北京楼市信贷悄然收紧招行农行开始认房又认贷

2016-12-01

在上海、天津再度升级楼市调控政策后，北京的楼市信贷也开始悄然收紧。

11月29日，《证券日报》从农业银行相关人士处了解，目前该行的住宅贷款开始执行“认房又认贷”政策。这也意味着，只要借款人利用贷款购买过一套或者以上的住房，再次申请贷款买房时，将被认定是第二套及以上住房。而除农业银行外，招商银行在北京区域也开始执行上述信贷政策。

此前，北京的“930”新政中对二套房贷款，只看购房人名下的房产数量，并不要求银行执行认贷政策。不过，根据“930”新政的规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

对此，有业内人士指出，“银行收紧信贷，一方面可能确实是为了配合楼市的整体调控，另一方面，年末银行的信贷额度所剩无几，从往年的经验来看，很多银行都会在此时收紧房贷，市场对此也已经习惯了。”

据悉，11月份北京的新房和二手房成交量双双下滑，其中二手房成交量更是创下春节后的月底新低，局部区域的二手房价格更是明显下调。

11月12城加码调控

而在北京收紧楼市信贷前，11月28日上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局便联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，要求自11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%;在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同日，上海市住房公积金管理委员会印发的《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，则严格要求执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款于记录的职工家庭再行发放贷款。

此外，中国人民银行天津分行官方网站也在11月28日当天，挂出了由该行与同天津银监局联合发布的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%;但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

实际上，在上海和天津加码调控前，仅11月份便有包括石家庄、福州、杭州、深圳、武汉、东莞、成都、广州、西安、南京在内的10个城市升级了调控措施，并加大了落地执行的力度。

本次调控或持续一年

中原地产首席分析师张大伟表示，上海、天津等升级调控的城市都是房价前期涨幅较高的，从10月份房价走势看，两地的涨幅虽有所放缓，但仍处于上涨通道，本次调控升级显然是为了抑制当地继续上涨的房价。而从市场走势看，11月份住宅成交量开始明显下调，叠加这些调控措施后，预计市场会继续降温。

“最新的政策，主要特征就是认房又认贷，基本恢复到2014年‘930’之前政策力度。预计其他一线城市及涨幅比较大的二线城市，后续都有可能部分恢复认房又认贷的政策，这对市场的改善需求打击非常大。”张大伟认为，本次调控周期起码会持续6个月—9个月，甚至有可能周期拉长到2018年，22个出台调控的城市，整体房价将出现10%以上的下调空间。

实际上，密集出台的调控政策已经起到了一定效果。上周，全国各地新房成交量再度下滑，且绝对值为“十一”调控潮以来的单周最低位。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比下降10%，其中一线、二线城市分别下降7%、14%，三、四线城市微升1%。在调控整体收紧后的两个月内，新房成交正呈现出逐周走低之势。11月份前4周的40城市新房合计成交量较10月份同期下降约两成，且各线城市均现回落。二手房市场成交量也逐步走低，上周中原监测的21个城市二手住宅成交面积环比下降5%，且持续4周成交量环比下滑。11月份前四周的二手房合计成交量较10月份同期下降约5%，其中苏州、上海的降幅已近三成。值得关注的是，上海中原经理指数9月份以来基本处于持续下行走势，且近两周均在50%临界值以下，即过半的经理人看跌，这意味着后市预期及市场信心不断趋冷。

此外，根据中原地产研究中心统计数据显示，截至11月29日，北京当月二手房住宅合计签约18055套，全月成交不足2万套已成定局。而这一数据也是2016年下半年的最低值，并连续2个月在2万套左右徘徊，预计12月份市场成交量也很难升至2万套以上。同期，北京11月份新建商品房住宅更是仅成交2605套，全月不足3000套，同比、环比皆继续下调。

业内人士指出，北京近期出台的政策力度是全国最大的，对市场影响很大，从北京11月份住宅市场的变化看，局部区域的二手房价格已经出现明显下调。