租金上涨背后“推手”是谁？

这是一个真实的故事。

八年前，有一对亲兄弟来到上海。哥哥，咬牙花了100多万买下一套房子，贷款30年，每年月供4800元。

弟弟要比哥哥精明。当时，他算了一笔帐，这套总价100多万的房子，当时的月租只有2000元左右。按照这个月租，花100多万至少可以租住50年了，买房并不比租房划算。

恰逢当时，牛刀说“房价要降一半” 。还有一些砖家的“楼市崩盘论”被媒体大肆宣传。于是，弟弟最终选择了租房。

八年前过去了，弟弟错过了一波又一波的机会。现在，上海的房子已经贵到想买也买不起。甚至，有一天他开始恐慌——自己可能连租房子也租不起了!因为那套原本只租2000元/月的房子，在这几年的轮番上涨中，已经要每月至少7000元才能租下。

而另一边，哥哥却因为降息、银行的房贷利率优惠等因素，月供不断降低，现在每月要供的居然还不到4000元。

租不起房——正在一线城市变为常态

58同城8月发布的《2016上半年租房市场报告》显示，在租金方面，上海、北京、深圳的月租金均超出4000元。其中，上海以5133.91元成为月租最贵的城市。

报告显示，全国租房需求总量在一季度同比增长了54%，环比增长27%;二季度同比增长39%，环比增长7%。

虽然，上海房屋租赁指数办公室8月的报告指出，中低端租赁市场中，季节性的租客已陆续进场，市场内新增需求明显减少;高中端市场租赁需求减退2成以上，房源挂牌后交易周期拉长，部分出现一个月以上空置期;面向年轻人的互联网长租公寓，由于各路资本注入而加大扩张速度，按间出租、商用房出租等政策放开，和散户出租争抢市场份额。

但这些短期的利空，无法阻挡房屋租金上涨的大趋势。同样上述办公室的数据就显示，1月的房屋租赁指数为1805点，而到了8月底，房屋指数已经达到了1904点，8个月的时间，上海平均房租就上涨了5.48%。

除了涨价，上海还在通过结构调整的方式，让部分人“不能租”，而这也正是这一波租金上扬的核心原因之一。

今年8月29日，上海电视台播放了一则新闻，今年6月，祥东小区引入第三方经租公司，以稍高于市场的价格，从居民手中收储闲置房源，然后统一装修、统一出租。

像这套130平米的四室一厅，可入住8人。有些房源还直接租给企业作为集体宿舍。通过代理经租压缩群租空间后，人口结构也出现了变化。

祥东小区党支部书记周静说，通过经租公司，小区能够引入一些高级小白领、家庭户，对社区治安环境，包括整体人员素质有所提升。

松江车墩镇综治办主任洪良军向上海电视台的记者介绍，去年区域外来人口有21万，到2016年6月份，外来人口控制在17万多，下降幅度比较大。

这则新闻不经意地告诉我们，上海正在通过整治群租，减少出租房的数量，来实现以房控人的目的。

自上海设计了“到2040年常住人口不得超过2500万”的红线，“以房控人”，就成为人口调控的一个重要手段。通过群租房的整治，上海很多街道成功实现了减少外来常住人口。这一做法，也让那些租金只有一千甚至几百的群租住房“销声匿迹”，市场对中低端的住房需求不断升温，进而拉动了整体租金的上扬。

公众号“明源地产研究院”在《调控之后，这些城市的房子最危险!》一文中明确表示，尽管上海2015年末外来常住人口减少了14.77万人，同比下降1.5%， 但是流出的却是低技能人群，流入和留下的却是高技能人群。

根据猎聘大数据研究院的数据，今年前三个季度，上海人才净流入率最高达6.38%，其次是北京、杭州、深圳，人才净流入率4.97%、1.63%和1.07%。

很难想像，这些高收入、高技能、高学历的人才，能够接受群租房低端的租赁房屋。很显然中高端的普通住宅，或者说是面向白领的服务式公寓，才是他们更倾向的选择。在这一背景下，上海的低端和超低端市场规模显然将逐步减小，房屋平均租金面临长期上涨的压力。

其实不仅上海，其他城市也在“以房控人”。比如，北京2016年的政府工作报告就提出，严格控制人口规模。大力整治地下空间和群租房，加强直管公房管理。持续开展“拆违打非”，拆除违法建设1500万平方米。

类似有人口控制目标的还有广州、苏州的中心城区等。这些城市整治群租等措施的落实，也会侧面推升城市的租金。

租赁市场商业化——租金上涨的另一个“推手”

在今年的易居沃顿研究班上，有一个热门的研究方向是“存量资产的改造和运营”。上周末，商业地产创新组在苏州组织的案例评审会上，有不少项目都属于存量资产的改造，其中有的项目就是将空置的大型商场，转为住宅供出租。

对住宅租赁消费，从中央到地方一直都持鼓励态度。从今年5月份开始，就不断颁布各类政策，鼓励房屋出租。

中介市场上，链家、爱屋吉屋等都涉足长租公寓的领域;开发商方面，则有万科、永泰、绿都等企业涉足。这些企业和蘑菇公寓、u+公寓等互联网长租公寓一起，形成了一个很大的出租房市场。

而另外一方面，包括上海在内的各个城市，先后在土地出让文件中，规定了开发商自持并对外出租的房屋面积比例，也进一步强化了出租房屋的市场供应量。

政策的大力扶持，和市场环境的大幅度转变，以及各路资本的大量流入，让房屋租赁行业由原来个人“二房东”为主的“游击队”，改变为正规军，并将租赁市场细分成各种“子分类”。

比如，新加坡永泰就将位于中山公园附近的一栋住宅，开发成能提供专业护理、餐饮、老年教育的养老社区——鸿泰·乐璟会。

虽然一间78平米的独立单间，费用高达2万元/月，比周围的普通公寓租金高出不少，但相对上海公立养老院一个床位4000元(通常要住三个老人以上且不包括医疗、健康管理的服务，房屋环境和整体设施都极为陈旧)，性价比仍然高出不少，因此吸引了不少人预租。

又比如，绿都地产在迪斯尼边上开发的绣云里项目，未来也将作为民宿，向前往迪斯尼旅游，且希望了解老上海生活风情的人群开放。根据业内介绍，除了绿都，还有很多开发商有意涉足民宿市场，深耕这一领域的租赁市场商业化。

不管是将住宅作为养老公寓出租，还是作为民宿出租，都比作为普通住宅出租，租金更高，这一定程度上也加剧了对现有房屋租赁市场的房源争夺。

尽管目前房地产市场的租金回报率普遍只有1%—2%，但未来几年的租金却绝对不会停留在低位。对今天很多在售的住宅来说，五年甚至十年后，“租金超过月供”是大概率事件。