企业购买住宅不能抵扣增值税 借营改增炒房抵税是误读

今年以来,一些城市房价出现快速上涨,备受社会关注,也牵动着人们敏感的神经。有观点质疑,5月份营改增试点全面推开,把不动产纳入了企业增值税抵扣的范围,买房能抵扣增值税,会不会是企业加入了“抢房大军”,从而助推了房价上涨?针对这一问题,记者采访了有关部门和专家。

厂房、店铺、办公楼等不动产,进项税可抵扣

不久前,有关上市公司出售房产“保壳”的消息,颇为引人注目。

“这些房产都是企业在多年前购置的,跟营改增关系不大。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建分析,营改增政策规定,企业在5月1日后新购置的生产经营用房,其进项税额可以进行抵扣,但出售房地产并不能抵税。

“营改增全面推开后,虽然不动产纳入了增值税抵扣范围,但企业购买住宅也是不能抵扣的。那种认为营改增会助推房价上涨的观点,实际上是对政策的误读。”国家税务总局有关负责人表示,按照营改增政策规定,企业用于生产经营的厂房、店铺、办公楼等不动产,其进项税可以抵扣;而企业购买的住房,属于用于集体福利和个人消费,其进项税额不允许抵扣。

记者从有关部门了解到,在一些房价上涨较快的城市,并没有出现企业大量购进住宅的现象,更没有企业购住宅抵税的情况。而且,不少银行并没有开展针对企业的住房按揭业务,这意味着企业购住宅一般需要付全款,大量“炒房”也会受到资金限制。

从此轮房价上涨的轨迹看,深圳、上海等城市住宅房价从年初就已经出现快速上涨,商住两用房从去年开始就已经进入火爆状态。

“将不动产纳入抵扣范围,是消费型增值税税制本身的要求,跟房地产去库存、鼓励房地产投资没有任何关系。”税务总局有关负责人表示,营改增的最终目标,是建立彻底的消费型增值税,通过改革进一步完善税制,有利于企业减负降成本。5月1日全面实施营改增后,今年5—7月全国营改增已累计减税1260亿元。

不动产纳入抵扣范围,利于商业地产活跃

营改增将不动产纳入抵扣范围,对住宅市场影响不大,那么对商业地产会有怎样的影响?

5月17日,中广影视发布公告:决定出资6533万元购买位于通州区台湖镇外郎营村北京民企总部基地14号楼的房产,用于公司经营发展需要。新购置的房产按照11%的增值税率抵税,企业可以减轻税负700多万元。

“营改增将新增不动产纳入抵扣,企业可能会对商业地产重新配置,以更好地利用这一政策红利。这在客观上,会促使商业地产市场成交更加活跃。”胡怡建介绍,除了新购置房产外,企业还可以把以前购置的生产经营用房出售,再新租赁一处不动产用于生产经营。这样,出售房产让企业资金充裕,新租赁的不动产又能抵税。

从上市公司公开披露的情况看,今年以来,A股上市公司千万元购置商业地产方案有近60宗,但同时还有70多家上市公司公告称要出售自有的房产。比如, 禾嘉股份 近日发布公告,拟将位于四川省成都市的房屋和土地资产,以及公司持有的中汽成配100%股权,以6.27亿元予以出售。这表明,营改增全面推开以来,企业对于房地产的配置表现为有买有卖,并没有出现“一边倒”的情况。

“企业作为纳税人,首先考虑的是经济效益。对于不动产来讲,新增不动产可以作为进项税抵扣,但如果其投资行为对生产经营没有益处的话,也不会仅仅为了抵扣去购买或者大量购买房地产,这是企业自己的投资决策问题。”财政部副部长史耀斌表示。

专家分析,企业炒房转卖并不“省税”

“营改增作为一项税制改革,对企业新购置生产经营用房减税力度很大,但‘炒房’者并得不到什么好处。”全国政协委员、瑞华会计师事务所管理合伙人张连起解释,虽然购买商业地产可以抵税,但当企业出售这些地产时,需要缴纳的税费也不少,远远高于个人销售住宅的缴税。

尽管如此,不少企业对房地产投资仍表示出相当的热情。9月14日,九鼎集团旗下控股公司 九鼎投资 发布公告,准备将募集到的15亿资金全部用于房地产投资。在新三板的企业中,9月份宣布购买商业地产的还有翼捷股份、本贸科技等。相较于新三板企业,保险公司投资房地产更是大手笔。今年7月,国华人寿保险买下上海 陆家嘴 SOHO世纪广场,成交总额为32.97亿元。

面对企业投资商业地产的热情不断上涨,不少人担心:商业地产会不会“疯涨”?

对此,张连起认为,新三板企业融资之后,加大投资性房地产的配置比重,主要是因为经济面临下行压力的情况下,好的项目比较难找。至于保险公司投资房地产,则是出于资产安全配置的考虑,使保险资金具有长期稳定的回报。实际上,对金融投资类公司而言,房地产投资基本上都是“标配”。

“受住宅价格影响,一线城市商住房价格也出现了快速上涨,但纯粹的商业地产价格还是比较稳的。”张连起说,从会计师事务所了解的企业情况看,既有不少实体企业有自购办公楼、经营场所等不动产的打算,也有不少开发商在努力推销商业地产,市场活跃但供应并不吃紧。