是馅饼还是陷阱？ 起底房企土储热情再燃原因

风云突变，11月22日过后，在经历了福州（楼盘）、长沙（楼盘）、广州（楼盘）、武汉（楼盘）几场土拍之后，房企土储排名又更新了。新一轮的拿地窗口，对于房企而言，是陷阱抑或机会？

易居研究院智库中心为21世纪经济报道记者独家提供了一份上市房企拿地数据（剔除了混合出让用地与工业用地）。据此数据统计，2016年内买地金额前五名分别为：融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)。

近期福州、长沙、广州、武汉等几个城市的土拍市场热情再燃。对此，同策咨询研究部总监张宏伟分析原因为两个：第一，这几个城市的基本面较好，一些资金链相对比较充裕的企业抓住机会补充土地储备，现阶段政策下带出土拍市场排他性条件，对于某些房企而言是机遇；第二，大部分房企每年有投资目标，个别区域公司年底仍有投资额度，若不完成，则对区域公司的激励等产生影响。

总部位于上海（楼盘）的某房企执行总裁指出近来的土拍风潮颇有强弩之末的意味。他认为，现在的地价相比高点的时候会回落一点，但仍算不上低点。“当调控周期来临的时候，会导致城市分化，这时区域负责人的动力会变得更强”。

一名深谙深圳（楼盘）与上海市场的业内资深人士指出，房企大部分并无明确战略目标，仍是机会导向，一二线城市就是房企眼中的机会点，能够在一二线城市拿地就能掌握将来的生存命脉。“最近房企在一线城市拿不到地，只有转而求其次去二线城市”。

土储与去化逻辑

房企土储情况与库存情况一直有微妙关联，并且近期房企开启新一轮拿地窗口，加上市场供应节奏变化，多方变化合力之下，楼市变局在所难免。

常规来说，以下三类企业会积极进行土储，即企业在本年度前九个月已经完成了销售指标、拿地指标还没有完成、融资的钱（项目资金来源也有可能来自销售回款、集团融资等）还没有用完。以碧桂园为例，该公司2016年初宣布今年将花500亿买地，但是以易居研究院的数据看来，不过才花了计划金额的1/4。

2016年1月至11月22日，包括上述五家（融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产）拿地较多的房企在内，买地超过百亿的房企有26家之多。

各家房企的土地储备高下立现，这也与它们的库存正相关。21世纪经济报道此前曾报道过今年三季度房企的库存情况，一方面房企存货金额呈现持续增长趋势，另一方面高周转又带动了激进的土储策略，导致存货增加。根据今年三季度A股上市房企存货排名情况，存货规模超过千亿元的房企仍然是6家，分别是万科4467亿元、绿地控股4281亿元、保利地产2974亿元、招商蛇口1356亿元、华夏幸福1307亿元以及首开股份1188亿元。

激进的土储战略导致成本增加。中原地产研究中心统计数据显示：截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达到了37家，合计拿地为9108亿，合计建筑面积为8066.7万平米，平均拿地成本为112910元每平米。相比2015年标杆房企在这22个城市拿地的平均成本增加高达42.8%。

然而，市场的变化，房企冷暖自知，高周转或将成明日黄花。以上海为例，进入4季度后，商品住宅备案交易量大跌，最近一两周的备案交易量基本上在10万-12万平方米左右。9月份之前，基本上在25万-35万平方米左右。

张宏伟分析认为，如果房企今年买了高价地，两年之后开始卖（拿了高价地一般不会立即进入高周转，市场条件也不允许），在随后的1-2年销售周期内，或许还能赶上下一轮的资产增值机会。这也是企业愿意出手补仓的逻辑，前提是企业已对项目开发周期拉长有所认知。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，50大城市拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续重压，这将导致未来销售压力巨大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也提醒道，有的房企仍寄希望于部分高价地项目后续伴有的城市规划利好，进而影响相应土地的价值和价格。但如果企业后续融资不到位，这些高价地项目潜在的经营成本会比较高。

危险信号，颓势延续？

中原地产市场研究部分析师卢文曦指出，市场去化节奏不太好，对于房企来说也并非坏事，土地供需矛盾明显，意味着未来1-1.5年内市场新增供应减少，供求关系决定价格前提下，抓住时机仍然有机会出货。比如近期上海部分10万元/平方米以上的高端住宅去化增加，上周（11月14日-11月20日）豪宅成交82套，环比增加115.8%。

然而并非每家房企都能踩准销售节点。市场瞬息万变。一个鲜活的案例发生于长三角地区城市——无锡（楼盘）：今年5月底开盘的万科海上传奇，最低售价1.1万元/平方米，价格一路飙升，到9月的时候，已卖到2.8万元/平方米。万科是去化能手，在10月2日无锡出台限购令之后，“海上传奇”项目降价至1.5万元/平方米，目前近乎清盘。反观万科周边的竞品，例如在无锡最贵楼盘——万科信成道旁边的宝能城，最初定价8000元/平方米，由于去化困难，一直封盘，等到9月市场疯狂的时候，宝能城由于调价等问题迟迟未能开盘，白白错失销售时机。万科信成道另一竞品——融科瑷颐湾定价策略也有短板，相比万科信成道一直保持的3.2万元/平方米均价，融科瑷颐湾却以2.2万元/平方米一路降至1.6万元/平方米；中海凤凰熙城定价1.8万元/平方米，在万科海上传奇突然从2.8万元/平方米价格高峰降至1.5万元/平方米的低谷时，只好也随之降到了1.2万元/平方米。

无锡市场变化可以看作是一二线城市的缩影。21世纪经济报道记者多方了解获悉，上海多家房企已经有意将预售证申请时间押后，有个别拿了预售证的高端项目也不想大张旗鼓销售，希望拖延销售周期，争取涨价空间。其中一家房企高管透露，或许明年一季度后期会出现推盘时机。

多位业内人士也判断，房企在明年一季度大体上不会有推盘动作。主要由于2017年1月底处于春节假期，按照往年经验，1月下半月至2月初不会有新盘推盘。推盘周期会集中在4月下半月，也就是说，一季度在政策高压、春节假期、开盘时间点等因素叠加下，房企基本不会有营销大动作，届时甚至会出现交易量跌至低谷的状态。