南京一尚未开盘别墅 土地使用年限已“缩水”14年

最近几天来，不断有南京市民向扬子晚报96096热线报料，称位于江宁的武夷绿洲沁荷苑即将开盘，明年才能交付，却已经是拥有14年“地龄”的老盘，而售楼人员也没有主动告知。记者采访发现，多数市民买房时会关心价格、地段、户型或配套，却很少主动注意土地年限。那么，一般住宅的土地使用年限是70年，武夷绿洲沁荷苑年限大幅“缩水”后，又会有什么影响呢? 扬子晚报记者 宋南飞

市民石先生为了改善居住，于是想购买一套价格合适的别墅。在多方比较后，他到江宁小龙湾附近的武夷绿洲沁荷苑看房时，了解到该项目近期将首开，一共推出48套别墅，其中联排44套，面积约在200—218㎡，同时还有4套独栋，面积约为309㎡—460㎡。

不过，一询问价格，令石先生疑惑的是，附近普通住宅售价都已经直逼30000元/平方米了，这里推出的联排别墅均价仅为23600元/平方米，开盘当天还会有总价减8万元优惠，折算下来有的房源单价21000元左右就能买到。应该说，相对于眼下的楼市来说，这个价格确实蛮便宜的。

那么，这里的别墅为什么价格这么低呢?不放心的石先生咨询了江宁的多位朋友，这才得知，武夷绿洲是江宁的老楼盘，前后已经开发了十几年，新开的别墅“沁荷苑”虽然是新房，但土地使用年限却已经严重缩水，拿地至今，算下来，只剩56年。得知这样的情况后，石先生这才明白售价为何比较低的原因，心里自然也不舒服了，因为当初咨询售楼处时，售楼顾问根本没有提到这一茬。而记者经过实地调查，发现石先生等市民反映的问题属实，土地年份缩水一直被售楼处有意无意地“隐瞒”。

房子是全新的，“地龄”却已有14岁了

2002年拿的地，至今尚未开发完毕，房价却已涨十多倍

公开资料显示，武夷绿洲占地面积449437.6平方米，规划总建筑面积715581.39平方米。土地使用年限从2002年7月19日开始计算，目前距离截止日期已经只剩56年。按照国家的相关规定，土地使用权出让最高年限按不同用途确定，其中住宅用地70年、综合用地50年、商业用地40年。

记者采访了南京一位房地产行业的专业人士，他告诉记者，土地使用年限是从政府出让土地的时间起算的，开发商从拿地到规划、开发、销售一般需要两到三年乃至三四年的时间，所以使用年限缩水个几年是正常的，当然体量较大的项目开发周期也会比较长。比如，江北220万平方米的超级大盘明发滨江新城，2002年拿地，2004年第一次开盘，2010年整体交付。而总建筑面积360万平方米，共分16个街区开发的天润城2005年首次开盘，2015年收官。

那么，武夷绿洲这新推出的房子，14年的年限差额去哪儿了呢?一位开发商内部人士向记者透露，土地使用年限严重缩水的楼盘，要么是资金不到位、市场定位不准确，要么是规模较大、开发周期长。不过，他表示，不排除另外一种情况，即在过去十多年，土地迅速增值，房价也一路飞涨，开发商为了获得更大利益故意拖延开发节奏。“从拿地至今已经过去14年，武夷绿洲还没有开发完毕，而房价也从最初的2000多元/平方米，到现在的23600元/平方米，上涨了十多倍。”该内部人士说，这不排除开发商是为利益着想。

买房莫忽视“地龄”，可能影响二手房贷款

土地使用年限大幅缩水，对于购房者来说究竟会有何影响呢?记者了解到，就在今年4月份，温州曾传出“土地证续期需缴数十万元”的消息，在全国引发了强烈关注。虽然后来被确认为是误读，但据业内人士介绍，按照我国《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，确实可以自动续期，但至于续期是有偿还是无偿，有偿的标准又是多少，目前还没有定论，但很可能不会完全无偿。

值得关注的是，早在2004年，《深圳市到期房地产续期若干规定》发布实施，20年使用期的补缴地价下降为基准地价的35%，业主均补缴后获得续期。因此，该业内人士提醒南京市民，买房的时候不能忽视“地龄”的问题。记者采访时发现，也有买房人认为房子年限缩水问题没啥大不了，称“说不定住个10年或20年的，就已经卖掉再换房了。”对此，南京一位二手房中介的负责人告诉记者，土地使用年限大幅缩水，其实对二手房的影响更明显，相比使用年限所剩不多的楼盘，买房人显然更愿意购买使用年限更长的房源。此外，年限缩水的二手房在办按揭贷款时，因贷款的年限、金额都和房子的土地使用年限直接相关，即使房子很新，但“地龄”太长，贷款依然要受到影响，甚至会被银行拒贷。