调控“补丁”过后 楼市或将步入政策真空期

本轮调控中，有关部门在努力摁住房价这个“牛鼻子”的同时，也出台了房地产金融风险应对政策，目前已加强了对房企融资、金融衍生品及按揭贷款的监管，遏制了滥用杠杆的投机行为。本轮调控之后，房地产与金融机构之间的防火墙得到了加固，这也让管理层有了进一步观望的底气和定力。

近期又有多个城市再次加码推出楼市调控政策。深圳市15日起提高公积金贷款首付比例，武汉同日也实施了最新政策，规定在主城区范围内，本市户籍家庭禁止购买第三套住房。杭州则是在上周，加码房地产市场调控，要求上调购房首付比例，暂停发放第三套及以上住房贷款等。

近期多个热点楼市密集推出调控新政，由于是在近期调控政策的基础上继续收紧，因此一些媒体将本轮调控称为“打补丁”。楼市调控“打补丁”的原因很明确，巩固房地产调控的初步成果，一鼓作气促使热点城市的房地产市场回归到正常态势。

10月上旬，包括北京、上海在内，全国有20多个城市先后出台了以限购限贷为主的调控政策，抑制房地产过热。政策出台如疾风骤雨一般，市场也明显感受到了压力，但到目前为止，多数热点楼市都是成交量明显收缩，价格松动却不明显，甚至杭州等城市的房价还出现逆势上扬。在这种情形下，为了促使房地产市场平稳、理性发展，各地在短期内给调控政策“打补丁”，也就势在必行了。

今年楼市火爆，然而许多人预期中的金九银十，却被调控政策的“接二连三”搅了局。自10月初以来，在短短一个多月的时间里，已有三波调控出台。首先，10月上旬热点楼市以一城一策的方式，开始了本轮房地产调控。之后，国家发改委及住建部部署了商品房销售专项检查，银监会也要求银行对房地产相关业务专项检查。最后，一些高烧不退的城市围绕限购限贷出台“补丁”政策。

楼市调控点面结合，打出了组合拳，这三波调控先后出台意味着全国楼市环境日趋从紧从严。预计楼市未来一段时间，将会随着节令的变化逐步“入冬”，调控新政效力释放后，各地楼市在成交大幅下滑的基础上，价格也将出现进一步松动。

三波攻势之后，本轮房地产调控已堪称史上力度最强，之后会发生什么?大概率的情形是，楼市总体上将逐步进入政策真空期。出台调控措施的目的，绝不是希望将楼市打趴下，让市场冰冻、房价大跌。因此，本轮调控虽然严厉，但也是以“点刹”的方式，逐步遏制热点楼市房价不正常上涨的趋势。一旦市场恢复平稳，政策自然也就会步入真空期，进入观望状态。

近一年来，货币宽松和“资产荒”导致楼市持续高温，在资金快速流入楼市的同时，房企的负债率不断提升，个人房贷增长也快速上升，这导致房地产领域的金融泡沫扩大。本轮调控中，有关部门在努力摁住房价这个“牛鼻子”的同时，也出台了房地产金融风险应对政策，目前已加强了对房企融资、金融衍生品及按揭贷款的监管，遏制了滥用杠杆的投机行为。本轮调控之后，房地产与金融机构之间的防火墙得到了加固，这也让管理层有了进一步观望的底气和定力。

截至目前，楼市调控措施还是来自限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等相对传统的政策“工具箱”。这些“工具”在本轮调控中，基本上已经用到了极致，这种情形也决定未来政策将逐渐步入真空期。之后，政策制定方会观察市场，而这个过程一定会持续一段时间。如果市场各方的博弈依然很“出位”，那么近年调控中从未用过的更具杀伤力的税收工具就很可能被使出来。因此，在未来的真空期里，各方市场人士还是好自为之，以免调控政策发生本质的变化和升级，届时付出的代价很可能非常巨大。