京沪深房价“大泡沫”何时破灭？

针对“高不可攀”的一线城市房价，经济学家、北京师范大学教授钟伟近日撰文指出，否定一线城市的房价泡沫很困难，京沪深房价存在泡沫，而且是“巨大的泡沫”。至于泡沫何时破灭，可以观察M2增速和人民币兑美元汇率两个快变量，以及储蓄率和家庭部门税制两个慢变量。“运气不好的话，快变量也许就足够了。”

钟伟说，京沪深房价有巨大的泡沫，并用三个例子来解释。

一是京沪不少单套住宅过千万的小区，凌乱地停满了自行车、电摩、老年代步车。这些出行工具的存在，绝对不是因为业主有多么重视环保，而往往是他们最常用的出行方式。廉价出行方式本身，显示出几乎绝大部分业主都已丧失了在当下价格水平下购买新房的能力，他们之所以还能居住在千万豪宅之内，无非是因为其买得早，很可能不是目前收入高。

二是有统计数据显示，京沪中位数的家庭可支配收入在约12万元，位列前20%的高收入家庭的年可支配收入为约20万元。假定你是个月入2万的收入不菲的白领，省下50%的收入去养房，京沪最廉价可居住的住宅可能要每套300万。这意味着，作为高收入白领的你，收入也追赶不上哪怕每年5%的房价涨幅，凭一己之力去买房，也几乎不再可能。

三是如果计算一下京沪深的住宅市值，可能会发现其荒诞。粗略估计北京约有800万套住宅，每套300万元，则市值约为24万元。那么京沪深的住宅市值目前很可能超过70万亿元，这还不包这三个城市酒店、商铺、写字楼等在内。而当下沪深港三地股市的全部上市公司的市值之和，也就仅仅70万亿。

“这三个城市的住宅甚至超过了有关国民经济命脉的如此庞大的上市公司的价值时，试图要回避甚至否定一线城市的房价泡沫，很困难。” 钟伟说。

至于京沪深房价泡沫何时见顶甚至崩溃?钟伟指出，泡沫之后，也许是更大的泡沫，也许是泡沫崩溃。可以粗略地观察两个快变量和两个慢变量来观察泡沫的存亡。

首先一个快变量是人民币广义货币增速。股票和债券对利率、汇率等的反应和价格调整非常迅速，几乎没有粘性，但楼市价格似乎有较强的粘性。当下中国央行的货币供应增速似乎在放缓，2017年期待货币政策大放水是不现实的。

另一个快变量是人民币汇率，可以基本不看人们对货币篮子、对SDR或者其他复杂参照基准的汇率变动，仅仅需要观察人民币对美元指数的变动。目前看，美元似乎处于一个强势周期的中后段，很可能未来1-2年，人民币兑美元仍呈有序贬值之势。但如果观察到人民币汇率反转，则需要予以警惕。因为这种汇率反转意味着京沪深房价泄气阀的关闭，并且很可能汇率反转并没有伴随中国经济增速或者外汇储备余额的回升。

第一个慢变量是储蓄率。目前中国家庭部门的纳税是很少的，个人所得税、遗产税、房产税都没有有效征管甚至没有开征，这是解释为什么中国人觉得自身比一些西方发达国家还有钱的重要原因。一个相对理想化的政策设计是首先开征遗产税，然后完善个人所得税，尤其是分项纳税之后的综合报税纳税是否有效十分重要。然后是作为财产税的房产税的普遍开征。考虑到京沪深不足2%的住宅租金收益率，房产税的开征必然导致房价剧烈下调。当人们觉得只有死亡和税收不能避免时，已经意味着流向楼市的货币加速枯竭。

另一个慢变量是储蓄率，中国最富裕的群体正在逐渐老去，相信85后、90后要比其父母辈相对穷困得多。中国生育率的陡峭下行，以及年轻群体对高消费的渴望，使中国家庭储蓄率的下行节奏飞快。相信中国90后在人到中年时，应该积攒不下什么钱财，其目前买方买车甚至日常消费的啃老行为，即意味着其储蓄率为负，因此中国家庭部门储蓄率的下行会比日本更快，其也必然带来房价难以为继。

钟伟说：“京沪深房价，曾经神话，仍然神话，见证神话破灭，运气不好的话，也许并不需等待慢变量，快变量也许就足够了。”