出租率不足五成 联合办公不赚钱的算盘
近日，北京龙湖创新业务首发——联合办公产品“一展空间”落户北京长楹天街，将依托龙湖自持Shopping Mall优势，打造商业综合体中的联合办公生态圈。无独有偶，远洋集团也宣布联手WeWork，双方将携手在北京推出WeWork光华路、WeWork慈云寺两个项目。随着越来越多开发商选择将众创空间引入写字楼商用物业，人们不禁疑问，开发商为什么如此热衷投资联合办公?众创空间真的赚钱吗?
开发商的新业务
11月15日，位于龙湖北京长楹天街商业综合体中的“一展空间”正式开业，标志着又一家大型房企正式布局联合办公业态。据了解，该项目定位于“商业综合体中的联合办公众创空间”，一体化集成办公、零售、休闲、体验、展示、社交和综合服务功能，被业内称为又一个创新型联合办公产品。
一天之后，远洋集团也高调宣布，公司已与美国联合办公的创始企业WeWork完成战略合作协议的签约。双方将采取合作运营的方式，发挥双方在各自领域的优势。WeWork将提供品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营支持;远洋集团提供地产物业、本地化运营以及资金支持。
据不完全统计，兴起于美国硅谷的联合办公模式，在国内已经有优客工场、SOHO 3Q、无界空间、WE+、氪空间等众多知名公司。截至2016年初，全国联合办公空间数量已达近千家。
与此同时，联合办公也正在成为开发商积极尝试商办产品开发运营的积极探索领域。包括万科、绿地、龙湖、远洋、阳光100、合生、华银等开发商都在不断进行着新的尝试。优客工场创始人毛大庆认为，做开发商和做联合办公并不割裂，而且有一定优势，开发商把原来盖房的地，变成了生产资料，把这个产业链继续下去，它本身是在传统业务上的一种创新与突破。
目前毛大庆的优客工场被称为联合办公的独角兽企业，公司已进驻6座全国城市、50个场地、20个开业项目、近3万个工位。公司完整生态链正在形成，且已将触角探至海外，比如新加坡和伦敦。优客工场目前估值已达55亿元。
一家房企负责写字楼开发运营的管理者告诉北京商报记者，面对当前客户的个性化、租户的年轻化，写字楼的管理模式正在发生改变。对于开发商而言，做联合办公比较看重企业的孵化，等企业成长起来之后公司会考虑收购，以增加企业的竞争力，需求多元化发展。
真的赚钱吗
然而面对蜂拥而至的众创空间，盈利情况和生存模式到底如何?
誉翔安合伙人赵敬川告诉北京商报记者，联合办公的确存在明显的溢价空间。比如将一个租金在5元/平方米/天的乙级写字楼改造成联合办公，其租金可以达到7-12元/平方米/天的水平。一些开发商选择写字楼中位置比较差的区域开发成众创空间。附加服务和概念之后，提升原来较低的租金水平的同时，也让企业的财务报表得到了“装饰”。
记者走访了多家联合办公空间门店。以SOHO 3Q望京店为例，该项目建筑面积1万平方米，每个开放空间的工位价格为2240元/月，按照平均工位面积为7平方米计算，租金水平为10.6元/平方米/天。
而另一家位于朝阳区光华路2号的阳光100·优客工场店工位的报价最低为2200元/月，但均价则有所上浮，平均租金水平也略高于SOHO 3Q望京店，工位出租率为85%左右;在位于上地数字传媒大厦的V创空间，北京商报记者了解到，该项目的工位价格仅为1300元/月，近1000平方米的营业空间里，100个左右工位出租比例已接近九成。与阳光100·优客工场店相比，北京周边优客工场租金水平相对较低。位于顺义区空港的融慧园·优客工场和位于房山的大学城·优客工场店的工位起租价格都在600元/月。调查显示，北京目前众创空间的工位价格水平在1200-2500元不等。除了出租工位外，目前联合办公的盈利模式主要还包括会议室等公共空间的出租;会员收费以及股权投资加股权分红等。
“但目前来看，联合办公的平均出租率并不高，行业的平均出租率不足五成，总体上看，虽然单位办公面积上出现了溢价，但在较低的出租率情况下，众创空间的总体收益水平与传统写字楼相比还没有明显优势。”赵敬川向记者表示。
事实上，一些经营不善的众创空间已经出现了生存危机。据相关媒体报道，近日北京铭基国际创意园内的联合办公空间MadSpace已宣布倒闭;2016年2月，深圳的创客空间“地库”宣布倒闭;另一家联合办公企业北京绿客屋与房东产生纠纷而被砸毁。
“联合办公更多是针对办公需求的外溢，”一位商业办公代理机构人士分析，联合办公主要是解决无力支撑高端写字楼大面积办公空间所产生的高额费用的小微企业，但即便如此，这些企业对位置、环境、交通同样有着较高的要求。目前在北京真正适合联合办公的地方不超过10处，主要集中在CBD、国贸、金融街、中关村等板块，但现在市场却出现了五环外都有不少众创空间产品涌出扎堆的情况，毕竟从商务办公需求特性而言，北京四环外的联合办公都将面临租金价格低、出租率水平低的现实。供应过剩、同质化严重、服务产品附加值低等问题都是困扰不断激增的众创空间面临的困境。
开发商的盘算
“目前来看，北京商办产品经营状况排名中，众创空间类产品的出租率和效益依旧排商业写字楼、商务中心之后。”一位商业地产研究人员分析，开发商仍然积极投身联合办公物业产品，除了提高租金水平外，还有公司战略的考量，甚至是“试错”的无奈。毕竟传统的商业地产运营也无法产生更高价值，包括写字楼、酒店还有购物中心，普遍存在同质化、存量过剩、消化困难的问题。
一些公司旗下在城市核心区域有一些老旧写字楼、地下空间、过气商业地产等物业，都因年代较长在功能上已经无法满足市场需求。此时在“大众创业、万众创新”的政策引导下，加上随着互联网移动时代的到来，大平台小企业成为常态，一批小微企业代表的新经济形态也快速崛起，这让开发商看见了盘活旧资产和低效资产的新机遇。
此外，聚拢人气的作用也不可小看。以龙湖的“一展空间”为例，商业与商务均可为双方带来新的资源和机会。该项目希望打造成办公生态圈：依托龙湖集团商业运营的优势及经验，充分结合年轻人、创业者的习惯与方式，嫁接联合办公、购物中心及上下产业链，为综合体商户及入驻企业提供专业的办公场所、优质的产品展示空间及特有的推广渠道。
“对于部分房企而言，联合办公也正在成为一些将写字楼开发作为重要板块的公司实现产品升级的新抓手，”一位写字楼租售代理公司人士表示，受实体经济下滑的影响，传统的商业写字楼近年来一直面临租金上涨幅度收窄的现实，尤其是散售型写字楼去化日渐困难，自持商业日渐成为主流，越来越多的开发商正在寻求如何将自持写字楼效益保持稳定的增长。
“远洋集团写字楼业务去年启幕的第四步发展战略，将写字楼物业投资运营作为战略主营业务，重点关注一线城市核心区位的高端物业。”一位远洋集团品牌部相关人士表示，公司希望通过与WeWork的合作，注入商办产品的国际化理念和创新驱动力。
此外，圈层的化学反应也是企业尤为看重的一点。毛大庆表示，优客工场为入驻企业提供的绝不是简单的办公空间，而包括质优价低的服务、资源广泛的社交平台等多种服务。联合办公提供的品牌力量是巨大的，它不仅能协调资源、解决问题，更重要的是组织活动，从而让入驻会员们更多地去社交，更好地结交人脉资源，形成集合资源，以提升商业效率。