专家解读上海楼市新政 引导购房需求合理释放

11月28日， 市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，旨在进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展。对于大家最为关心的“认房又认贷”、“大幅提高首付比例”等问题，记者第一时间采访了房产政策专家。为大家带来“热腾腾”的专家解读。

《通知》规定，经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同日，市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》：

一是严格执行公积金差别化信贷政策。在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

二是体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控。借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍;严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

专家解读：新政将进一步稳定上海楼市

相较于上海“325”楼市调控政策，此次《通知》对差别化住房信贷政策做出了新的规定，即从11月29日起，购买首套住房的首付比例为35%，这也使得此前3成首付的政策内容被取消，购房的首付压力相对增加。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，首付比例的提高使得很多购房者近期购房时自有资金需要更加充裕，能够引导购房需求的合理释放。

同时，今天的新政在公积金层面，也有了比较严厉的收紧。政策认为，要严格执行公积金差别化的信贷政策。对于第二套住房的公积金贷款，要实现四个目标。第一是提高首付比例，第二是上浮贷款利率，第三是降低贷款最高额度，第四是限制贷款次数。这样一类规定使得近期公积金贷款方面的门槛会提高，进而使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，使得后续盲目提取公积金等做法减少。

严跃进还认为，本次楼市政策调控，和全国其他城市一样，属于政策的进一步加码，体现了上海地方政府对于楼市调控的坚持以及稳定房地产市场的决心。此前上海购房政策总体上已经比较严厉，但是从近期房地产市场数据来看，政策必须加码。这和目前上海房地产市场面临的三个压力有关。第一是库存规模相对不足，亟需通过政策调整来实现供求关系的平衡。第二是房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大。第三看涨预期依然较强烈，亟需通过政策进行市场预期的引导。目前出台政策，时机成熟、政策条文清晰且具有针对性，具有积极的意义。

数据：上海楼市今年先扬后抑房价上涨得到抑制

根据易居研究院智库中心提供的数据，今年8月份开始，上海新建商品住宅(包括普通住宅、别墅和商住两用住宅)的成交均价为42475元/平方米，这也是上海第一次出现了均价破4万的态势。到了9月份，该均价为44893元/平方米。10月份政策有所调控，房价有所下跌。数据显示，上海10月份新建商品住宅成交均价为44042元/平方米，相比9月份下跌了851元，环比下跌了1.9%。

和房价走势对应的是库存规模和去库存周期。数据显示，今年10月份上海新建商品住宅库存面积为680万平方米，为2011年4月份以来的最低值。而根据“存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月成交面积均值”的公式计算，10月份上海新建商品住宅去库存周期仅为5.7个月，远远比合理值(12-14个月)要低。而根据最新数据，即11月28日的数据，该库存面积在继续下滑，为633万平方米。如果按照过去6个月的成交面积均值进行测算，那么目前的去库存周期为5.3个月，进一步减少。而今年10月份全国70个大中城市中，上海在房价指数环比增幅排行中已经跌出了前10位的水平，证明抑制房价快速上涨的工作总体到位。