136房企负债逾4.6万亿 两成资产负债率超80%红线

有业内分析人士认为，上市房企普遍采用高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式，致使部分房企资产负债率风险攀上新高

截至目前，沪深两市（按照申银万国行业分类）136家上市房企2016年三季报已经披露完毕。据Wind资讯统计数据显示，136家上市房企上半年负债合计超过4.6万亿元，同比增长幅度约达23.53%。

根据Wind资讯统计数据计算，2016年前三季度，136家上市房企的平均负债率为77.5%。

值得关注的是，在上述136家上市房企中，有34家资产负债率超过80%红线，占比达25%。剔除预收账款项后的资产负债率超过80%的则有18家，占比超过13%。

“这样的平均负债率水平相对比较适中”，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，不过，房地产行业普遍以高杠杆率运营，以债养债模式比较明显，若接下来相关部门为了降低杠杆率，收紧融资渠道，房企资金压力将增加。

逾四成房企负债超百亿元

根据Wind资讯统计数据显示，在136家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为62家，其中，万科、绿地、保利、华夏幸福(27.76,0.440,1.61%)5家上市房企负债均超过2000亿元，分别为6123.96亿元、5899.70亿元、3267.73亿元和2002.41亿元。

从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。

《证券日报》记者根据Wind统计数据分析，以万科、绿地和*ST珠江为例，截至2016年9月底，万科资产负债率为81.01%，比去年同期增加2.2个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为67.62%，比去年同期增加3.3个百分点；绿地控股资产负债率为88.8%，比去年同期增加0.94个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为84.94%，比去年同期增加0.5个百分点；*ST珠江资产负债率为116.88%，比去年同期增加了8.6个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为131.18%，同比增加了21.15个百分点。

不过，若全面呈现上市房企的债务状况，《证券日报》记者根据Wind数据统计获悉，截至2016年9月底，资产负债率大于80%的房企占25%，在70%-80%之间的房企占比为18%，60%-70%之间的占比为22%。

值得注意的是，部分上市房企负债率“攀上新高”。根据Wind统计数据统计显示，截至2016年9月底，*ST珠江资产负债率为116.88%，同比增加8.6个百分点；嘉凯城资产负债率为94.6%，同比增加9个百分点。

对此，有业内人士向记者表示，以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱，土地开发销售节奏未能与市场高峰期同步，市场高点时没有项目销售款进账，反倒要为拿地资金支付资金成本，因此负债较高。

表外融资流入地产领域

值得关注的是，根据上述情况来看，与以往相比，地产企业目前的负债结构有所调整，去年下半年以来的融资环境有所改善，上市房企总体融资成本并不高，不少房企以在国内发行低成本的公司债偿还或者提前赎回境外高息债。

然而，另一个事实则是，今年前三季度，部分房企为了抢地，场外配资现象加剧。

中信建投房地产分析师陈慎表示，A股房企整体净负债率依然处于高位，有息负债总额仍在攀升，同时分化加剧，龙头杠杆率改善，而中小型房企杠杆依然维持高位，杠杆率较高的皆为国企。

大部分房企回归主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本轮地王无论是规模还是溢价都远超前两轮；部分中小型房企高成本土地占比偏高；2015年至今参与过地王项目的房企均发行了一定规模公司债，包括A股和内房股。

更重要的是，陈慎认为，“资产荒”下房企表外融资被低估。今年以来，无风险收益率的持续下行，使得房地产对市场资金的吸引力不断上升，相当比重的资金（包括银行理财和险资等）通过各种渠道流入房地产领域。

不过，在930政策之后，业界较为关注地产企业融资环境是否会发生变化。

对此，来自中信证券的分析师陈聪表示，短期内收紧债权融资影响并不大，但股权融资有所放缓。

陈聪表示，2016年以来，地产板块总计股权融资1018亿元。尤其对龙头公司而言，当前市场发行股票代价很大，不少定向增发的参与者出现了账面的浮亏。不过，即使股权融资速度会有所放缓，但企业仍有可能进行股权融资。企业的正常生产经营行为不会受到多大影响。当前，企业负债中的长期负债占比较高，资产负债表目前还很安全。