险资背景房企蜂拥股权收购 高杠杆运作隐含风险

险资在以另类方式切入房地产行业。短短4天之内，景瑞向恒大出售了两个项目公司股权，其中转让天津景秀置业全部股权、上海景麒49%股权。两笔出让作价19.54亿元。

11月30日，宝能以10.34亿元拍下浙江钱江水利旗下浙江锦天房产100%股权与债权、锦天物业100%股权。

阳光城以13.5亿元总价收购杭州中大圣马置业与浙江物产良渚花苑等15家公司股权并承担其债务，预计总成交资产过百亿。

恒大、宝能都是有险资背景的房企，阳光城亦是，今年8月，阳光城以34亿元收购以色列保险巨头凤凰控股有限公司52.3%股权。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟指出，由于险资资金成本低，募集规模也较大，因此，拥有险资背景的房企在这一轮股权并购中具有优势;类金融、小额贷等背景的房企，在做股权投资的时候，资金使用的便利程度和优势就不如前者。

自调控以来，多宗股权并购案例均出现恒大、融创、宝能的身影。一名长期关注房地产资本市场的业内人士指出，闽系房企在市场波动周期中，较善于抓住并购机会。除了银行借款、公司发债等常规性融资外，公司股权、项目股权、在建工程都可能作为融资抵押物;甚至购买其他上市公司股权进行投资，再质押套现。加上民间资本利用较充分，杠杆率较高。

上述业内人士指出，目前市场对物业资产价格估值偏高。对于卖方而言，短时间收益可期，因此部分公司会有退出想法，直接卖项目股权。“这个现象只是启幕，10月份新政之后，明年下半年将会有更多房企卖项目股权”。

房地产市场的非理性繁荣，与上市房企杠杆的快速提升脱不了关系。如何有效控制杠杆正在成为调控风暴后，对房企生存能力的大考验。

据同策咨询对2016年三季度样本上市房企杠杆倍数的统计，排名前三位的是鲁商置业、京投发展、天津松江，杠杆倍数分别为16.7倍、10.7倍、10.4倍，远高于平均值。

鲁商置业三季度总负债395.5亿元，资产负债率达94%。同期经营活动产生的现金流量净额为-42.4亿元，投资活动产生的现金流量净额为-0.2亿元，融资活动产生的现金流量净额为-50亿。

同策咨询指出，即使现有负债全部续借，鲁商置业2016全年合同销售金额至少要达到70亿以上才能维持资金平衡，而截至三季度末，其营业收入为37亿。在调控之下，四季度市场销售遇冷可能性极大。换句话说，未来两年，除非鲁商置业仍保持前两年的高周转，且信贷不受紧缩政策影响，否则公司可能出现严重资金缺口。

而三季度信达地产杠杆达6.5倍，在同策咨询统计中也处较高水平。该机构认为，这是由于信达高价拿地引起。

经机构统计，2016年开年以来，信达地产已斥资215.13亿元拿下三幅地块，前11月其销售额为114亿。同策指出，信达拿地背后，是大股东中国信达通过基金为其“输血”，再寻找操盘方。三季度信达地产资产负债率达87%。因此不难理解其在上海、深圳两幅高价地上与泰禾展开合作。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，虽然目前环境下房企融资额度有所增加，但相比前几个月仍然较少。融资成本浮动不大、融资渠道仍然多样。2016年将近年底，由于多数公司债已完成发行，房企融资多以银行贷款等传统融资方式为主，较少采用市场化方式。但从房企发布的融资计划来看，多家房企发布了公司债、中期票据、短期融资券三种方式，总额共计1043亿元人民币的市场化债权融资预案。

同策咨询研报显示，今年11月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币363.72亿元，环比10月增加51.45%，但相比6-9月融资仍然较低。债权融资额度仍然占房企融资总量的绝对比重(92.48%)，其中境内银行贷款成为最主要渠道;信托、委托贷款额度也大幅上涨;11月没有任何公司债发行，海外债权融资总量同步萎缩。本月股权融资中除融创中国发新股外，只涉及股票期权计划，在房企融资总量中占比为8.47%。