中国房企马来西亚圈地：政策匹配是最大风险
过去三年时间里，马来西亚人见证了中国投资者的“有钱又任性”。在当地报纸版面，中国房企的面孔正在被马来西亚人所熟悉。绿地、碧桂园、富力、雅居乐、 新华联 等前赴后继。
这个散落在 太平洋 上的岛国正在以开放的姿态欢迎中国的到来。一组鲜活的数据，足以证明。
据马来西亚投资发展局官方数据显示，去年全年中国内地对马投资项目17个，是马来西亚第四大外资来源地。中国对马来西亚直接投资在过去七年内年增长率达到22%，已成为对马来西亚投资增速最快的投资国之一。
而硬币的另一面，风险也无处不在。对于国际经验匮乏的中国房企而言，能否自如地解决海外投资涉及的复杂政治、汇率、去化等难题，还有待检验。
跑马圈地进行时
新山，俨然是房企在马来西亚的一个热门之选。它位于马来西亚最南端的伊斯干达经济特区，和新加坡仅2公里左右，两地用一座跨海新马大桥连接。它还处在中国“一带一路”战略的要冲位置。
和当年的深圳一样，这个地方很年轻，截至2016年才成立10周年。新加坡给新山带来的溢出效应，正如香港之于深圳。这一点，马来西亚柔佛州当地拿督Othman在接受媒体采访时也并不避讳地肯定过。
按照马来西亚南方大学文化学者、策略发展总监陈再藩对时代周报记者的阐述，自十年前伊斯干达经济特区计划启动后，新山就已步入发展，2012年前后新加坡的深圳概念也在彼时开始形成。
“由碧桂园金海湾项目开始，新山的房地产业进入发展的快车道。新加坡旁一词跃入当地人的视野。”他说，他甚至把这里比作“亚洲新好望角”。
实际上，回溯来看，华人在马来西亚早就有沉淀。在1750年，马六甲的中国居民已经有2161人，至少占据了总人口的1/5。1851年太平天国运动爆发和失败，更刺激了中国人向南洋的大迁徙。这些人成为手工业者、小店主、船夫、矿主等，并逐渐主导马来西亚的经济。就新山地区来说，来自闽粤客潮琼的五帮华人组成了新山特有的小社会。
地理加上历史人文的因素，新山成为广东房企的选择地，自然并不意外。
对于碧桂园来说，新山是其海外业务的重要战场之一。现今火热的是那个主打“新加坡旁”概念的碧桂园森林城市项目，光是广告支出就超过10亿元。在未来20年里，2500亿元已被敲定将投放在这个项目上。
碧桂园对森林城市项目极为重视。据时代周报记者了解，杨国强每个月都会去项目案场巡查，在营销上碧桂园更是将擅长的人海战术发挥到极致，项目一线销售人员达600人。今年10月，另一个叫做中央公园的项目也正式问世。
区别于碧桂园，富力公主湾则借助“新加坡对岸”的噱头来打开市场。共性上，两家房企看中的便是新加坡之于新山的溢出效应：优质的英美教育资源，相对低廉便捷的医疗养老服务，永久产权的宜居环境等。
造城建楼的还有绿地。绿地进军东南亚的首选就定在距离上海总部近4000公里的新山。绿地早前已经启建翡翠湾、阳光海岸两大地标项目。
马来西亚首都吉隆坡，是中国房企们另外一大热门选择地。吉隆坡和新加坡在距离上的优势也是无可比拟。在新加坡总理李显龙的理解里，隆新高铁建成之后，以后可以从新加坡到吉隆坡吃个午餐，再回去新加坡。
各家房企也看到了希望。一个月前，绿地在马来西亚又插上了一面投资的红旗——参建马来西亚吉隆坡“大马城”和周边高速公路项目。“大马城”是马来西亚重点开发区域，是目前吉隆坡中心区域单一最大、未开发的完整地块。
“这是绿地在海外市场继形成资本输出、技术输出、产业输出三大模式之后，正进一步确立房建+基建的综合竞争优势，推动国际化拓展的又一次升级。”绿地方面判定。截至目前，绿地在马来西亚的投资额度达120亿令吉(相当于200亿元人民币)，占据2015年销售额的近10%。
相对于碧桂园和富力在新山的“造城嬴未来”，雅居乐则更看重吉隆坡现有的资源聚集效应。雅居乐马来西亚公司总经理蔡高信对时代周报记者表示，雅居乐原先曾考虑过新山，但综合评估下来，最终还是选择了吉隆坡。
早在2014年1月，雅居乐马来西亚的第一个项目就选址吉隆坡市中心。今年1月，吉隆坡满家乐项目启动销售。满家乐社区(Mont Kiara)距离吉隆坡著名地标建筑物双子塔10公里左右，是吉隆坡有名的高级住宅区。
按照公开数据，雅居乐满家乐项目320套销售房源中认筹量达三分之一，是满家乐区域的销售冠军，全吉隆坡排行第二。
雅居乐满家乐营销总监王晓曈向时代周报记者透露，该项目99%是卖给本地客户，其中70%左右来自本地的马来族、印度族和华人，20%-25%是日本和韩国的客户，5%左右是欧美客户。而由于基本没有在国内做推广，真正来自内地的客户仅占1%不到。
双赢的资产保卫战
中国房企在南洋集结，成为近几年地产企业扩张或转型的焦点之一。正因为房企的目标客群们也在“出逃”。当中，离不开中国经济本身的因素以及马来西亚的吸引力。
渣打银行资深中国经济学家颜色在华尔街见闻“2017全球最佳投资机会”年度峰会上有过判断，中国经济下行压力依然存在，短期内下行趋势不会改变，当中风险第一就是迅速贬值和资本外流的加剧。
事实上，在人民币大幅贬值的当下，那些中产阶级已开始酝酿着向海外的“逃离”。自2014年年初开始发酵的人民币贬值趋势，让他们开始加剧对财产缩水的担心。年初至今，人民币兑美元已贬值了约10%。
在这种大背景下，如何保卫资产便成为题中之义。自2010年始的第三波移民潮出现后，舆论已对精英阶层和财富的流出做过多次的预警。公开数据显示，过去四年，中国高净值人群在海外投资的比例几乎增长了一倍，拥有境外投资的高净值人群所占的比例从2011年的19%增长到了37%。
海外投资增长的同时亦是对投资回报率的进一步关注。由《全球房地产指南》公布的2015年数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，马来西亚租赁投资回报率达到4.57%，远高于中国内地的2.66%、中国香港的2.82%和新加坡的2.93%。
在马来西亚的新山，十几年前几乎无法想象中国人大量买房的现象。而这些年金主们开始成群结队地降临，他们出手阔绰，常常豪掷千金。对于开发商来说，这部分人买房的“鲇鱼效应”能预热和搅动整个海外市场。
另一方面，马来西亚本身的经济自2011年起也在复苏中。公开数据显示，房价从2013年起基本上每年以至少8%的增幅递增。为了推动马来西亚经济的发展。马来西亚政府已制定了一系列推动区域发展的计划。除了首都吉隆坡外，柔佛州南部依斯干达经济开发区(包括新山市)也是政府重点关注的区域。
马来西亚政府也敏感地捕捉到了中产阶级对国内市场的观望情绪，主动伸出橄榄枝，以永久产权、市场经济、零遗产税等为噱头，吸引他们去海外置业。
当中，不得不提的是马来西亚第二家园计划。起源于1996年的“银发族项目”计划，2002年马来西亚政府开始将申请对象由退休老人扩大到21岁以上的外籍人士。自实施以来，这一计划以其较低的门槛、较简易的程序和较优惠的待遇吸引了大批国外人士到马来西亚定居。
按照马来西亚政府的官方宣传，这项计划有着无数的优点。比如，它不用像其他国家一样需要移民监，可以保留中国国籍，享受双重身份的待遇;只要一个人申请，全家享10年居住权，终身可续签;可以无限次自由出入马来西亚，不限逗留时间且可快签150多个国家等。
政府也对到来的房企展示出了友好。就碧桂园城市森林来说，该项目所在地依斯干达发展区已被列为免税区。对于符合依斯干达特区相关标准的旅游会展、教育及医疗企业，可享受企业所得税减免政策。这是国内房企在海外市场获得的不多见的特殊礼遇。此外，政府还在不遗余力地引进各类学校资源。
未来大饼的实现
硬币两面，风险也无处不在。海外市场并不全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。
政策匹配问题是最大的风险，中房数据研究院院长陈晟曾向时代周报记者如是判定。在他看来，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的最大障碍，其次才是经常提到的市场环境。
马来西亚带给中国房企的是相对低的拿地成本，但低成本如何转换为理想的收益诉求和良好的去化水平，是另外一个维度的考量。
就拿地本身来说，比如富力，拿地总价达45亿令吉(约85亿元)，单价约2000元/平方米。不过这样的单价依旧为当地土地成交价的高价。
穆迪当时的一份研究报告就指出，富力在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响，一是富力未有在马来西亚的运营经验，二是总价占富力截至2013年6月总资产的7.3%，项目在2014年底进行预售之前，庞大的投资建造成本将使得富力在未来一两年的调整后，债务对资本比率将维持在60%以上的高水平。
而由于地理位置上的接近性，定位接近的项目之间也容易形成竞争。包括如何去化以及是否供过于求等问题都是房企需要思考的。
就目前来说，碧桂园森林城市项目在马来西亚更是一个巨无霸项目，除却填海造地的大量成本不说，项目占地面积20平方公里，有着20年的开发周期。
不过，中国企业的进入或多或少对马来西亚当地的发展商产生了影响。就房地产本身来说，销售的宣传手法、产品的设计理念等开始陆续被学习到当地的项目上。
按照陈再藩的理解，中资有着自己的魄力，他们的财力、资源和动员力等提供了支撑，“所以在这里中资愿意逆流而上。而本地的开发商更为传统，倾向于顺势而为，慢慢发展”。
“中国发展商来马来西亚经常讲的一句话，‘我们就借地方的地气’，可是地方的地气也应该借外来的契机。”另外一种期待在陈再藩心中展开，“我们习惯下象棋，车马炮，兵卒过河不回头，可这都是短兵相接的一种博弈形式。伊斯干达的发展，必须用下围棋的方式来思考了，象棋和围棋的差别在这里。就是开始进行布局，而不在意于一粒小棋子的得与失，应该以大局来思考。”他说。