新政重灾区，北京二手房上一周究竟跌了多少？

“押金都交过了，预备国庆回老家筹备首付，没想到忽然来了新政。”因为买房的事情，几个月不见的小王憔悴了好多。也因为突如其来的新政，他暂缓了此次的购房计划。

年初，小王就将买房计划提上了日程，当时在地铁黄村火车站附近的一个小区，他看中了一套100平的三居，房子离地铁不远，绿化很好，而且周边的商业、教育配套比较成熟。但是，因为房子老旧，且楼层较差，价格仅22000元/平方米。“当时首付都准备好了，来北京这几年，省吃俭用，积蓄了不少。可是老家突遇变故，急需用钱，计划搁浅。”回想起当初的决定，小王既无奈又后悔，“应该狠狠心借点钱把房子买了。”

事情的发展就像大家看到的，几个月的时间，北京房价进入量价齐升的通道。小王看中的小区房价也都飙升至4万元/平方米左右，原来的一套220万的房子，现在要价450万左右。不得已，小王降低了对于户型的要求，选择了同小区一套80余平的小三居，总价在350万元左右，首付需要100万左右。

“还差30万首付，国庆准备回老家向亲戚朋友借点。”小王如是说。但是，国庆前夕的930新政打乱了小王的计划。

9月30日晚，北京出台楼市新政。新政要求，在北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外);对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

就首付从30%到35%这一项，已经将小王的首付成本增加了近20万，小王需要借50万才能筹够首付。“仔细想了想，我还是放弃了这套房子，一是因为50万首付确实难以筹够，另外，想看看新政后房价的走势，希望有所下降。”小王表示。

如小王一样观望的不在少数。930新政后，或因为购房首付成本增加，或因为预期发生改变，部分购房者暂缓了购房计划，有些甚至出现违约弃房的现象，北京二手房市场降温明显。

“目前七成的客户都是置业升级的换房家庭，政策的出台，使这七成家庭都将面临首付提高的难题，这两天已经有部分客户提出解约的需求，但是大部分受新政影响的客户还在观望，并在想办法解决这突如其来的情况。我们预计，将有两三成左右的客户因为政策的出台而解约，但是大部分客户估计会想办法筹措资金，应对首付提高的难题。” 伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹表示。

节后第一周，北京二手房网签量下降40%

的确，受新政和假日双重影响，国庆假日七天，北京二手房成交出现了大幅度的下降。但刨除假日因素，北京二手房市场的成交数据到底如何呢?

记者在黄村地铁站附近的部分中介门店看到，除了工作人员外，店里面很是冷清，几乎无前来咨询的购房者。一位房产经纪人告诉记者，节后的这几天，来看房的人特别少，即便来了，也表示再考虑一下，大部分都在观望。这几天，店里的成交量少了三分之一左右。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年第42周(10月10日-10月16日)，北京全市二手住宅共网签5623套，较国庆长假前一周的网签量下降了40%。当然，从7月至今的周网签数据走势可以看出，42周的网签量与7、8、9月各周的交易量相比并不算太低，但下滑的趋势已经出现。

更能反应市场情况的是机构实际交易数据。据我爱我家的实际交易数据显示，北京二手房本轮交易的高点出现在第37周(9月5日-9月11日)，随后市场实际交易数据开始下滑，尤其是930新政后的41周、42周，市场的实际交易量较9月高点下降了近7成。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，市场实际交易的高点出现在36周、37周，而网签数据的高点出现在40周，可见网签数据较市场实际交易有3到4周的滞后，所以，接下来市场的网签数据还将进一步下滑。

胡景晖分析认为，本轮全国楼市调控中，北京的政策力度非常强，信贷收紧、首付比例上调更是对市场形成了直接的、有效的管控，交易量的下滑可以说是必然。随着交易热度的冷却，房价也将企稳并逐步回落。

机构二手房新增买卖客户量下降36.6%

不得不承认的是，二手房成交具有滞后性，节后二手房的挂牌量等数据才能反映出真实的市场情况。

据数据显示，10月上半月，我爱我家新增买卖房源挂牌量环比9月份增长了10%，新增买卖客户量环比上月下降了36.6%。胡景辉表示，挂牌量的增长反映出市场上有更多的业主想要在此期间将房屋卖出，并在一定程度上说明之前业主惜售的现象有所减弱，不少业主希望能够赶紧将房屋出售。

“而买卖客户量的增加则说明了客户购房意愿降低，市场需求正在减少，交易热度正在下降，客户已从930之前的恐慌购买状态走出。而新增买卖房源量环比增加、新增买卖客户量减少，说明市场买卖双方的博弈角色正在发生转变，10月份开始，北京二手房市场交易量将出现明显回落，房价也将企稳。”胡景辉如是说。

买二手房，还要再等等么?

更多人关心的还是房价到底会不会下降这个问题。孔丹表示，“目前来看，业主报价恢复理性，跳水涨价的已经很少了，但是主动降价的基本没有。不会那么快降价的，但是随着成交量的下降，房价涨幅会缩小并逐步企稳。”

但在亚豪机构市场总监郭毅看来，新政对于二手房市场的打压效果将更为显著。由于二手房是根据评估价格决定贷款额度，而随着今年二手房价格的快速上涨，实际成交价格的增速已经远远高于实际评估价格的涨幅，在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40-60%，随着政策的落地，预计二手住宅的实际首付比例将会进一步提升，有可能达到50%-70%，这极大抑制二手购房需求，预计部分在今年涨速过快的区域，二手房价格将出现回落。

“如果是单纯的自住需求，要考虑房子的地段、产品和价格三者之间的关系，价格不是最主要的，即便短期内出现调整，长期还是会涨起来的。对于有自住需求的购房者而言，现在可能是比较好的出手时机。如果保值增值在购房需求中占比较高的话，就要考虑整个投资回报率的问题，短期内就不适合购房了。”郭毅如是说。

对于什么时候购房比较合适，孔丹表示，首次置业的刚需人群，可以根据自己的置业节奏和预算来置业，如果比较着急，随时都可以购买，因为就是解决一个居住的问题，不要总想着未来资产缩水、增值的问题。如果不太着急，可以等一等，因为调控刚出来，未来房价的回落值得期待，等到今年年底或者是明年年初，应该是一个比较好的购房时机。