北京自住房申购比例超100：1 年底房源供应增加

分析人士指出，自住房稳定的销售，提供的无风险销售额，是利润率如此之低的情况下，仍有企业愿意拿地的重要原因之一。

北京（楼盘）近日推出的又一批自住型商品住房项目，销售情况堪称**。

据了解，北京市住建委陆续公示了“住总万科·TBD万科天地”、“首创悦榕汇”、“中粮稻田雅筑”、“西山湖（二期）”、“金隅大成·金成雅苑 ”等五个自住房项目，分别供应自住型商品房990套、712套、260套、464套和524套，共计约2950套。

以前三个正在联网审核阶段的项目为例，据北京市住建委数据，申购万科天地与悦榕汇的家庭均超过14万户。而位于地铁房山线尽头的稻田雅筑项目，也有超过9万户家庭申购。这意味着，自住房申购超越100：1。

然而，在一年之前，自住房遭弃购仍屡有出现。中原地产报告显示，截至2015年12月底，北京上市的47个自住房项目中，有17个项目尾盘房源主动放弃限购特权，转为与普通商品房完全一致的公开销售。

心态转变的背后，是今年以来普通商品房价格飞涨，自住房与周边房价的落差已经达到50%左右的现实。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年自住房抢手，也和购房者担心购房政策收紧等态势有关。

自住房升温

北京市朝阳区的老魏近日心事满腹。

事实上，在2015年2月，他获得了朝阳区最后一批经适房——东坝地区华瀚福园的选房资格。虽然一度有媒体报道项目停工，令他提心吊胆，但几经波折，还是在他轮候近7年之后的2016年9月，参加了选房。7900元每平米的房价，15万元的首付，让他打心底里乐开了花。

不过，令他烦恼的是，虽然自己的住房解决了，儿子的住房却出现问题。目前，他的儿子拥有一套90年代初建的回迁房，但面积只有30多平米。因此儿子一家三口在外租住，准备申请购买自住房。不过，“9·30”调控后，北京要求对拥有1套住房的居民家庭，申请房贷购买普通自住房的，首付款比例不得低于50%。而自住房价格普遍在1.7万到2.2万左右，50%的首付比例，让家庭难以承受，他最终没有让儿子参与自住房摇号。

自住型商品住房，是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积，以90平方米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

按照相关规定，在北京具有购房资格的家庭，均可购买自住型商品住房。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

老魏告诉21世纪经济报道记者，他过去对自住房不太看得上，原因一是自住房一般位置偏远，交通不便。另外，自住房价格也比经适房高出近一倍，如果未来想要出售，还需上缴30%收益，性价比不高。

不过，随着经适房停止新增供应，以及今年以来普通商品房价格飞涨，自住房与周边房价的落差已经达到50%左右，这让他开始重新考虑自住房的可能，“毕竟全国只有北京有自住房，机会也挺难得。”

不仅是购房者，开发商对自住房的兴趣也颇为浓厚。“9·30”调控后，北京首块出让的住宅用地，经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地，被亦庄本土开发商博大新元经过47轮竞价，以21.1亿元的价格拍下。

据了解，该地块居住用途建筑规模全部用于建设自住房，销售限价为2.3万元每平方米。而以21.1亿元计算，拍卖成交楼面价就高达2.08万，加上其他成本，利润率相当之低。

分析人士指出，自住房稳定的销售，提供的无风险销售额，是利润率如此之低的情况下，仍有企业愿意拿地的重要原因之一。

年底低价房源供应增加

实际上，在此前的7、8月，北京自住房分别入市1981套和3201套，随后的9月则陷入短暂沉寂。

而到了年底的大规模供应，被认为是完成上述9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中的要求。

《措施》提出，为有效稳定房地产市场，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

2013年自住房入市以来，其抑制房价上涨的作用，被认为十分明显。据中原地产分析师张大伟测算，2014年以来的三年中，自住房占住宅市场总成交套数的26.1%、34.1%和14.0%。而将其与不含自住房的商品房住宅均价相比，价差折算成价格涨幅比例，也就意味着分别让北京房价下调了7.7%、10.3%和4.6%。

对此，严跃进认为，自持的模式实际上和自住商品房的模式是两个概念。自持物业模式更多是从发展租赁市场的角度出发，在全国很多城市都有推出。但自住型商品住房的概念是北京市场独有，或不具有推广性。

另一方面，北京租售并举的保障性住房政策，也在稳步推进。11月10日，以北京市保障房建设投资中心为主体运营的20个项目、约2.6万套公租房开始配租登记。

据了解，这些项目，与同时推出的各区运营的项目一起，将提供超过31600套公租房房源，是北京公租房实行统筹分配以来，规模最大的一次。

同时，北京在土地市场实行“控地价、限房价”的政策，竞拍价达到后，将由企业竞报自持商品住房面积比例，比例高者为竞得人。日前，北京推出的四个位于大兴、海淀西北旺的此类政策地块，住宅面积最终全部由开发商持有，预计将形成近万套开发商自持出租房。

张大伟认为，北京近期的一系列政策举措，仍与北京楼市低端有保障、中端有支撑、高端有市场的住房政策目标一致。一方面限购限贷做“减法”，抑制非理性需求；另一方面，是在做“加法”，增加有效低价房源供应。

新城控股副总裁欧阳捷则告诉21世纪经济报道记者，管理部门可能是希望通过增加房企现金压力，减少土地市场竞争者数量，抑制地价上涨过快，背后是政府不希望也不允许地王出现的逻辑。

(21世纪经济报道)