李宇嘉：密集调控后 楼市下一步将会怎样？

经过“十一”以来的密集调控，全国楼市成交量大幅回调。10月尽管是楼市销售旺季，但全国商品房销售面积相比9月下滑了14.8%，扣除“金九”造成的网签滞后、“抢政策末班车”而冲高的量，下滑幅度更大。其中，占全国销售面积30%、销售额40%的一线和二线重点城市，销售面积同比增速分别从9月的-0.4%和43.8%下降至-4.8%和-8.6%。

进入11月，多轮调控政策效应全面显现，上旬和中旬，30城新房销售面积同比分别下降11%和33%，11月同比或出现去年4月以来首次负增长。因此，今年商品房销售面积月均30.4%的高景气增长很难维持，业内预测明年这一增速将下降20个百分点，甚至会因今年的高基数而负增长。

不过，即便11月、12月销售下滑，今年全国房地产销售超过2013年公认的历史顶部(13亿平方米)已毫无悬念。但是，今年楼市是在基本面并不乐观的情况下火爆的。去年GDP增速25年来首次低于7%;城镇居民可支配收入和农民工收入增速从2012年的约10%降到5%至8%;15至64岁劳动人口占比在2010年达到74.5%的峰值后掉头向下，城镇人均住房面积达36平方米，户均住房拥有1.1-1.2套。可见，很大程度上，今年楼市火爆受“加杠杆”和投资需求驱动。因此，有机构判断，此次调控至少将造成2017年至2018年楼市销售负增长。而且，基于人口红利减退，城镇化告别高速增长，住房整体供求已平衡，局部已供过于求等现实，中长期内楼市大周期下行的速度或将加快。笔者认为，热点楼市成交量大幅下滑，既是“挤泡沫”的过程，也是促使住房回归居住属性，让资金回归实体必得承受的阵痛。现在我们还应思考的是，调控后的楼市会走向何方?笔者估计，未来楼市发展有这么四大空间。

根据国家统计局的数据，从去年9月至今年9月，涨幅超过5%的有29个城市，涨幅超过10%的有19个城市。因此，此次调控坚持“一城一策”，绝大多数城市仍受益于“去库存”、稳健货币政策的支持。10月，三四线楼市成交面积同比增速从9月的16.4%升到24.3%，东部三大都市圈和中部都市圈(以郑州和武汉为核心)内的三四线城市，成了楼市销售增量主力。中期看，随着“八纵八横”高铁和城轨网铺开，都市圈内轨道交通的密集布局，城市化转向大城市化和都市圈化，楼市有效区域将集中在以四大都市圈为主的区域，这些区域的楼市将比较稳定。2012年以来新开工和土地购置整体下行，经过本轮楼市火爆后，这几大区域城市库存消化周期普遍在6至10个月间，目前已进入主动“补库存”阶段，这是未来楼市发展空间的第一块。

据联合国开发计划署和“六普”数据，存量住房亟待更新，独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等齐全的成套住房仅占全国城镇存量住房的60%;城镇有25%的家庭还住在平房中;全国至少还有6亿人没有用上抽水马桶。在上海，迄今仍有9万居民每天要去260多个倒粪站去“倒马桶”，因为他们住在八十年前盖的没有排污管道的石库门住宅里。因此，更新需求是未来楼市发展的第二块空间。

目前，我国各地有2.6亿外省人口、1.5亿“三留人群”(留守儿童、妇女和老人)，他们理应扎根城市，却因户籍、土地、社保等而无法城市化、本地化，造成城镇化人为降速。2014年发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，提出到2020年常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率将分别达到60%和45%。同时，近年来我国还提出了“三个一亿人”战略，近期国务院已推出1亿非户籍人口城市落户方案。这些改革攻坚措施，均有望打破制度桎梏，让城镇化和都市圈释放出本来应有的、吸纳人口的新的能量，这对构建内需社会，夯实和增厚楼市长期需求的基础意义非凡，这是未来楼市发展空间的第三块。

另外，发达国家的经验也表明，购房的年龄、人口拐点、城市化拐点与楼市拐点并不相关，比如1992年至2006年的美国、1975年至1991年的日本、1990年至2000的英国和荷兰等，楼市都非常红火，但这些国家那时候的人口红利早已过去，显然楼市景气与货币宽松、住房改善、都市圈大发展更相关。

但在这此间，万不可忽视资产配置需求的驱动。发达国家的实例是，城镇化率触顶，必将倒逼经济告别工业化。为了降低成本并给转型创造宽松的环境，政府不得不实施宽松的货币政策。然而，转型之路漫长而艰辛，宽松的货币政策带来了“加杠杆”下的资产配置需求和楼市繁荣。值得注意的是，这一需求在我国也已出现，并成为今年楼市火爆的重要驱动力之一。未来相当长的一段时期内，我国仍处在转型过程中，资产配置需求也将在较长时期内存在，货币政策仍会维持稳健态势。购房置业是国人配置资产的首选，这必将成为未来我国楼市发展的第四块空间。