鲁政委警示楼市风险：房产不是餐巾纸

火热的房地产对于中国经济究竟有多大贡献?根据统计局的数据，房地产行业对中国1-9月GDP增长贡献了8%。

不过，随着10月楼市限购限贷政策的密集出台，政府2014年以来房地产的宽松政策全面转向，由刺激需求托底楼市转为抑制资产价格泡沫。被抑制后的楼市对中国经济的影响也变得复杂多变。

中国金融四十人论坛(CF40)特邀成员、兴业银行首席经济学家鲁政委认为，房地产对宏观经济的影响很大，对银行业的影响更大，研究银行业问题，如果不把房地产问题考虑进去，将带来很大风险。

同时他坦言，国内房地产行业的研究和争论，很多都属于“神仙打架”，因为数据的准确性、全面性、可得性非常差，无法为研究提供有价值的数据。

此外，对于市场分析中“房价将持续上涨”的一边倒的判断，鲁政委表示了担忧，他认为房价没有不跌的周期，现在糟糕的是，现在无论是理论、政策还是实务，都没有为房价下跌做好准备。

原创声明：本文节选自鲁政委在上海新金融研究院(SFI)举行的闭门研讨会第56期--“房产市场走势及其对宏观经济的影响”上的发言实录，本文由SFI整理、经作者审核发布，转载请注明出处。仅代表作者个人观点，不代表SFI及CF40立场。

房地产数据质量非常差

第一，国内房地产行业的研究和争论，很多都属于“神仙打架”，因为数据的准确性、全面性、可得性非常差。出道之初，我曾一度非常热衷于研究房地产行业，因为我觉得房地产对宏观经济的影响很大，对银行业的影响更大。我一直认为，研究银行业问题，如果不把房地产问题考虑进去，将带来很大风险。去年美联储的两位经济学家写了一篇文章，印证了我的上述想法。上述文章称，二战之后，美国银行业每次经历的金融危机都是由房地产行业的危机引起的，如果没有房地产危机，美国银行业其实不存在大的问题。然而，现在我对研究房地产行业几乎失去了兴趣，因为房地产行业的统计数据质量太差，我几乎查阅不到对研究工作有价值的数据。

我曾经也习惯从供需角度来研究房地产，并自以为自己算出来的数据很靠谱，但直到我无意间看到了一组上海居民的住房数据，这让我感到自己从前的研究都没有多大价值，因为这组数据显示，45%的上海居民不住在被统计口径中列为“商品房”的房子里(商品房是指由开发商建造的以市场价格出售的房子)，而是住在廉租房、公租房、房改房、动迁房等等等其他类型的房子里，包括半计划经济时代的集资建房、福利分房，这些房子目前不少已经可以在房地产市场上交易流通。从前我测算商品房的供需数据没有将上述房子列入其中，因此我至少低估了一半的存量房，如果其他城市也存在和上海类似的情况，那么我从前的测算和研究就存在很大的误差，所以在此之后我就很少做房地产研究了。

房价指数也有问题。对比中美两国的房价指数可以发现，美国的凯斯-席勒(Case-Shiller)房价指数是经过统计调整之后得出的指数，该指数可以在房子的房龄、地理位置、折旧等所有费用都不发生任何变化的情况下，测算这套房子的价格变化。中国一般是统计平均房价，即便现在的商品房越来越远离核心城区，房价依旧在上涨。这个现象很可怕，我们无法真实地衡量房价数据。

我们没有为房价下跌做好准备

第二，房产是否像易耗品，比如餐巾纸，今天用光了明天还会继续买?答案是否定的，因为一套房子会存在几十年。由此我想到，关于房地产库存水平的测算，有经济学家估算中国楼市去库存的速度用的时间区间是从2003年到2007年，而这个时期恰巧处于中国快速城镇化的周期中，如果我们认同一个观点，即未来中国城镇化速度将趋于平稳，那么在城镇化平稳发展时期我们可否有更好的衡量指标?或者说上述经济学家的估计方法，是否系统高估了未来去库存的速度?或者忽视了当前人口流入城市总体日渐放缓的状态?这是我的一个疑问。

上述经济学家在其研究报告中称，房价涨得快的二线城市，其居民收入的增速明显在放慢。这是一个很有趣的现象。我在想，购买住房未必是依赖当期的收入，而很可能财富水平更重要，例如一名典型的富二代虽然自身收入不高，但是其父辈很有钱，这个存量财产也许应该被计算进去，进而更准确地衡量房地产购买力。我不知道是否有更好的衡量方法?

那些房价涨幅较快的二线城市，其人均收入水平较低，即使有人认为，从人口流动长期变化的角度来说，这些城市的房价是应该上涨的，那么这个过程是否应该在短时期内完成?从一名金融市场分析师的角度来说，当所有人的看法都一致的时候，我就会害怕，因为我们应该清醒地考虑与这个一致性看法方向完全相反的情况。糟糕的是，现在无论是理论、政策还是实务，都没有为房价下跌做好准备。那么房价一旦下跌，政策该如何救市?银行业该如何应对?这些都是当前亟需迫切考虑的问题。不管房价是否会在一两年内下跌，我们都需要提前做好准备，因为我相信房价没有不跌的周期。