内蒙古鄂尔多斯：“房票制”促“去库存”

多地棚户区改造与房地产去库存进入深水区。市场存量房源相对较多的内蒙古自治区鄂尔多斯市，将棚改货币化安置作为撬动房地产去库存的重要手段，并尝试用房屋兑换凭证即“房票”，替代现金流通、盘活市场，化解沉积数年的棚改回迁、房产滞销和民间债务等死结，取得积极成效。

“‘房票’，是政府给群众办的一件大好事。”鄂尔多斯市伊金霍洛旗旗府所在地阿勒腾席热镇棚改居民秦维存说。

伊金霍洛旗房管局原局长聂俊介绍，旗里2010至2012年实施的3000多户棚改工程积累了许多矛盾，主要是拆迁之后开发商资金链断裂，回迁安置房迟迟不能完工或兴建。

经过反复研究，2016年1月4日，伊金霍洛旗拿出方案，决定由政府贷款，在市场中先行采购安置房，通过发放“房票”的形式，由群众在“房屋超市”中自由选房。老百姓拿着房票，去政府搭建的房源信息平台用房票兑换自己满意的房子，然后开发商再拿房票和政府结算。“房票”使伊金霍洛旗棚改安置难题得到快速解决。此前的两年半时间里，政府费尽周折总共安置了2421户，而房票制出台不到2个月就兑换了710户。

伊金霍洛旗的成功经验被逐步完善、复制，并在各区推广。不久前，鄂尔多斯东胜区在棚改中推行“房票制”的同时，将“五证”齐全、完成总工程量70%以上的商品房在建项目也纳入政府安置房源采购范围。有地产商表示，房票也帮助房企走出了低谷。

记者在东胜区看到，长条形的房票，分为1平方米到50平方米多种面额;每张房票上都印有两道虚折线，分为存根联、备案联、兑换联;根据拆迁房的地段类型，又分为不同的颜色。

东胜区房屋与土地管理兑换中心主任田东明说，政府根据拆迁户原有房产面积发放相应面额的房票，其面值由第三方评估公司按照同地段商品房房价评估，分为一类地段每平方米4200元、二类地段每平方米3900元等，“老百姓拿着房票，可在全市范围内任意选购房子。”

“房票可灵活使用，甚至买卖转让。”田东明说，如棚改户有一类地段100平方米的房子，而他想买80平方米的房子，等平方米兑换之后，剩余的面积可以通过房票转让出去;如果他想要同地段120平方米的房子，又拿不出钱补差价，可到二级市场购买一类地段的房票。因房票面额是按2011年房地产高峰期进行估值，当前价格已有明显回落，二级市场中房票比较便宜一些，大约3000元左右就能买到1平方米一类地段的房票。

田东明表示，“房票制”在化解棚改和房地产去库存难题的同时，化解了部分民间借贷纠纷，增加了市场中资金流通量，给沉寂数年的房地产市场注入了活力。

“‘房票’在二级市场中低于面值，对购房能力欠缺和观望的人有很大吸引力。”田东明说，东胜区50多万人口中外来人口接近半数，他们属于城市中购房刚需人群，不少人现在能低价买到房票购房，买房积极性明显增高。

聂俊透露，伊金霍洛旗共发放10万平方米房票，监测显示，所有的房票都在二级市场中最少流通过一次，粗略以1平方米3000元计算，首次交易的金额就达3亿元。他说：“一张房票带活一座城，让库存随票而去，让资金、资产随票流动，只有想方设法让沉睡的资金活跃起来，城镇经济发展才能保持强劲动力。”

“对于半拉子工程，房票也在发挥积极作用。”聂俊说，此前伊金霍洛旗有43个小区因购房者拖欠开发商款项而导致停工，房票出台后，购房者可以在二级市场中购买回迁户手中的房票，抵顶对开发商的欠款。同时，政府成立国有的房屋运营管理公司，允许有安置任务的开发商用土地或房产做抵押，政府为其发放贷款，设立共管账户，按工程进度付款，督促开发商尽快完善小区功能，“政府相当于拿出1块钱办了三件事，既盘活了房地产企业，又解决了回迁安置问题，还防止了‘半拉子’工程烂尾。”

鄂尔多斯市房管局数据显示，今年初全市住宅库存9.4万套、1414万平方米，商业库存1365万平方米。截至10月20日，已消化住宅库存2.7万套、330万平方米，消化商业库存71万平方米。今明两年，全市棚改攻坚任务5.2万户，已安置1.55万户，其中“房票”安置4788户。