多城市场火热依旧优质地供不应求

自全国多地在9月末陆续公布新政以来，多个城市的楼市成交量出现了不同程度的降温。然而，在多个城市已纷纷在土地招拍挂政策上出台严格限制的同时，房企依然在北京、合肥、福州、武汉、长沙等城市疯狂抢地。

多城土地市场火热依旧

就在11月30日，合肥迎来首场“限价+摇号”式土拍。在严格的政策要求下，这次土地出让还是吸引了近百家房企参与，8宗地块共获得了108.34亿元出让金，其中五宗地块的溢价率均超过150%，甚至200%。

在最近的全国土拍市场上，合肥并不是个例。同样是在11月30日，济南出让的7宗土地中，有两宗地的竞价轮次突破百轮，溢价率超过150%。

11月28日，杭州主城区7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商业用地，成交金额达133.9亿元。其中，丁桥宅地溢价率达100.73%，三墩北单元地块溢价率也达82.75%，刷新板块楼面价。

回溯至11月22日这一天，广州、武汉、长沙三个城市同时迎来土地出让。其中，广州推出10宗地块，在超过40家房企的争抢下，土地出让时间竟持续了近9个小时。武汉虽然在出让地块中有5个地块触动“熔断机制”，但仍然诞生了总价为110亿元的单幅地块，且当日入账近197亿元。长沙出让的梅溪湖B-39地块，以180%的溢价率竞出，9240.8元/平方米的楼面价更是刷新了长沙的最高纪录。

在此前一天，福州公开出让了9幅可建住宅用地，虽然首次采用了限地价、竞无偿提供住宅建筑面积的出让方式，仍然有8幅地块达到限价标准，总成交金额超过117亿元。

北京的土地市场也不例外。11月16日、17日，北京“9·30新政”后首批“控地价、限房价”四宗住宅地块上市。其中三宗地进入“高标准”住宅建设环节，房企将100%自持住宅用地部分。11月28日，房山两宗综合商业金融服务业地块现场竞拍。其中，长阳地块经过200多轮角逐，龙湖首开联合体以37.8亿元拿下该地，溢价率达200%。

优质地块供不应求

实际上，在此之前，上述多个城市已经纷纷出台限购限贷政策，并在土地拍卖政策上出台严格限制，以试图减少高地价的产生。但是为什么依旧难以限制房企在这些城市的拿地热情?

“这次福州土地拍卖有政策限制，价格方面更好把控。”一品牌房企相关负责人表示。另一方面他也坦言，从去年开始福州这类热点二线城市的优质地块消化了不少，现在不出手，未来这样的地块恐怕会越来越少。

正如他所说，福州最近土地供应表现出趋紧态势。数据显示，10月福州土地供应明显收紧，供应面积仅为14.67万平方米。虽然楼市成交量也下滑至35.52万平方米，但供求比依旧降至0.41，呈现出明显的“供不应求”状态。因而房企也纷纷抓住此次集中出让主城区地块的机会，加码此次的福州土拍。

而在这次土地市场成交热潮中，南京、合肥等城市也表现出土地不算充裕的状况。

据了解，南京市曾在10月5日发文要求加大供地力度，但直至11月下旬也只有60万平方米宅地入市，并且其中还包括了超过30万平方米有着苛刻条件的特殊宅地。而南京同期月均交易量，却有140万平方米。

无独有偶，之前一直传闻市场供应紧张的合肥，在今年7月一次性公布50宗已被批准供应的居住土地信息，面积超6000亩。此次大面积地块信息披露也被业内认为是为了平抑市场预期，从供应端对房地产市场进行的一次调控。

根据克而瑞研究中心统计，在刚刚过去的10月，其监控的调控城市土地成交建筑面积为970万平方米，同比大跌44%，较前三季度均值下跌57%。

“近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足。”克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，这是房企在限购限贷背景下依旧热衷于在一二线城市拿地的重要原因。

拿优质地、赌未来预期

房企选择在市场趋冷时拿地，不仅是看中了优质稀缺地块，似乎也有其无奈的一面。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷曾表示，“如果我们看当前的房价和当地地价比，这是算不过账的。绝大部分是对赌未来预期”。北京一品牌房企相关负责人也曾对记者表示，能拿到合理价格的地块自然好，但是为了能够继续在目标城市布局，高价拿地多少也有些迫不得已。“现在赌一把，总好过失去这些潜力市场。”

实际上，房企之所以选择在市场趋冷时拿地也是因为看到这些区域潜在的巨大购房需求。

杨科伟认为，目前调控城市的需求只是被暂时限制。回顾近年市场走势不难发现，限购、限贷等政策并没有从根本上灭失合理购房需求，只是将购房需求延后，并且当这部分购房群体再度回归市场时，往往迎来的是需求爆发。

正如他所说，从最新月度数据来看，大多数调控城市仍然处于供不应求的局面。如京沪穗深10月份新增供应量均不足成交量的一半，苏州10月份新领预售证更是几近“封0”。在克而瑞监测的调控城市中，仅南京、合肥、济南供求比大于1。

而另一方面，出台调控的城市房价增幅虽然放缓，但并未出现回落。这也给房企在这些城市拿地带来了信心。

据国家统计局最新发布的70大中城市房价数据显示，调控城市房价环比指数中位数为101.5，仍然高于非调控城市的100.6。就房价上涨速度而言，调控城市仍然处于领先位置。

因此，在业内看来，对于运营周期较长的土地开发而言，限购、限贷的影响有限，不会真正影响企业对地块的价值判断。

但与此同时，房企的拿地热情是否会引发进一步的土拍政策限制也引起了业内关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示，从部分城市土地出让条件变化来看，也正在逐渐征求房企的意见。因为过于复杂或苛刻的出让条件，会间接推高房企拿地成本，尤其是地价测算成本。后续稳定土地市场的方向已经明确，其中将包括加大供应规模，以及对部分过热市场继续进行各类新的管制。