需求依旧庞大 北京二手房言“跌”很难

“9.30”新政的出台至今已满两月。新政影响力也已波及到房地产市场的各个方面。而首当其冲的二手房市场更是出现了明显的降温。根据数据显示，无论是10月份的成交量还是11月份，都难以再匹及今年的高峰期。

一时间，对于二手房的“唱衰”声便不绝于市场之中。但对于整体市场来说，北京二手房出现量价齐跌的可能性微乎其微。这一方面是因为新政的出台让绝大多数购房人只是转而观望，而另一方面则是依旧不平衡的供需关系所隐藏的反弹能量。

真实房源促进房源成交

一方面需求量依旧保持旺盛，另一方面新政也筛选出出售意愿更高的房源。而这两点的结合也为北京二手房后续成交做出了铺垫。

实际上，在新政后，有意购房的人不难发现，几乎所有中介机构挂牌出售的二手房源明显减少了。

一时间，不少购房人得出了“成交下滑的背景下，房主放弃挂牌”的结论。但对于真正的市场情况来说，却并非是这样。

据朝阳区酒仙桥区域中介门店经纪人介绍，近一个月时间里，区域内二手房源下架量差不多是之前在售房源的一半。其中年代较久的南十里居小区目前仅有3套房源在售，而之前该小区的房源在10套左右……

而这样的现象并非是个例。无论是在成交集中的朝阳，还是今年爆发的东西城，自10月起，几乎所有中介门店的挂牌房源都在减少。

而据中介人士介绍，减少的房源绝大多数还是信息虚假房源和缺少“三证” (业主租售委托书、房产证复印件和业主身份证复印件)的房源。而按照新政后针对二手房的规定，如果缺少“三证”中任何一个证件，都必须下架。

“事实上，对于房源的规范实则也加速了二手房的成交”。我爱我家东四环一门店的店长表示，能够给中介提供“三证”的房源一般都有出售意愿，为此可以缩短成交流程。另外，相比新政前“爆棚”的看房人，现在看房人确实在减少。“但以前20人看一套房，现在10人看一套房，对于成交来说没有多大的影响。因为有意出售的好房源，即便看房人只有个位数，也肯定有人买。”

市场交易开始回暖

对于北京不少二手房购房人来说，新政的出台无疑是一件非常值得庆幸的事。因为政策的出台，看似“坚如磐石”的二手房出现了松动。

根据多家数据机构的数据显示，北京二手房市场也确实出现了一定程度的下滑。根据伟业我爱我家集团数据显示，11月13日—20日，二手商品住宅成交4376套，相比上周继续下滑了3%左右。

持续下滑的成交量给与了不少购房人二手房房价“会跌”的信心。然而，市场却并未作出下跌的反应。相反，二手房市场却出现了回暖态势。

据市住建委网站数据统计，11月25日北京二手住宅网签量为1046套。比11月24日518套大增528套。而在11月23日，二手房的网签量实际也达到了738套。不难看出，在经历了低谷的二手房已经开始回暖。

而据房天下数据研究中心提供的数据显示，截至11月27日，北京二手房总计网签量达19658套，其中二手住宅网签16349套。而相比去年同期，北京二手房总计网签量也才19942套。

“事实上，今年的二手房市场似乎就没有‘冷’过。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，去年北京二手房的单月成交量几乎在20000套左右。只是今年的市场情况特别好，出现了单月30000套甚至40000套的情况。而如果单纯拿今年10月或11月的市场数据比较，就今年而言确实跌了，但如果跟去年比，二手房成交量则是一直很平稳。

“但如果看价格，去年才3万元/平方米的均价，如今均价却已经达到3.5万元/平方米左右。”上述人士表示，如果二手房出现下跌的情况，必定是量价齐跌的情况。但现在量稳价涨的情况，只能说明二手房的需求量还很大。

高需求难以扭转高房价

真实房源的增加加之稳定的成交量，让北京二手房市场言“跌”还为时尚早。但对于二手房市场而言，真正难以出现房价下跌的原因还在于高企的需求量。

据记者了解，对于当前二手房市场来说，购房大多集中在刚需购房人和改善类购房人。由于新房供应的缺失，越来越多的购房人被迫转向二手房市场。而在诸如安居客、58同城、赶集网等二手房信息平台上，购房人对于二手房房源的关注度还保持较高水平。

“原本因为北京新增土地供应会重新为刚需购房人打开‘大门’，但从现在来看，还很难实现。”北京某房企负责人表示，新政后“70/90”政策的实施让包括自己在内的不少购房人都看到了“低总价”房源的将出现集中入市的情形。

然而，随着土地拍卖，“全部自持”、“以租代售”的出现让刚需购房人转向新房市场的大门没有“完全”打开。对于未来“模式”的不确定性，让不少购房人依旧会将二手房当做第一选择。

“需求不降下来，房价肯定还会保持上涨的态势。”上述负责人表示，二手房作为最接近市场的产品，近几年的价格一直是以市场为导向。而从不断上涨的价格来推断，就目前的需求量来说，二手房市场还很难满足。

刚性需求降不下来，改善需求又不断的涌入，使得北京二手房出现“量价齐跌”的可能性也变得“微乎其微”。

“更为值得一提是，随着改善需求的涌入，换房成本也在不断的提升。”某互联网中介负责人表示，从目前市场来说，高品质的大户型产品已经成为市场所追捧的产品。这些产品的价格只要不是太离谱，大多在1周左右的时间便可成交。

该负责人表示，从今年成交的大户型产品数据来看，绝大多数都是“连环单”。而随着大户型产品的走俏，换房成本也在提升。

据记者了解，以酒仙桥板块为例，四居目前的售价都在1000万元左右，而三居的价格在700万左右，之间相差了300万元。在去年，这一区间仅为250万元。而随着改善需求的不断入市，其之间的差距也在不断的拉大。

但对于近期的二手房市场来说，挤掉了投机“虚火”的市场也开始逐步回归于理性。

然而，对于明年的二手房来说，在高需求下的格局难以打破的背景下，“跌”真的很难。