楼市调控改变预期:销售员不急着推 购房者不急买

北京“9·30”新政对楼市的影响仍在继续。10月份北京市新房、二手房成交价格涨幅放缓，网签量出现明显下滑。11月上旬，这种状况仍在持续。面对新的市场态势，购房者和开发商的态度也发生了明显转化。

与楼市量价齐降不同，“限房价竞地价”的土地使用权出让方式依旧阻挡不住开发商在北京抢地的热情。拿地愈来愈难，有些房企开始瞄向土地一级开发，这能否帮助房企实现曲线进京?

“9·30”新政改变了哪些市场预期，购房者和开发商之间又开始了怎样的博弈，二手房市场的业主还会坐地起价吗?《每日经济新闻》记者进行了深度调查。

9月30日，北京率先推出新一轮楼市调控政策，全国20余热点城市紧随其后。随着调控的深入，市场预期迅速扭转。在《每日经济新闻》记者的市场调研中，不只一位意向购房者表示，置业计划将推迟。

购房者在观望，开发商似乎也不再急着推广。一位上市房企高端项目负责人向记者透露，目前客户的看盘量在减少，开发商的推广在减少，政策影响了市场。

在二手房市场，网签量也在下滑。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，11月北京二手住宅网签数据的全面下滑是预料之中的。“9·30”新政释放的调控信号改变了市场预期，购房者普遍冷静下来，由积极入市转为了等待观望。

新房：购房者推迟置业计划

9月30日晚间，北京市发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》通知指出，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

不仅是北京，国庆节期间全国20余个城市集中出台调控政策，改变了购房者的预期。相对北京而言，信贷的收紧，提高了购房门槛，也降低了购房热情。

在市场调研中，不只一位意向购房者对记者表示，其置业计划将推迟。

推迟买房的原因主要有两点：一是楼市这轮高峰已过，目前处于下降通道，一些购房者表示等房价降点再说;二是政策的严控，也将一些投资人群拒之门外。

11月12日上午9点40分，虽然是周六，大兴中信墅的售楼处也仅有3~4组看房者，这些人稀稀拉拉聚在沙盘前听着置业顾问的讲解。这个场景和“9·30”前报道出的多个售楼处客户抢房的场面，已经大为不同。

现场的销售人员表示，目前销售的主要是叠拼和联排产品，普通住宅要等上期客户被清退的产品。

他表示，前段时间出台“9·30”新政，有些客户首付不了七成，之前卖出的有些房子清退出来，但这种房屋仅是一小部分。“因为在政策出台之前，大部分已经签约完成，只有一小部分没签，正好赶上了。”

当记者以购房者身份询问“目前是否是购房好时机”时，这位销售人员并没有急着推销。他表示，买房子是大事儿，要看自己的需求。

随后，记者又来到枫丹壹号项目的售楼处，也仅有2组客户看房。该项目销售人员表示，目前在售的只有底商，也属尾盘状态。

11月8日中午，记者到访位于通州区的“新北京中心”销售中心，该项目仅有记者一位看盘者。

据该楼盘置业顾问介绍，目前该项目也认购不了，因为正在办理抵押手续，估计过了年才能认购。

当记者询问“现在是否需要缴纳定金”时，这位销售人员指着销控板表示，目前不交定金，等到能签约时，过来订房就可以，但价格不会变，因为价格都公示。“这都是建委的报批价，批完就不能改动了。”

一位上市房企的高端项目负责人向《每日经济新闻》记者透露，目前客户的看盘量在减少，开发商推广在减少，政策影响了市场。

前9个月的市场火爆，也让一些楼盘快速去化。上述高端项目负责人表示，一些项目提前完成年度销售任务，推盘动力不足，预计四季度市场形势继续下滑。

二手房：日网签量11月下滑

二手房市场成交同样不乐观。

据伟业我爱我家爱集团市场研究院统计，2016年11月上旬(11月1日~11月10日)，北京市二手住宅共网签6848套，虽然较10月上旬增加，但较9月上旬下降了16.4%。

进入11月，北京二手住宅工作日网签量全面下滑至1000套以下，最高为11月7日的998套，最低为11月1日的646套，平均每个工作日网签834套。

北京上次出现这种工作日网签量连续低于1000套的时间是在6月份。从7月到10月，北京二手住宅工作日网签量已连续4月大都位于千套以上，部分工作日甚至超过了1500套。

来自链家网的数据显示，北京市二手房10月新增房源量35500套，环比上月下跌15.01%。10月新增客源量95580人，环比上月下跌26.7%。10月带看量338788人，环比上月下跌31.47%。

链家地产石景山八角地区的一位销售人员表示，目前客户的看房量，相比国庆节前有所下降。市场逐渐进入平稳期，政策实施时间比较短，暂没看到业主大幅降价，但最起码没有涨价。

链家地产朝阳区石佛营地区一位经纪人表示，炫特嘉园一期的一套一居室，目前业主报价270万元，此前一周，业主曾报价在290多万元。原因是业主目前也在换房，诚心在售。

石佛营地区的这位经纪人认为，目前是换房比较好的时间点。这个时候，购房者和业主可以坐下来谈价格。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，11月北京二手住宅网签数据的全面下滑是预料之中的。“9·30”新政以后，首付比例尤其是二套、非普通住宅的首付比例大幅提高。目前北京二手市场的需求大多为改善需求，不少购房者不得不延迟甚至取消购房计划。加上新政释放的调控信号改变了市场预期，购房者普遍冷静下来，由积极入市转为了等待观望。

“伟业我爱我家集团对市场的监测也发现，二手房实际交易量自9·30新政后便出现了大幅下滑，虽然受网签数据较实际市场有1月左右的滞后期影响，10月北京二手住宅网签数据依然较高，但11月的全面下滑已是必然。”胡景晖说。