楼市降温蔓延 10月北京豪宅成交量下滑超六成

新政效应正在持续发酵,北京楼市呈现出逐步降温的态势,统计显示,豪宅市场受首付款提高等政策影响最为明显,10月成交量下滑超过六成。时值初冬,高端楼盘却已感受到深深的寒意。

楼市降温蔓延

北京商报消息,“我们的客户流失了超过10%”,门头沟一家楼盘的销售人员对北京商报记者透露,新政后她所负责的楼盘退房客户明显增多,一些客户的首付款因政策调整出现较大幅度上涨而出现了问题,项目将对前期的蓄客情况进行重新摸底统计。

该项目的遭遇在楼市已不再是个案,“9·30”后,全国20多个城市密集发布调控政策,今年楼市传统旺季“银十”已风光不再。相关研究机构发布的数据显示,10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%,大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑,如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超过五成。

其中,10月北京新房成交8368套,环比下降40.5%;成交面积环比下降30.2%;成交均价36129元/平方米,环比上月的37610元/平方米微降3.9%,同比上涨20.8%。

研究院智库中心研究总监严跃进分析,政策调控的效果在10月的显现相比9月效果更明显。一方面,市场预期发生了改变,恐慌性交易需求也开始减少;另一方面,受各地限购、限贷政策影响,热点城市购房门槛明显提高,投机炒房类需求大幅减少;第三个重要因素就是各地加大了楼市执法力度,逼迫开发商销售更规范。

随着交易量的下滑,房价上涨幅度也正在收窄。从成交均价上看,10月北京普通住宅成交均价4.42万元/平方米,环比上涨4.6%;别墅产品成交均价4万元/平方米,环比微涨2.2%;而商住房成交均价2.84万元/平方米,环比下跌11.6%。

豪宅领跌

相比楼市整体的表现,北京豪宅市场的降温更为显著。

最新统计显示,2016年10月,北京7万+公寓豪宅共实现成交191套,成交面积3.9万平方米,环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也创造了自3月以来近8个月的新低。但从价格上来看,10月公寓豪宅市场成交均价仍高达10.7万元/平方米,这一价格也是今年第二次站上均价10万+高峰,并超越7月创造的价格纪录,达到历史新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,“京八条”新政执行一个月后,北京商品住宅市场成交整体跌幅在40%左右,而公寓豪宅跌幅大大超过整体市场跌幅,由此可以看出,新政之后公寓豪宅市场所受到的冲击更为直接。

分析显示,一方面受到首付提升的影响,首套、二套首付比例的同时提升,以及非普宅新规的加入,再加上“认房又认贷”条款的收紧,使得豪宅市场当中首置型客群、改善型客群以及投资型客群均受到波及,特别是高端置业客群,不仅受制于增加首付的资金压力,同时减杠杆也使得看空预期普遍形成,造成在售豪宅的销量放缓。

另一方面,北京对于预售价格和销售价格的管控,一些项目取证困难,不得不延迟上市。从10月供应市场来看,7万+公寓豪宅项目无一入市,预计这一供应低迷的状况将持续至明年。

此外,从成交特征来看,10月公寓豪宅成交当中200平方米以上的大户型共成交97套,占比高达51%,居绝对主导地位,相比9月的市场占比提高了25个百分点。

市场预期改变

“高端项目的成交量还可能进一步下滑,”一位业内人士分析,高端楼盘不但取证困难,还可能遇到开盘卖不动的风险,所以一些项目可能选择索性“封盘”的自我保护政策。事实上,越来越多的计划入市楼盘出现“爽约”现象。记者在踩盘时发现,位于海淀区西北旺的地价标杆项目——首创天阅西山项目售楼处就处于“歇业”状态。

据机构统计,11月北京住宅市场预计有13个项目入市,其中包括华润昆仑域(楼盘资料)、绿地·海珀云翡(楼盘资料)等7个纯新盘,以及包括万科翡翠公园(楼盘资料)、金地未未来(楼盘资料)等在内的6个老项目后期。这些计划入市的项目中,只有华润昆仑域、绿地·海珀云翡是豪宅项目。其中,华润昆仑域项目由华润、招商、九龙仓和平安四家在2015年初联合取得,项目地处南三环,楼面价高达4.5万元/平方米。而位于大兴黄村的绿地·海珀云翡当时拍地的楼面价也高达4.7万元/平方米,甚至超过区域内所有在售楼盘的售价。

业内人士预计,这两个高端项目在定价上可能会比较谨慎,定价过高要么难以取证,要么客户不买账而出现踏空。

北京土地政策的调整也正在让楼市预期发生改变。10月28日,北京“控地价、限房价”的土地交易政策正式落地,海淀及大兴的四宗地块具体限价也对外公布,而且四宗地块均实施“90/70”政策。

随着市场预期的改变,“控地价、限房价”将有效抑制开发商拿高价地的积极性,甚至杜绝地王出现的可能,高端项目供应将呈下降趋势。但也有专家给出另外的预测,就是随着“90/70”政策的重新实施,加之自住房的供地增加,未来新增供应将以中小户型为主,大户型的公寓供应受到挤压,供应稀缺,但高端改善客群对于居住面积和品质的高要求不会改变,大户型豪宅在调控后仍会保持一定程度上的坚挺。