楼市调控应该首选什么政策？

日前，天津、上海同时发布收紧房贷政策。这意味着，继新一轮限购收紧后，新一轮限贷拉开帷幕。

值得注意的是，此次二套房认定方面改为在上海已拥有一套住房的、或在上海无住房但有住房贷款记录的居民家庭，意味着二套开启“认房认贷”模式。新政同时要求，各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平，对于有投资、投机性购房特征的，应从严确定首付款比例和利率。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策加大购房首付压力，对于高杠杆买房等行为有一个较为明显的管制影响。

据分析，目前上海房地产市场面临的三个压力：一是库存规模相对不足，亟须通过政策调整来实现供求关系的平衡;另外，房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大;同时还存在看涨预期依然较强烈，需要通过政策进行市场预期的引导。

而在上海收紧的同时，天津也开启房贷的控制。中国人民银行天津分行在官方网站正式发布《天津市进一步调整差别化住房信贷政策》，指出将执行差别化信贷政策。

应当看到，从“9·30”前后开启的楼市调控大潮，就明确了去杠杆的思路，主要是对此前房价上涨过快的热点城市加强政策引导，而最主要的手段是重启限购以及部分城市实施差别化信贷政策。

今年热点城市楼市过热的主要原因被归结为杠杆过高。从新增个人贷款余额的年度数据看，近5年总体上呈现出攀升态势。比如在2012年为0.96万亿，而到了2015年则攀升到了2.7万亿。有机构基于2016年前三季度余额的数据，大致推导出2016年约为5.2万亿。2016年，房贷猛增，首付贷、消费贷、二押贷等各种违规信贷资金涌入楼市。据易居研究院测算，2016年全年的个贷增加规模甚至可能超过2014年和2015年的总和。业内对此忧虑已久。

此次上海和天津出台的楼市调控新政，正是通过收紧房贷对高杠杆买房“打蛇打七寸”，可谓抓到了最关键的点上，对全国而言，都有非常重要的风向标意义。“更多地利用信贷政策来抑制不合理的购房需求，从而更快更好的稳定房价”，易居研究院副院长杨红旭认为，比起行政干预，信贷手段更加有效。

业界认为，关于房地产的政策与制度设计，从长期来看，要注重住房制度建设;从中期来看，要以税收政策调节市场需求与财富二次分配;从短期来看，要以信贷政策调和市场温度。专家预计，会有更多的热点城市有可能跟进上海和天津的限贷步伐。