楼市调控击鼓传花房地产委托贷款要求四证齐全

2016-11-11

“除了同业理财、信托和资管计划产品这类投资，委托贷款也累积了一些风险。”有股份行对公业务人士告诉21世纪经济报道记者，银行有相当一部分委托贷款是投向了房地产领域，随着新一轮楼市调控的落地，击鼓传花总要有人接棒。

银行表内外投资业务聚集的风险，正受到监管越来越密切的关注。

有银行人士向21世纪经济报道记者表示，在银监会三季度经济金融形势分析会议上，银监会主席尚福林就指出了银行债券投资的市场风险和流动性风险。

“今年银行委外加杠杆投资债券呈爆发式发展，不管是表内自营还是表外理财资金，用质押回购，还有结构化的方式，有以短养长的期限错配问题。”上述银行人士表示，“这就意味着，一旦市场流动性趋紧，很容易发生资金踩踏，风险易传导至银行。”

同时，监管层也已经关注到委托贷款这项表外业务对接两高一剩行业，特别是房地产行业所聚集的一定风险。

一位上海银行业高管透露，11月上海市规划和国土资源管理局已经对开发商竞拍土地的资金进行穿透式管理。开发商在支付土地款时，需要填写资金来源是否涉及关联方，资金流转路径，并需提交自身及资金来源关联方的所有银行存款明细等，且申报的自有资金构成须经过会计事务所鉴定和证明。

同业投资遭遇债市去杠杆

自去年始，银行同业投资就呈上升之势，尤其是当前债券市场敏感度较高，加之阶段性债券违约事件增多，其投资风险也在聚集之中。在这其中，杠杆是一个非常重要的因素。

所谓债券加杠杆，一是通过分级的结构化债券产品配资，二是通过债券质押式回购，补充流动性再投资。两者并用，可以扩大杠杆倍数。比如去年较为普遍的做法，前端4：1配资，后端100%正回购，即劣后资金可撬动9倍资金。

今年以来，一行三会相继动用政策工具，试图缓释市场加杠杆的强烈冲动。比如，央行在8月份重启14天逆回购，拉长借出资金期限。市场解读为，央行希望借此向短期资金，比如隔夜质押回购施压，以平稳资金市场的波动。

再如证监会出台的“新八条底线”，规定结构化产品的杠杆率，固收类不超过3倍，另外，权益类不超过1倍，其他类不超过2倍。

但就质押回购的杠杆，目前还鲜有明确约束。据21世纪经济报道记者了解，目前市场上不同机构对于债券质押回购所能撬动的杠杆大小差异非常之大。有私募机构的杠杆可以放到300，一般在200以内。根据策略的不同，更多包括银行在内的机构，质押回购的杠杆比例一般控制在140以内。

据上述银行人士透露，银监会三季度经济金融形势分析会议上也提到，要尽快健全理财业务监管制度。尤其是央行研究将银行表外理财纳入MPA广义信贷统计，也在一定程度上推促着银行理财监管办法的最终推出。

自2014年12月，银监会下发《商业银行理财业务监督管理办法(意见征求稿)》后，今年新一轮意见征求已重启。

据21世纪经济报道记者从接近监管人士处了解，银监会自7月召集部分银行开会讨论银行理财监管办法的修订后，9月和10月均又组织了相关会议。7月流传的新一版意见征求稿中，并未提到杠杆的比例限制，但此前银监系统内部征集意见时，曾有一个关于银行理财投资总杠杆限制的提议，最终是否会写入管理办法，尚未可知。

表外资产周期性扩张与收缩

作为资金洼地的上海，近两年来银行表外业务发展速度明显领跑全国。

21世纪经济报道记者从上海银行业人士处获得的数据显示，截至今年9月末，辖内银行表外业务余额达到总资产规模的1.8倍，其中，金融资产服务类业务对表外业务的贡献度在80%以上。

去年的数据还显示，2015年上海银行业非信贷资产(含表内和表外)同比增长近20%，高于资产总额增速4个百分点，占总资产比重近60%。

放眼全国，也有部分小银行不仅非信贷资产占比大幅上升，而且还出现信贷和投资收益倒挂的情况，即投资收益高于信贷利息收入。对此，上海银行董事长金煜向21世纪经济报道记者表示，这只是阶段性现象，随着市场利率下行，今年新发生投资业务的收益率已逐步下降，而且前期配置的高收益资产部分被提前置换，预计未来投资业务平均收益率还会继续下降。

“原来我们要是做房产开发商的委贷，不用四证齐全，但是现在也收紧了，和表内信贷的要求原则上保持一致。”一位华北股份行上海地区人士表示。所谓四证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

对于银行的房地产表外融资的监管，上海这次可以说没有手软。

根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

除了银行端收紧，一位上海银行业高管透露，11月上海市规划和国土资源管理局已经对开发商竞拍土地的资金进行穿透式管理。开发商在支付土地款时需要填写《商品住房用地交易资金来源情况申请表》及其补充申请及承诺。

具体而言，开发商需要填写资金来源是否涉及关联方，资金流转路径，并需要提交自身及资金来源关联方的所有银行存款明细等，且申报的自有资金构成须经过会计事务所鉴定和证明。