融资“便车”不好搭 监管部门摸底房企参股地方银行

“今年以来，我们这边不少房地产企业参股地方法人银行，这一情况我们很关注。”华南某地区的银监部门人士告诉中国证券报记者，民营企业参股银行并非新鲜事，只是今年房企参股地方法人银行的案例尤其多，这可能与房企想获得融资便利有关。多位地方银监部门人士表示，中小房企参股地方法人银行增多的情况已受到监管部门的重视，相关摸底也已展开。业内人士认为，短期来看，房地产企业账面现金状况稳定，但中长期来看，开发贷、公司债等融资渠道受阻，房企需早作安排，调整融资结构。

参股有助“搭便车”

多家银行信贷部门负责人表示，下半年以来，各商业银行的房地产开发贷款越来越紧，尤其是“9·30”新政之后，对房地产相关贷款的投放更趋谨慎。江西一家城商行人士称：“现在我们的开发贷严格执行‘名单制’管理，并且房企名单从全国100强房企缩小到全国50强房企。”

中国人民银行统计数据显示，此前大量信贷资金流向房地产领域。本轮房地产调控启动后，房地产开发贷款增速出现回落。

房企“联姻”银行早有先例，如泛海入股民生银行、万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行。分析人士指出，不仅大型房企积极参股银行，中小房企也趋之若鹜。除战略投资、财务投资的考虑外，获取融资便利的想法不言而喻。

“监管部门鼓励民间资本参股银行，所以只要相关手续和材料合规，我们肯定会批复通过。当然，对于后续该银行的经营、放贷行为，我们会密切关注。”上述华南某地区的银监部门人士表示，在城市商业银行、农村商业银行等地方法人银行的经营中，股东特别是拥有董事席位的股东拥有一定话语权，在获取本银行贷款时的确更方便。

2003年以来，银监会鼓励民间资本参与城市商业银行、农村信用社、股份制银行和信托公司等金融机构的增资扩股和重组改制。截至去年6月底，民间资本参与组建农村商业银行758家，参股城市商业银行134家。

“入股商业银行不只是为了获取信贷便利。即便房地产贷款收紧，银行信用的背书也将为企业融资带来各种便利。例如，只要开一张大额承兑汇票，就可以获取银行系统的资金。”一位银行业人士表示。

监管部门正关注

多位地方银监部门人士表示，以往对银行的排查曾发现，大量关联贷款流向地方政府融资平台、房地产、钢铁、煤炭等领域，隐藏了不少风险隐患。目前中小房企参股地方法人银行增多的情况也受到监管部门的重视，相关摸底也已展开。

如此看来，“便车”不是那么好搭。

专家和业内人士表示，从现行监管政策、法规来看，房企要想从所参股的银行获得更多贷款其实不容易。《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》明确，商业银行的主要自然人股东是商业银行的关联方。商业银行对一个关联方的授信余额不得超过商业银行资本净额的10%，商业银行对一个关联法人或其他组织所在集团客户的授信余额总数不得超过商业银行资本净额的15%，商业银行对全部关联方的授信余额不得超过商业银行资本净额的50%。同时，银监会可以根据商业银行关联交易的风险状况，缩减商业银行对一个或全部关联方授信余额占其资本净额的比例。

信托公司是否向房地产开发企业发放用于支付土地出让价款的信托贷款、是否严格彻查并中止与伪造收入证明等具有违规行为的房地产中介合作、是否加强个人贷款资金流向的监控管理等。

房企融资压力增大

多家大中型银行判断房地产行业风险上升。交通银行首席经济学家连平表示，目前房地产行业融资存在一定潜在风险。前三季度房地产市场价升量增，房地产企业的债券融资和银行表内外融资均有较快增长，个人按揭贷款的增长也不断提速，房地产市场的杠杆率进一步增高。从房地产企业的经营状况看，行业前三季度盈利并未实现与销售的同步增长，高杠杆带来的财务成本压力也并未得到根本解决。随着9月底以来房地产行业政策的不断收紧，房地产市场销售进入下行通道，增量资金的来源也受到限制，部分负债率较高的中小型房企可能面临比以往更大的资金压力。

业内人士认为，考虑到监管引导和控制风险等因素，中长期看，房地产开发贷的增速必将趋缓。

除银行贷款外，非标融资和公司债是房地产企业最重要的融资来源。上半年房地产企业通过信托和公司债实现的融资额分别为3124亿元和4440亿元。据媒体报道，《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》的新规已下发至券商，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。这是继交易所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后，地产商发债“补血”渠道的再次收紧。

克而瑞监测数据显示，受土地拍卖资金严格监管等政策制约，一、二线热点城市土地成交明显降温，“地王”数量大幅缩减，溢价率高位回落。

房企资金链的隐忧不能忽视。民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示，短期看，房地产企业账面现金状况良好，拿地积极性下降，融资需求边际将下滑;中长期看，小型房企公司债发行受阻，需要在融资结构上有所改变。一方面，房地产企业将更加依赖于来源稳定、成本低的银行贷款;另一方面，在融资额度的约束下，更多房企会增加进入门槛低、额度有保障的非标融资;中票、项目收益债等品种也是直接融资方面较好的补充。