杨帆：房价飙涨的风险并未解除

十一黄金周期间，为遏制房价过快上涨的趋势，一些地方政府集中出台“限购令”。尽管从市场表现来看，“限购”取得一定效果，但长时期内，房价快速上扬的风险并未解除，原因在于未足够重视楼市与股市、汇市间的联动关系。

股票、房地产都是投资品，其资产价格由未来收入贴现决定，而非由成本利润加税收决定。按照经济规律，货币预期升值，意味着股票、房地产等以本币表示的国内资产升值。回顾2000年以来房价一路走高的过程，人民币升值预期是重要推手。然而近段时间，人民币有所贬值，股指随之下跌不少，但偏偏房价依旧上扬。

从投资角度看，中国房市也很不正常。投资界有个“1:20铁律”：利率为4% 时，一般要20年才能回收投资;比例高于1:20，意味着投资20年收不回。这个铁律是股市市盈率、楼市租售比的重要参照。然而很多人明知50年至100年也收不回投资，还去部分一二线城市抢购高价房。事实上，这正符合泡沫急剧膨胀时期的特征：虽然收益不值一提，但大家都预计自己投资期间，资产价格只涨不跌，能通过投机买卖赚增值差价。

当下超发的货币不进股市进楼市，正是因为持续近十年的房价上涨已使很多人形成预期，所谓“股市跌怕了不敢看涨，楼市涨惯了不会看跌”。更糟糕的是，一些地方政府把房地产当做支柱产业，导致一些资金从股市和实体经济里抽逃，加入房地产投机。另外值得商榷的是，在这一轮的房地产泡沫化过程中，“刚需”某种程度上成为一些人“用一生积蓄加未来分期付款，追涨高价房”的借口。

昔日拉丁美洲恶性通胀，工资和物价一挂钩，通货膨胀率很快就从10% 开始飙升。现在中国的新情况是：通货膨胀不造成商品物价上升，资产价格和工资却循环上升。一线大城市商品房的租售比已远超20倍，不可能长期背离，因此未来不是房价跌就是房租涨。现在控制房价力度如不够，房租反可能大涨。房租本来就低，既然投机收入没了，投资者就会把房租涨上来以回收投资。一线城市的工资会比照房租上涨，且只能弥补房租上涨，流入房主腰包。在这种情况下，房价可能出现下一轮上涨。

可见，房价牵一发而动全身，期待“限购令”初见成效后，更精准的金融调控措施出台。(作者是中国政法大学教授)