孟万河：我们该如何应对让人焦虑的房地产

近一年多来，一线城市房地产价格涨幅过大，“去库存”任务完成可能超过预期，但短期地价、房价的较大升幅，使广大城镇居民住房需求受到强烈刺激，“买涨不买落”的消费心态进一步显现;与此同时，一线城市和部分二线热点城区，因为担心新售地块成为“地王”，害怕进一步刺激房价和上级责问，转而停供、限供、缓供、慢供土地，供地指标远远落后于年初计划。影响房地产市场价格的供求两方，其基本矛盾反而进一步激化。

这样下去，究竟涨到何时，如何收场，备受各方关注。同时，这种局面也引发对宏观经济总体形势是否造成泡沫“堰塞湖”风险的担忧。如何破解，急待科学分析，精准判断，果断施策。

从房地产价格走势分析入手

在尊重市场决定性作用的前提下，把房地产价格调控的重心放到供给调控上，房价和地价涨快了，就要多供地、多供房，同时辅之以必要的需求调控措施，如首付比例、按揭额度等，慎用加税手段，尽量不用限购等干扰市场信号的行政手段;既然供地主体是地方政府，那么供给调控的主体当然是地方政府，中央政府只有在宏观层面有手段，直接增加供给的责任必须落到地方政府头上，但这又牵扯到中央和地方财政事权的调整必须加快，以减轻地方政府以地生财的动力和压力;供给调控是中长期调控，土地一级开发是需要投入、需要时间的，这就需要地方政府施政行为长期化，在提高其对市场供需两方博弈前景的预估能力的同时，增加对地方政府考核评价的中长期指标;要重视结构调整、结构调控，什么类型的商品房短缺，就鼓励多供应什么类型的产品，少用总量调控手段，否则容易造成货币和财政政策的频繁变动，疲于应对;在具体调控措施选择上，应并重增量和存量，毕竟我国房地产业经过20 多年大发展，不动产总量已很大，单靠增量调整，忽视存量流转，容易造成偏废;调控总是滞后的，现状随时在变，提高预估、预判水平，由调现状为主改进为调预期为主，是政府主管部门学习能力和适应水平的体现，也可以说，要以预期调控、动态调控为主，现状调控和静态调控为辅;房地产市场调控不仅是行业主管部门一家的事，货币和财政政策都有极大的激励约束作用，须综合施策，还有全社会心态及舆论环境的合理引导。

当前房地产价格走势总体向高。从深圳领衔的珠三角率先涨价，到北京为首的京津冀随后跟上，再到上海、杭州、南京为主的长三角普遍上涨。一线城市带头，二线城市跟进，三线城市尾随，其他城市蠢蠢欲动或已经启动。全国城市房地产普遍形成涨价预期。房地产去库存的同时，钢铁等建材却难以去产能。商品房销售火爆，存量大幅减少，而掌握土地一级市场的有关地方政府，却出现“惜售”心理和“惧售”行为。

造成这种状况的最根本原因，当然首先是市场的力量，“市场在资源配置中起决定性作用”，供求关系决定价格，供求严重失衡，供小于求极为明显，涨价是必然的。

但问题在于，土地一级市场的供给方在地方政府手里，所以调控房地产市场，政府的作用理应更容易发挥，对于全国房地产价格一片涨声、过快涨价，地方政府无所作为是不应该的。政府有关部门在“更好发挥政府作用”方面，还存在很大的改进空间。分析原因，恐怕一是在于有关部门和地方政府对中央政府推进供给侧结构性改革的总体部署，理解有偏差，对策有偏向，执行有偏重;二是由于对行业发展趋势和市场走势认识不到位，存在短期行为和机会主义倾向，定力不够，心态浮躁，怕担责任。

因此，正确认识现状，妥为选择调控工具，既尊重市场，又有所作为，就变得极为重要。

自1998 年取消福利分房以来，城市商品房价格平均上涨超过10 倍，很多楼盘价格增幅达到20 倍甚至更多。毫无疑问，很多价格上涨有其合理因素：如弥补住房建设长期欠账、居民住房刚性需求(基本需求和改善性需求)长期压抑之后的报复性反弹;如作为基本生产要素的土地及其地上附着物的建筑物，在由第一产业的农业用地转为第二产业的工业用地、第三产业的服务业用地过程中，其自身价值及价格，由于产生了更高的生产效率，在市场中得到了更高的重新估值和溢价;如全国统一市场甚至全球统一市场的形成，使无论作为生产要素的土地还是人力资源，还是一般商品和资产，流动性大为增强，其定价基础和依据，与原来封闭市场环境下完全不可同日而语等等。

但无论如何，作为特殊商品的房地产，价格涨到如此程度，还是跌破了多少人的眼镜。作为政府管理部门，有责任进行合理调控。而且由于我国土地一级市场的供给主体是各级地方政府，是城市土地管理部门，所以，作为政府管理部门，比起其他市场化国家和地区来，也有能力调控得更有效果。

增加土地供给，改变价格预期

那么，是什么因素影响了对房地产价格的调控效果呢？最根本的原因，就是多数情况下，只重视了需求调控，忽视了供给调控，只重视了压抑需求，忽视了增加供给。所以，为今之计，必须从供给侧多用心，多着力，多作为。

首先是增加土地供给。截止到今年8 月，北京、上海、广州分别供地325 万、355 万、133 万平方米，与2016 年供地指标1600 万、1125 万、868万平方米相比，只完成了20%、32% 和15%。武汉、厦门、郑州分别供地430 万、79 万、528 万平方米，只完成了年初供地指标的32%、22% 和17%。土地一级市场由地方政府掌握供给，供给短缺当然造成“地荒”，造成恐慌，造成涨价预期。正是由于政府“惜售”土地，才造成了所谓开发商“惜售”商品房。当然，地方政府供地短缺，有各种原因。有的是由于对形势判断失误，毕竟2014 年曾经出现部分城市房价下跌，政府主管部门颇为紧张、担心过剩，对土地一级开发进行了收缩;有的是由于心有余而力不足，想多储备土地，但因为当年卖地较少，财力不逮;有的是因为有地不敢卖，怕出现新的地王而因噎废食，有鸵鸟心态;有的则把精力用到了策划“卖地捆绑经济适用房建设”，为了避免名义地价过高而搞掩耳盗铃。

但多数地方政府供地不足的原因，还是由于只熟悉需求调控的路径依赖。毕竟增加供给是需要中长期规划的，须未雨绸缪，费力劳神，不如需求调控来得痛快。限购多么简单，出个文件就有效。殊不知大家都限购还是市场经济吗？还是统一市场吗？这不是强化了本该加快改革以促进人力资源流动的户籍制度吗？就和开车限行一样，“限购”措施偶尔为之实属不得已，长期为之则是与“市场在资源配置中的决定性作用”相悖的。况且短期有效的政策长期无效，长期压抑的需求一旦爆发更加呈现“井喷”状态，2003 年、2007 年以及今年的房价“疯涨”“普涨”，不就是前车之鉴吗？再者，消费者在博弈中会以对策消解政策，如离婚买房再复婚等，造成市场的极度扭曲，也使我国成为国际承认的“市场化国家”之路更加曲折漫长。

其次，增加供给的办法还有很多：促进增量房地产项目加快供应，加紧审批和施工，尽速推向市场;存量商品房要减少交易环节税费，进一步活跃二级市场;鼓励租房居住，引导空置房入市;部分由于电商发展而退出市场的商铺可以改造为居住用房和办公用房，等等。

再次，增加供给不能只在房地产上做文章。疏通投资渠道，为民间投资提供更多的投资方向，也是攸关宏观经济和全社会的大事。自住型需求对此较为刚性，而部分改善型和多数投资型需求，则比较容易转向更有发展预期的其他投资类型。应采取更多措施，鼓励提高消费品品质，满足城市中产阶级不断增长的物质文化需求;通过深化改革，使股市、债市、基金、银行、保险等对投资者更有吸引力;能源、电信、军工行业，及所有基础设施改造等公共产品类垄断性行业，也应全面向社会资本开放，让资金作为生产要素，充分流动起来。（本文摘自万博新经济系列丛书——《供给侧改革下一步怎么办》 作者为中投汇沣置业有限公司总经理）