“神奇反转”在楼市 ：推盘随时换

“930”新政之后，沸腾的楼市逐渐归于平静。以9月30日北京发布楼市调控新政为节点，这一时间点的一前一后，楼市上演着一幕幕“反转”情节。

新房原本卖刚需突然变改善

“原本说要卖高层产品，开盘时突然通知改卖价格更贵的小高层。”早在今年8月份，市民楚女士就看中了位于顺义马坡的北辰墅院1900项目的三居户型。“当时由于太抢手，第一期开盘没抢上，在售楼处做了购买意向登记后，就一直等下期开盘的消息。”楚女士说。

记者了解到，北辰墅院1900项目目前已是现房销售，包括别墅、高层和小高层产品。今年8月初，其开盘的首期高层产品均价仅为约3万元/平方米，这一价格在当时涨声一片的楼市中，可谓低价了，当时同区域内的楼盘均价已达到4万元/平方米以上。

在等待开盘的这两个月期间，楚女士多次通过电话向售楼员询问开盘时间及细节，售楼员均表示，还要开和上期同样的高层产品，价格预计在3.5万元/平方米左右。楚女士看中的是一套121平方米的三居室，如果按照3.5万元/平方米的单价计算，总价约423万元。

10月初，也就是在调控新政出台以后，楚女士接到销售人员的电话，此前迟迟未见加推新房源的北辰墅院1900项目终于“有动静”了。但是销售人员却告诉楚女士，这次开盘的是更舒适、更高端的小高层，均价要达到四万一二左右。“一直说要开的是共有18层楼高的高层，怎么又变成了有12层楼的小高层?关键是价格每平方米多了七八千元。”楚女士对此十分疑惑。

“现在出调控新政了，市场可能会往下走，所以我们临时决定，改推更高端一点的产品。”销售人员说。原来，是因为“9·30”新政之后楼市“一夜变天”了，开发商“反转”了所要推出的产品类型。刚需购房者对于市场的变化更加敏感，在楼市不景气的时候，改推高端产品，因为改善型客户更具有购买力和抗市场动荡的特性。

二手房涨价毁约“搬石头砸自己脚”

新政之前，二手房交易过程中业主毁约涨价的例子屡见不鲜。有的业主“成功毁约”，有的则卡在了930新政这个时间点上，“毁成了”却没涨上去。

记者从链家中介了解到，东五环一套125平方米的三居室，9月份挂牌时，正值市场的高烧期，好房子一出来瞬间就被抢下，网上能搜到的房子几乎都有瑕疵。由于市场好不愁卖，业主跟中介公司约定，只有每周六、周日的中午两个小时可以看房，以避免不间断地看房对自身生活的打扰。上述业主的挂牌总价为630万元，这一价格在同区域内并不高，具有竞争优势。

第一次看房，业主就被门外的阵势惊呆了。四五个经纪人带着近十组客户，足足有十多个人，一起涌入了这套房子。一般来说，都是看房后经纪人再约有意向的客户和业主见面细聊。没想到那天有看房人当场就决定可以签约购买。这时，业主反而说还要和家人商量一下，随后就把总价上调了25万元。

难以预料的是，刚涨价没几天，就赶上了“9·30”新政，二手房市场遭遇速冻。无奈业主又将刚涨上去的25万调了回来，但这一次看房客户明显减少。因为业主是换房，已经敲定了新房源，于是开始着急卖房。该业主索性直接将钥匙寄存在中介，将“只能周末中午看房”改成“可以随时看房”。即便如此，最终的成交价是610万元。当初自作聪明的涨价主张，最终却少卖了20万。

从630万元到655万元，再到630万元，最终成交610万元，这一轮回正是新政对二手房影响的市场写照。

成交数据也显示，二手住宅市场成交量连续下降，业主报价指数下降，二手房成交量价均有下降趋势。北京中原市场研究部统计，11月14日—20日这一周，北京二手住宅报价指数为50，环比下降了1.98个百分点。报价指数再次下降，业主调涨趋势得到遏制。在市场价格松动的情况下，大家都不想做“接盘侠”，房客观望情绪更加严重。

商住从闻风而动到置若罔闻

在北京楼市中，“商住”这一类产品的角色似乎是个特殊的存在。有时，因居住功能缺乏而被视为鸡肋，价格徘徊不前。有时，又因为低总价、不限购被投资者疯抢。

从去年下半年开始，北京楼市中就掀起了“商住热”。在这期间，一波又一波的“商住全面限购”的传言四起，包括不少投资客在内的购房者闻风而动，开启了抢购商住的模式。如今，在楼市调控新政之后，喧嚣一时、风头大大盖过住宅产品的商住市场，冷清了许多。

今年端午节期间，在“北京商住将全面限购”的传言充斥楼市，不少商住开发商借此煽风点火，在商住原本就火爆的市场环境下，加上销售人员的大力“忽悠”，端午小长假期间商住成交创造了历史新高——假期三天，北京成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套，林肯公园签约636套。

“住宅没有资格买，商住再被限购了，就更没机会了。”曾经在商住项目看过房的黄先生，这一年来不断接到销售人员有上述说辞的推销电话。

就在前两天，黄先生又听到了一种传闻，“未来将不再有买一送一的LOFT小户型产品”。“以前听到类似的消息，还真是有点动心想买，一年来听得多了，反而觉得这类产品已经积累了大量炒作的泡沫。”黄先生说。

即便这次消息是真的，黄先生对此也并不感冒。事实上，黄先生所听说的“未来将不再有买一送一的LOFT小户型产品”，并非空穴来风。近日，有媒体报道称，政府已向开发商发布通知，对已经建成未取得预售证的、正在建设的和未取得建设工程规划许可证的商住项目新增了要求，包括对未取得建设工程规划许可证的项目的层高限制，通知中规定，200平方米以下的商住层高控制在3.6米以下。开发商正是抓住了这一点，大肆宣扬，小户型LOFT可能就此消失。

不过，此次购房人不买账了。数据显示，商住成交近几个月呈现大幅下滑。北京中原市场研究部统计，“930新政”之后，北京商住公寓成交量均未超2000套，10月首周(10月3日-9日)成交985套，环比下降65.2%。10月31日-11月20日这三周的成交量均低于1000套，最低时仅为421套。北京中原市场研究部认为，政府发布的通知导致很多商住项目开始重新规划和调整，这将影响未来商住公寓的供应数量和时间，再加上对“商改住”的限制，商住公寓市场的热度将快速消退。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，商办公寓不限购的特性，使得其成为投资需求的乐土，但面临市场调控，房价涨幅趋缓时，这部分客群的消失速度也就更快。投资型市场一个鲜明的特点是涨得越凶，跌得也就越狠。因此，尽管商办公寓产品同比去年的成交涨幅极为惊人，但当前的销量也同样表现出势不可挡的下滑趋势。