房地产税究竟是解药还是毒药 很难给出答案

上周五，财政部部长楼继伟在“财政与国家治理暨财政智库60年”研讨会上书面讲话中透露，环境保护税、个人所得税、房地产税等改革正在积极推进。第二天，在讲话中处于第三顺位的房地产税独领风骚，登上媒体头条。这距离房地产税上一次释放“重大改革信号”仅4个月。

始终处于“大势所趋”“积极推进”“一直在路上”状态的房地产税改革，毫无疑问已经成为一个历久弥新的现象级话题。政策层每一次涉及房地产税的公开表态，哪怕是只言片语，都能刺激公众敏感的神经。

还是在上周，国土部启动不动产统一登记制度落地督察行动的消息也受到了广泛关注。“这是继国务院第三次大督查后，又一次涉及不动产统一登记工作的统一行动。”媒体报道凸显了本次行动的深意：不动产登记提速，房地产税征收还会远吗?

尽管类似的解读和猜测，早在两年前不动产登记制度推行时，就已经出现过了;尽管有关部门多次否认了不动产登记提速与房地产税征收之间的关联……但这似乎并未减弱各方由此展开想象与猜测的热情。

承载这份热情的，与其说是“难产”的房地产税，不如说是“滚烫”的中国楼市。如何让楼市降温同时保持房价的稳定，已成为攸关经济与民生的棘手问题。在经历了一轮又一轮调控政策，和一轮又一轮的房价上涨后，越来越多的人将目光转向了房地产税。

有专家表示，我国房地产之所以变成投资市场，就是没有推出房地产税，限贷限购没有办法抑制投资和投机行为，房地产税才能制止无成本购房。

按照各方的设想，房地产税可以调节房地产供需平衡，抑制房价;同时新的税收可以降低地方政府对土地财政的依赖;此外，累进的税制有利于调节收入分配和财产再分配……

预期的“疗效”十分吸引人，但遗憾的是这并非出台房地产税的目的初衷。此前，已有国税总局的负责人表示，房地产税属于对存量财产征收的地方税，既不是直接影响房价的主要因素，也不能直接影响房产持有者的收入，难以赋予它宏观调控功能，所以鲜见各国通过房地产税调控房地产市场的做法。

而从其“临床效果”看，以2011年开征房地产税的上海和重庆为例，上海房产税试点之后，实际的房价比征收房产税之前的房价少涨了15%;而重庆房产税试点之后，房价上涨了11%。数据显示，房产税试点并未改变两地楼市短周期波动特征，两地在房价普涨的大背景下也并未走出独立行情。

出现这样的结果其实并不意外，房地产市场影响因素众多，税收并非万能。专家学者在此前给出的意见已经表明，如果希望寄托在税收调控上，不但无解，反而有毒。就房地产税与房价的关系而言，已有不少业内人士和研究机构表示，加重交易环节税负，或开征特别房地产税，很容易被转嫁，实际上会进一步加重买房的成本。

要就房地产税究竟是解药还是毒药给出一个答案很难。房地产税迟迟“待产”的一个重要原因，也正是在于其利弊尚需考量平衡。但可以明确的是，从政策层的只言片语中捕风捉影，为房地产税掐指算出一个时间表、路线图，然后打包冠以“房地产税要来啦!这些事情你必须知道”的标题，不但无助于改革工作的推进实施，反而可能形成错误的预期。

对于广大购房者和投资者而言，房地产税话题里只有一件事需要他们知道：房地产具有二元性，但房地产税并非二元：它既不会让中国楼市变成无产者的天堂，也不会让这里变成有产者的地狱，这就是真实的房地产税，一直在路上，不问远方。