住宅成交下滑明显：楼市调控影响或持续6-9个月

住宅成交下滑明显： 影响将持续6-9个月？

唐韶葵

本报记者 唐韶葵 上海报道

11月25日，中国金茂在上海虹口竞买了一块商办用地，成交总价25.55亿，楼板价45153元/平方米，溢价率18.82%。至此，该公司今年拿地已约200亿元，几乎每一幅地总价都在20亿以上。

中国金茂这一价格几乎是去年同区域地块价格的1倍。住宅用地市场亦如此，11月25日广州一场土拍，同一区域地价已刷新此前22日的价格。

而在前期楼市调控之下，各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致。分析认为，22城的调控已令全国主要城市的市场行情受到波及。

有业内人士认为，房企在调控周期内增加土储，对住宅供应市场的传导要在1-1.5年之后才有所体现。对于当前多地已出现成交量腰斩、房价却没有下跌的现象，中原地产市场研究部分析师卢文曦指出，土地市场对住宅市场会有传导性影响，但这要在明年才有所体现。他以上海自2003年以来土地供应逐步走低的事实说明，房价将难下调。

楼市持续降温

从近几年来的土地成交与新房供应不难看出，两者成正比。

来自中原地产市场研究部数据显示，上海市2013年土地成交847万平方米，2014年成交660万平方米，2015年成交406万平方米，2016年前11月成交273万平方米；相对应地，2014年供应1247万平方米，2015年供应1202万平方米，2016年前11月706万平方米。

显然，当年土地成交量少，第二年的新房供应量便也随之减少，反之亦然。11月中上旬，全国主要城市成交量继续下调，54城合计签约15.36万套，连续2个月环比下调。而房地产中介的销售业绩基本是9月的一半。

21世纪经济报道记者通过咨询中介旗下门店及开发商，发现新政影响下，一二线城市成交量跌幅环比9月同期超过4成，市场快速降温。11月相比10月继续降温。

在调控一个月后，部分城市在限购末班车效应的集中签约释放后，市场逐渐开始出现调控导致的成交下调。统计显示，一线城市中上旬成交量下调23.5%。

一名业内人士表示，2014年市场也出现过调整迹象，由于“调整时间太短”，加上房企资金充裕，房价回落的可能性很低。“除非市场低迷一年以上。”

调控影响持续6-9个月

在全国范围内资产荒的背景下，一二线房地产市场以其资产稳定效用，吸引大量投资资金进入，从而推高土地价格和住宅市场价格。但如今，这种上涨开始面临调控压力。

有分析认为，逐渐失去财富效应后，投向一二线房地产的资金可能出现外流。在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大。

过去人民币升值的数年里，居民财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加，住宅作为一种高价消费品，吸引了大量消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价。上述业内人士指出，这会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金也会大量流入我国房地产市场。

但他又指出，一旦人民币汇率开始波动，特别是调控压力下，买房趋势开始变化。

从统计局公布的70大城市数据看，10月下半月开始出现7个之前明显上涨城市价格下调。调控令非理性市场快速降温。

前述人士表示，从2015年3月30日开始的资金潮导致楼市持续火热，已在2016年“9·30”新政开始的22个城市严格调控下降温，10月份即是一个短期拐点。

综合多家机构与业内人士看法，预计本次调控周期起码持续6-9个月。20个城市房价将出现10%以上的价格下调空间。