宁夏楼市库存仍高位运行

今年以来，宁夏出台不少房地产相关利好政策，为楼市高库存减压，但待售面积仍然高企。不仅如此，还有大批在建项目一两年后将入市，如何精准去库存、调控楼市发展节奏是一个严峻考验。

从去年上半年起，宁夏陆续出台各种“真金白银”的利好政策。今年更是把促消费、去库存作为房地产工作的主基调，从公积金使用、外来者购房、政府直补、回购房等多方面对楼市进行政策“强刺激”。受此影响，全区房地产各项指标也出现回温迹象。截至8月底，宁夏房地产开发投资同比增长18.8%，商品房销售增长15.8%。商品房可售面积较2015年年底减少381万平方米，去库存周期15.6个月，较去年底减少1.2个月。

但去化压力依然巨大。日前宁夏对国务院第三次大督查自查情况的报告显示，截至8月底，全区商品房待售面积1635万平方米，施工面积6436万平方米，未来短期内，全区房地产待售面积仍将持续1000万平方米以上的高位态势。

宁夏统计局最新数据分析，全区房地产销售增长放缓，商品房销售面积、销售额增速均出现回落。8月末，全区商品房待售面积仅比上月末减少0.13万平方米，而住宅待售面积还比上月末增加了3.4万平方米。

银川易大融创营销策划公司董事长易荣华说，去年春节过后，各楼盘一片火热，小阳春提前释放。但今年下半年以来，市场又开始低迷，特别是二手房市场，一个月没开单的中介比比皆是。

受此影响，土地市场也依旧低迷。记者采访发现，今年1—8月份，全区有6个县区的住宅用地出让宗数为零，除了银川城区以外，其余地区土地出让也很不理想，土地难以正常消化。据透露，虽然宁夏提出要严把土地供应关口，但从实际政策上，土地供应仍在放开，只是开发商没了拿地的“热情”。

三线城市在没有大项目、大产业的带动下，很难吸附大量人口进入。近年来，银川吸纳周边地区人口能力不断下降，人口增量放缓。据了解，2013年至今，银川每年去化面积稳定在550万平方米左右，但开工量却始终在两三千万平方米左右。

不仅前期房地产市场供应过大，供给还存在结构不合理现象。近年来，商业地产“遍地开花”，宁夏主要城市的商业营业用房、高档公寓、别墅比例非常大，而且空置时间长，难以做到快速去库存。

据一些房地产开发商、营销机构负责人介绍，近年来，商业地产销售难度增加，很多商业综合体招商困难，造成大量空置。数据显示，今年上半年，在银川市辖区427万平方米的商品房待售面积中，住宅有229万平方米，与去年同期持平，但商业营业用房同比增长70.6%，而且库存仍有不断增加趋势。

银川市住建局局长刘鹏说，下一步银川市要重点优化商业地产布局和功能，通过整合市场优质资源来盘活现有商业地产存量，对已建成的商业地产项目，鼓励企业引进新型业态;对未开发的商业业态，引导企业进行业态布局、商业功能调整，使之最大程度地符合市场需求。

一些房地产企业负责人认为，政府在对商业地产合理规划、控制总量的同时，还应进行分类指导，鼓励发展新兴特色商业，停止延续原有的商业模式，防止过剩带来的影响。

宁夏世和房地产集团有限公司销售经理蒋茂年说，虽然目前市场已经饱和，如果不进行源头控制，必然会有风险投资。相关部门应对商业用地进行限制，合理规划。此外，还应对开发商资源有一定限制，避免烂尾跑路等情况出现。

业内人士认为，相关部门在对商业地产合理规划、控制总量的同时，还应进行分类指导，提高区域类商业的吸附能力，营造良好的硬件条件和经商环境。此外，房企也应根据自身发展战略找准特色，精准开发适合区域板块的产品，同时，尽可能把产品做到“物超所值”，挖掘教育培训等刚性需求，优化产品结构，练好内功，才可能引领和刺激新的消费需求。