四季度楼市成交量下滑或成定局

近日来，杭州、深圳、武汉相继发布房地产收紧新政，预示着楼市调控新一轮风暴袭来。据知情人士向《经济参考报》记者透露，现阶段重点调控名单在之前的北上广深、天津、南京、苏州、杭州等16个城市的基础上，增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个城市，这也意味着未来这20个城市均存在继续加强调控的可能性。

业内人士表示，楼市调控政策频出，覆盖面不断扩展，在政策频加压力的情况下，预计未来房地产市场降温趋势延续，四季度楼市成交量下滑或成定局。

增压 各地调控频繁升级

14日深夜，武汉市房管局下发通知，从11月15日起，武汉市主城区正式实行升级版楼市调控政策，提出强化住房限购限贷措施、切实加大住宅用地及住房供应、严防土地市场价格过快上涨等六大措施。

根据通知要求，在武汉市主城区内，当地户籍人口购买首套住房(含新建商品住房和二手房)，申请商业贷款的，最低首付为30%。第二套普通商品住房最低首付比例为50%;第二套非普通商品住房，最低首付比例为70%。对在武汉市拥有两套及以上住宅的(业主)，暂停向其出售住房。

非户籍人口方面，在武汉市主城区购买首套住房，应当提供自购房之日前两年(含两年)连续在本市缴纳社会保险或个人所得税证明，对补缴的社会保险及个人所得税不予认定，商业贷款最低首付比例30%。对在本市已拥有一套住房的，暂停向其出售住房。

同日，深圳发布公积金贷款新政，调整住房公积金贷款首付比例。具体执行为住房公积金缴存职工家庭名下在深圳无房，使用公积金贷款首套住房，首付比例最低为30%;职工名下有一套住房的，使用公积金贷款再次购房，首付比例不低于70%。

而在此之前，11月9日凌晨，杭州发布调控新政，在前期限购以及上调住房公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例的基础上，进一步实施住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款，并将加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。

其中，非户籍人口购房需提供自购房之日起前两年内在本市连续缴纳一年以上个人所得税或社会保险证明，且不允许补缴。公积金贷款方面，首套住房或拥有一套住房并已结清购房贷款的，首付款比例从不低于20%调整为不低于30%;拥有一套住房但未结清相应商业性购房贷款，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付款比例从不低于50%调整为不低于60%;拥有两套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，近日来，各地调控政策频繁出现升级。且本轮房地产调控与往年最大的不同是，持续的打补丁，加压力，并且叠加历史最严格的执行力度。

扩围 调控发力20城

有知情人士表示，杭州、深圳、武汉三城新政只是第二轮调控收紧的开始。据介绍，此前重点调控的多个城市，一旦房价涨幅难降，均将继续采取收紧措施。

“此前住建部公开过前期涨幅较高的重点16个城市名单，现阶段该名单再扩围。”上述人士指出，目前重点调控城市名单已从之前的16个增加至20个。具体来看，在此前的北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市的基础上，增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个近期房价上涨较快的城市。

上述知情人士表示，此轮调控重点是不能出现大幅度的涨幅。因此，不仅仅只是名单重点城市从严调控，连续涨幅较高的城市都将是调控重点。这也意味着，部分涨幅较快的城市均将再次面临调控升级。

同时，全国各地继续大力开展房地产市场整治行动，预计今年四季度调控城市的政策环境都将维持从紧局面。包括销售误导、炒作，捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任。此外，严控与房地产相关的资金流动，落实信贷政策，严格清理和管控“首付贷”和开发贷款资金。

“本轮房地产调控最大的特征是执行力度前所未有地严格。”张大伟表示，这也意味着，未来将有一批涨幅较快的城市继续加强调控措施。

尽管国庆小长假期间，我国多个城市集中收紧调控，从住房成交量到销售额均有明显下滑，楼市热度明显下降。但有部分城市房价涨幅仍然较快。

中国指数研究院数据显示，2016年10月，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7306元/平方米，环比上涨2.20%，同比上涨2.67%。具体来看，100个城市中，涨幅超过2%的城市达35个，长沙环比上涨4.08%、南昌上涨3.68%，佛山上涨3.22%，杭州上涨2.99%，济南、青岛环比上涨2.89%、2.56%，多个城市涨幅依然较大，另外，不在名单内的芜湖环比上涨4.35%，南宁上涨3.02%，廊坊环比上涨3.77%，常州上涨3.36%，常熟上涨3.57%。

把脉 楼市或持续降温

CRIC研究中心报告显示，10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%，大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑，如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超五成。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示，10月多城政策频出，政策转向偏紧以及供应萎缩，市场观望情绪逐渐放大，但同比来看，仅有4成城市成交较去年下跌。

该中心的数据显示，10月北京成交量环比下滑41%，上海环比下滑18%，但是广州与深圳成交环比分别上涨11%和53%。二线城市方面，郑州环比下调76%，济南环比下调58%，苏州、无锡分别下调59%和50%。

“但需注意的是，成交下滑不仅受消费者预期影响，更多的是房企资金压力小，选择捂盘，或个别项目因拿不到预售证已经停盘休假，因此供应量难有较大起色。”杨科伟指出，近期多部委发声强调整顿市场秩序，尤其是对预售证审批这块力度将加大，甚至有部分已经完成全年业绩的房企，直接休假停盘。

数据显示，10月，房企推盘量大幅减少，30个重点城市商品住宅新增供应量环比下降24%，尤其是多数城市在9月供应量创下新高后，下降幅度颇大。其中，一线城市10月商品住宅供应量较上月减少63%，北、上、广、深新增供应同环比全部下滑，广州供应量环比锐减72%;二、三线城市整体供应为2070万平方米，环比下滑18%，仅6个城市供应量环比上涨，如杭州、厦门、无锡和武汉等，主要是这些城市9月份供应量处于相对低位。相比之下，大部分城市供应量同比、环比双双下跌，佛山、常州跌幅超过6成。

在此背景下，重点城市供求比多有下降，北京、广州、南昌、佛山、福州等城市供求比仅为0.3，市场供远小于求，库存消化周期上海同比下滑83%，杭州、无锡同比下滑67%，长沙下滑66%，南京下滑60%，青岛下滑55%。

因此，杨科伟指出，限购令的“回归”直接削减了需求基数，限贷升级则加大购房成本，预计购房者观望情绪将愈发浓郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免，绝对量将维持一到两个季度低位。

杨科伟同时表示，考虑到国际环境等因素，货币政策可能不会出现大转向，但房地产行业资金将会定向收紧调控。另外，本轮调整的最终目的是控制“疯炒”的地价、房价，一旦地价没有明显回落，预计接下来还会有更严厉的政策出台。