广州公积金新政细则出台部分购房者或改用商贷

2016-11-15

公积金新政细则出台,消除了众多消费者的疑虑。

广州市住房公积金管理中心“双11”给购房者送大礼,自11月11日起放开公积金贴息贷款部分占贷款总金额的比例不得大于50%的限制,只要是组合贷款即可申请公积金贴息贷款,其他贷款条件不变。据业界人士分析,这将给公积金可贷额度高且不需要贷过多商贷的购房人士送来佳音。

不过,公积金贷款申请难度同时也加大。广州市住房公积金管理中心为防范贷款风险而出台的新政11月1日起开始执行,新政中对公积金贷款申请者的征信以及收入进行了诸多规定,引起了不少购房者的疑虑。为此,该部门日前发出《广州住房公积金管理中心关于加强住房公积金贷款风险管理的通知》操作细则问答,为贷款申请者解释疑虑。由于公积金贷款新政对缴存公积金时间做出严格规定,必须按月缴存才可获得公积金贷款资格,而不少单位因为入账等原因是一个月缴存两至三个月的公积金,该新政有可能导致这些有意申请公积金贷款的人士丧失贷款资格。为此,市住房公积金管理中心于11月10日发出《关于加强住房公积金贷款风险管理有关事项的补充通知》,给予半年的缓冲期,公积金贷款新政对缴存公积金时间的要求自2017年5月1日才执行,从现在到2017年4月30日,对公积金缴存的要求仍按旧规执行。

有业内人士认为,由于公积金贷款对征信审查比一般商贷更严格,且由于一些人公积金缴存基数较低,部分贷款购房者或许会转向住房商业贷款。至于公积金缴存时间的争议,公积金中心及时应对民意而给予半年缓冲期,解决了不少准公积金贷款者的麻烦。

征信新规应对办法:

资金周转尽量用不同信用卡摊分逾期

俗语说“十个杯子九个盖”,一些人资金周转有问题,会有名下多张信用卡来轮番透支周转,在公积金加强对贷款申请人征信核查的今天,这个操作尤为必要。

公积金中心在解答“累计逾期次数的认定标准,是以单张贷记卡的最长逾期期数计算,还是以多张贷记卡的逾期次数合并计算?”、“累计逾期次数的认定标准,是按照贷款类型分别计算,还是多种贷款类型合并计算?”时给出明确回复,逾期次数和贷款逾期都是按单卡、单次贷款来作为审查标准。以信用卡还款逾期的例子为例,一个人名下有三张信用卡,分别在两年内曾经有逾期5次、逾期3次和逾期两次的记录,由于单卡逾期次数没有累积到6次,该贷款申请人依然有资格申请住房公积金贷款。以贷款还款逾期为例,职工同时办理了消费贷款、助学贷款跟住房贷款,消费贷款逾期5期,助学贷款逾期1期,住房贷款逾期3期。是否算作累计逾期6期?还是算作累计逾期9期?还是属于可以申请贷款?公积金中心对此回复称:累计逾期次数以单笔贷款单独计算,有多笔贷款的,不合并计算逾期期数。上述职工每笔贷款逾期都未超6期,可以申请贷款。

收入新规应对办法:公积金月供与商贷月供分列计算

目前,大部分私营企业的单位公积金缴存基数低于职工月收入,另一部分福利好的单位,公积金缴存基数却高于职工月收入,在公积金不认收入证明的新规下,如职工办理组合贷款,缴存基数是否需覆盖公积金与商业月供总额的两倍?这个问题是公积金贷款申请者最关心的问题。

为此,广州市住房公积金管理中心给出一锤定音的答复——职工申请贷款时,该笔贷款的月还款额占家庭收入的比例不得超过50%。月还款额只计算公积金贷款的月还款。(即缴存基数/工资覆盖公积金贷款月供额的两倍即可。)此外,对于共同产权人或配偶若在广州市住房公积金管理中心缴存公积金的,其缴存基数/工资可计入家庭总收入。在贷款系统申请录入界面增加产权人/配偶资料录入窗口,需要增加产权人/配偶收入的,可在此录入需要增加人员的证件号码,由系统自动读取其缴存基数/工资。共同产权人和配偶不作为借款人的,不计算其公积金贷款次数。但如果配偶或产权人缴存的是异地公积金,除非异地缴存的职工若作为借款人,其缴存基数可以计入收入,若不作借款人,只作为配偶或产权人,其缴存基数不计入家庭收入。

在公积金贷款新规之下,对于公积金贴息贷款和公积金组合贷款,将有两套月供计算方式,公积金缴存基数显示的收入必须要至少等于公积金贷款月供部分的两倍;商贷部分仍需要开具个人收入证明,个人月收入必须至少等于商贷月供额的两倍。虽然公积金缴存基数只对公积金月供有意义,它反过来对公积金可贷金额也有约束作用。

比如说,一个人缴存时间长,但缴存基数低,公积金账户累积可观余额,根据公积金可贷公式,这名贷款购房者公积金可贷金额本来可以到60万元,但是由于缴存基数低,不足以覆盖60万元公积金贷款每月还款的月供,这变相意味着公积金贷款者不能足额贷款。

公积金新规影响:

转投商贷或增多

房卫士按揭负责人郑大源认为,在公积金贷款新规出台前,有的单位缴存非常不正常,甚至很多客户为了贷款而临时缴存,放款后就不再缴存了。新政抬高贷款门槛,自然使钻空子的难度加大。此外,对于征信信用不符合公积金贷款要求的购房者,被迫转投住房商业贷款,因为住房商业贷款对贷款逾期和信用卡逾期没有那么严格的要求,逾期次数多一些也可通过。他之前正在处理一个客户公积金贷款申请,这名人士的单位和公积金缴存情况都非常好,但由于一个月公积金入账的时间问题,差点丧失公积金贷款资格,后来根据补充通知的精神,这名客户顺利获得了公积金贷款资格。