多地土地市场限价地块退烧 预计调整期6至9个月

在多地调控措施作用下，10月份以来全国范围内高价地数量明显减少。中原地产研究中心统计数据显示，在22个城市陆续出台楼市调控政策后，各地土地市场出现了明显的退烧现象。专家认为，部分城市开始收紧房企获得资金的途径，有利于土地市场逐渐回归平稳。

截至10月24日，10月份以来全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块为15宗、超过5亿的地块有37宗。总价10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有11宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌等城市。

对比来看，相比调控前夕行情火爆的8、9月份，此前全国土地市场持续多月的高溢价率现象在10月份开始减少。中原地产的数据显示，9月份前22天，全国合计成交单宗土地超过10亿的地块达到了37宗，其中溢价率超过100%的地块达到了27宗。8月份全月，全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的高价地达到46宗。

与住宅市场密集的调控政策相比，土地市场也正在进入新一轮深度调控当中。9月30日，北京市在《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中明确提出“强化‘控地价、限房价’的交易方式”。

业内分析人士指出，“控地价、限房价”政策是为了防止北京高价地和高房价的现象继续蔓延，也避免因此推导市场产生房价上涨预期，催升投资投机需求。

不仅仅是北京市，10月20日武汉市国土资源和规划局挂牌18宗地，针对本批次出让用地，武汉对其中的多宗地块限定了最高价，试图为过热的土地市场降温。据悉，限定了出让最高价的地块，在竞价达到设定的出让最高价后，将按挂牌文件规定的方式确定竞得人。

10月21日，福建省办公厅发布《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》，要求各市、县(区)合理确定房地产市场土地供应规模。其中规定：商品住宅库存去化周期小于12个月或房价上涨较快的市、县，应扩大商品住宅用地供应规模;库存去化周期超过24个月的市、县，应明显减少商品住宅用地报批、供应规模;库存去化周期超过36个月的市、县，须相应暂停出让商品住宅或商业办公用地。

此外，为防范地价过快上涨，福建省要求各地可积极探索土地公开出让新的竞争方式。经营性房地产用地出让，土地竞价溢价率超过一定比例时，现场拍卖可中止，并采取“限地价，竞房价”或“限地价，竞配建”等方式确定竞得人。也可根据土地竞价溢价率比例，逐阶段要求缩短全额付清土地出让金的时间、提高商品房可销售的条件等方式确定竞得人。

值得一提的是，土地政策的收紧不仅仅体现在土地出让方式上，监管方向已经开始延伸到企业的拿地资金方面。福建省提出，严禁房地产开发企业通过发行债券、信托计划、资产管理计划等融资的资金用于支付土地出让价款。各级金融监管部门要加强监管，严禁资金违规进入房地产土地市场。与之类似，上海市日前也出台了针对企业拿地资金的监管政策。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从10月份土地市场的成交数据来看，说明调控政策在短期内已经达到抑制市场恐慌预期的效果。他认为，房企资金宽裕是导致高价地出现的主要原因，“部分城市开始收紧房企获得资金的途径，有利于土地市场逐渐回归平稳”。

“当下市场在连续重磅政策的影响下，已经开始明显降温”。张大伟说，此前出现土地市场过热现象将会明显被抑制，预计市场未来的调整期将维持6至9个月。“至于这一轮市场的最终调整力度，则要看信贷政策的收紧尺度”。