赎楼贷成中介公司新宠 需警惕

近日，住建部再度通报30家违法违规房地产中介机构名单，并继续“重拳”整治房地产中介市场秩序，对房地产中介违法违规行为保持严查高压态势。住建部还要求，各地一律严禁中介机构开展“首付贷”性质的业务，这是一条红线，不得突破。取得相关金融资质的房地产中介机构，也不得违规开展业务。但是，今年来，随着“众筹买房”、“首付贷”等性质业务已经被陆续叫停，“赎楼贷”业务已上升为中介公司新宠。

据了解，此前开展赎楼业务的基本流程大致分为五步：首先，卖方在专业的赎楼业务机构递交借款申请;第二步，专业的赎楼业务机构审查并确认交易真实性后，将项目推荐给相关平台进行募资;第三步，借款人通过P2P平台募得资金后，借款人向银行还款并取回房产证;第四步，进行房产证过户，房产交易达成;最后，借款人收到款后优先偿还借款。

“不过，由于手续比较复杂，商业银行和客户对此业务的兴致都不高，但目前一些线上、线下的中介平台对于‘赎楼贷’热情高涨。与银行业务规则不同，通过这些中介平台申请‘赎楼贷’往往不需要客户提供担保，提交申请材料后1至3天便能完成审核，整个“赎楼”周期也会大幅缩短。”网利宝CEO赵润龙介绍称。

对于中介公司对“赎楼贷”的收费比例，一位业内人士告诉记者，目前这一比例并无全面的统计，此前有的中介平台打出了“零手续费”的旗号揽客，不过其实际月利率为1.5%左右，年化利率在18%左右。

据记者了解，尽管“赎楼贷”号称比较安全，但是其资金实际用途已经发生变异。部分赎楼的目的并非是为了方便房产交易，而是为了提高估值重新抵押。

“从操作流程来看，如果先解除转按揭抵押，再重新申请房屋抵押贷款，这样似乎并不违规，但是贷款客户一方面申请了年化利率高达18%的赎楼贷，另一方面又申请金额和比例较高的房屋抵押贷款，其流动性风险明显增大。并且，在此过程中借款人很可能擅自更改抵押贷款的资金用途，一旦资金用途的改变被银行查实，客户会面临提前清偿银行贷款的风险。” 赵润龙说道。

值得警惕的是，“赎楼贷”大有取代“首付贷”向购房者提供首付贷款的趋势。业内人士称，“部分购房客户通过首套房‘赎楼贷’，解决了资金缺乏问题，突破了住房信贷政策，绕过了风险监测，让统计资料失真，放大了金融杠杆。”

在中原地产首席分析师张大伟看来，由于信贷的强劲支持，加之去库存政策的大力刺激，引发了今年上半年房地产销售市场的火爆行情，而过度的加杠杆事实上带来了越来越大的房地产风险。

赵润龙称，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融风险，必须去除楼市其投资投机功能。