正源地产项目起底：旧改遇阻 去化不力 再逢调控

最近，正源地产以25亿元受让国栋建设控股权，引发后者股价大幅飙涨。作为信披义务人，正源地产在权益变动报告书中表示，其有在未来1年内对国栋建设或其子公司部分资产和业务进行出售或通过其购买或置换资产重组的计划。

这意味着正源地产后续仍有重组计划。作为发迹于大连的中小房企，正源地产本次资本运作恰好赶上了新一轮楼市调控，其已有的项目资产及投资策略能否平滑调控的影响?

《每日经济新闻》记者对正源地产全国多个代表性项目展开实地调查，发现其此前拟重组注入项目已从期房变成现房，部分项目面临不小的去化压力。

大连超大项目陷入“拆迁难”

据悉，正源地产目前拥有约208万平方米土地储备，主要位于北京、大连、南京、长沙、重庆、西安等一二线城市。

10月18日，《每日经济新闻》记者来到正源地产总部所在的大连市，该房企在大连一共两个项目，分别为幸福e家与吉祥e家，对应大连重工起重集团老厂区与西山小区的搬迁改造项目。

正源地产官网显示，幸福e家土地储备规模70万平方米，建筑面积120万平方米。该项目土地均拿地较早，其中2001年曾协议拿地14万平方米，2002年竞牌拿地58.6万平方米，但拿地成本仅约8.5亿元。由幸福e家项目升级产品的大连吉祥e家，宣称土地面积160万平方米。

吉祥e家位于大连市区、开发区、金州区三地交汇处，记者走访发现，吉祥e家项目内部仍有大量未动迁的房屋。

西山小区116号楼5楼的一位女士对《每日经济新闻》记者称，自己2011年入住，开发商给出的动迁安排是1：1.2置换动迁房，因当初没有合适房源，迟迟不能搬迁。今年7、8月找过动迁部门，但对方答复“没钱动迁”。

大连《民心网》诉求中心，当地政府相关部门的回复称正源地产未能按计划实施改造工程，已多次进行沟通。

近日，正源地产对《每日经济新闻》记者表示，具体动迁安排均按照公司分期计划进行。部分“钉子户”以无理的要求拖延动迁进程，他们也在积极协调推进。

今年7月份，国栋建设对外披露了重大资产重组预案，拟定增股份购买正源地产旗下北京世纪正源、重庆正源、重庆润丰源投资、大连海汇4家子公司100%股权及湖南正源80%股权，最终未果。其中，涉及拆迁难的吉祥e家对应的开发公司即为大连海汇。

大盘造城反遭去化不力

正源地产官网显示，除了布局大连，该房企核心项目还分布在北京、南京、长沙和重庆。截至今年6月底，存货价值约113.4亿元，比去年底略增约1.2亿元。

《每日经济新闻》记者深入调查发现，该房企仅有南京尚峰尚水于2015年取得预售证，而其他城市项目多为2013年和2014年的预售证。

资料显示，正源地产位于北京的金融世家、定慧福里(含正源广场)已售完，北京尚峰尚水处于尾盘销售，大连幸福e家基本售罄，大连吉祥e家仅有前述提及的少量现房在售。

从大连市内火车站转乘轻轨线，大约30公里后，《每日经济新闻》记者来到大连开发区金马路轻轨站，出门抬头就能看到一个正源吉祥e家现房销售的广告。

房天下网站的房源数据显示，大连开发区在售住宅项目59个，其中45个项目为现房销售。记者现场看到，除了吉祥e家，还有世茂、远洋等大房企项目也是现房销售，销售难度可见一斑。

目前，正源地产重庆一共3个项目，除了近10万平方米体量的正源缙云山水已交房之外，另外两个分别是位于蔡家组团22万平方米体量的正源福源及1.53万平方米体量的正源橡园。

记者调查得知，正源橡园2013年拿到预售证以来，一直卖到现在，从卖期房变成了卖现房，正源福源去年11月取得首批预售证，可售住宅1380套，成交450套，但网签数据显示售价跌幅达13%。

除此之外，正源地产长沙项目位于宁乡开发区，总占地3826亩，总规划建筑面积255万平方米。湖南宁乡房产政务信息网数据显示，长沙尚峰尚水一期规划建筑面积100万平方米，2014年合计取得127套房源预售资格，但截至今年10月24日仍有120套处于可售状态。

大连、重庆、长沙等项目现状，到底是销售不顺还是投资资金跟不上?正源地产对《每日经济新闻》记者表示，这是按照公司整体进度安排的，公司均根据经营需要安排。其中，西山小区项目开发分期进行，后续会根据计划推出新房源。

正源地产解释称，“公司未来营收包括现有房源及大连幸福e家、吉祥e家等项目，还有重庆、长沙、南京等地后期开发建设的项目，公司已储备的土地未来可开发建筑面积超过300万平方米。”

近几年，房地产业毛利率一路下滑，而正源地产去年营业毛利率达40.89%，比此前两年还略有增长。在一位知名房企的操盘手看来，这与其拿地较早且成本较低有关。

去年，正源地产存货周转率仅0.17倍，比此前两年有所下降，加上该房企财务杠杆率较低，即便过去能暂时维持该毛利率，但其去年净资产收益率仅4.01%，明显低于行业平均水平。

调控波及南京楼盘预售

近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份到南京尚峰尚水售楼部调查，一位销售人员介绍说，楼盘地处南京最大山脉——老山旁边，分5期开发销售，9月19日刚推2期，一共40多套别墅，均价约1.6万元/平方米。

受南京调控影响，目前该项目暂未拿到预售证，只能进行意向客户登记。一位案场销售人员告诉记者，南京楼市新政以来，来访量明显变少了。

上述案场销售人员解释说，“之所以是老山周边楼盘价格最低的(相较于南京其他地区价格低)，原因在于整个老山地区没有开发起来的就剩汤泉这部分了，我们拿地比较早，2003年、2005年分两次拿的地。”

记者实地走访发现，南京尚峰尚水周边公共交通确实相当不便，方圆10公里内没有轨道交通，与最近地铁10号线终点雨山路站相距12公里，由公交608路相连接的车程超过1个半小时，更看不到学校、超市、医院等区域配套。

上述案场销售说，日用品商店远在距项目4.5公里处的汤泉街道，如果想去医院，要到30公里外的鼓楼医院江北分院。