遏制房地产泡沫极为关键财政政策料将加码

2016-10-19

离岸人民币对美元的汇率继续下跌，未来人民币汇率会如何变化?针对部分热点城市房价大涨，国庆长假前后多地先后出台调控政策，本轮调控的原因到底有哪些?如今，房地产市场的高杠杆率已引起了人们的高度关注，房地产市场过热会带来哪些隐忧?从宏观经济方面看，中国三季度GDP数据即将公布，又将如何看待?

针对上述热点问题，10月14日，瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理、首席经济学家沈建光博士在杭州出席英国《金融时报》2016年度中国高峰论坛期间接受了《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)的专访。

沈建光表示，预计中国的货币政策会趋紧，从目前来看货币政策的有效性在下降，实体经济面临着结构性的扭曲，投资动力减弱，不少资金都进入房地产及适合短期投机的渠道，这对金融稳定非常不利。接下来，监管部门很有可能采取一些积极的财政政策，用财政政策投资来替代对房地产的刺激。

●人民币对美元汇率短期压力大

NBD:2016年以来，人民币汇率不断承压，对此，您怎么看人民币汇率问题?

沈建光：人民币贬值，其实指的是人民币对美元贬值，但对很多其他货币人民币是升值的，包括人民币对英镑、对欧元、对东南亚的一些货币，都是升值的，由于美元是强势货币，所以人民币与美元要脱钩。另外，从目前来看，对人民币产生较大压力的是房地产的泡沫。

NBD:当前，市场比较关注12月美联储是否加息，您如何评价?

沈建光：今年12月，美元加息的可能性是非常大的。如果希拉里当选，美国政治的不确定性消除，美联储还可能会加快加息步伐，在这种情况下，如果我们不做好准备，包括人民币贬值及资金流出压力会加大。同时，美联储的动向对全球的影响会非常大。

NBD:从目前的趋势看，未来人民币对美元的汇率趋势将如何?

沈建光：鉴于目前的形势，预计今年人民币对美元的汇率还将承压。

●要打破对楼市只升不跌的预期

NBD:此前，中国房地产协会公布的《全国住宅房价行情城市排行榜》显示，有34个城市8月房价同比去年涨幅超过了15%,其中涨幅超过30%的就有11个，这种现象背后存在哪些隐忧?

沈建光：一线城市以及热点城市房价上涨，购房者恐慌性买房，对人民币汇率贬值的压力也日益增大。房地产市场已不仅仅是资产泡沫大小的问题，而是对整体经济形成了如下八大风险：

一是房价涨幅之大，涨速之快前所未有;二是本轮房价大面积上涨与经济走势和居民收入预期背离，缺乏基本面的支撑;三是从房价基本面指标来看，中国房地产价格已远超可承受范围;四是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性，一旦预期扭转，可能加大金融风险;五是住宅用地供给不足;六是房价过快上涨加大收入差距，损害社会公平;七是房地产一枝独秀，或将遏制转型与创新;八是房地产政策绑架政府，让政策进退两难。

NBD:您之前提到了房地产泡沫，那么，如何衡量目前国内的房地产市场是否存在泡沫?

沈建光：当前，从房价收入比指标来看，一线城市北京、上海、深圳房价已经高于伦敦、纽约和东京;二线城市中，南京、厦门、苏州等城市的房价也超过了收入可负担情况;深圳、厦门资产泡沫情况更为突出;而从租金收益来看，上海和北京租金收益(年租金/房价)在2011年~2015年仅有2%~2.2%,而到2016年这一比例继续下降至2%以下，甚至不如理财产品的收益。国际指标对比显示，当前中国房地产市场存在泡沫。

NBD:针对今年一线城市和热点城市房价大涨的情况，国庆前后多地迅速出台了一系列楼市新政，该如何理解本轮密集调控?

沈建光：这次各地出手还是很迅速的，因为房地产泡沫太大最后只会跌得越惨，这次也是吸取了去年A股大幅震荡的教训，采取了一城一策的政策，因地制宜。

此番中国的多个城市房价大涨，很多人会想到此前的次贷危机，当时美国民众对本国房价普遍存在“只涨不跌”的预期，甚至借钱买房，这也是次贷危机的一个诱因，针对国内的房地产市场，也一定要打破房价只涨不跌的预期。

●中国经济有所企稳

NBD:当前，一方面人民币面临贬值压力，另一方面外汇储备在缩水，对央行而言，挑战可谓不小，您认为未来的货币政策会有新的变化吗?

沈建光：预计接下来货币政策会趋紧。从目前来看，货币政策的有效性在下降，虽然释放了很多流动性出来，但当前实体经济面临着结构性的扭曲的问题，投资动力也在减弱，不少资金都进入房地产以及适合短期投机的渠道，这对金融稳定是非常不利的。接下来，监管很可能采取积极的财政政策，用财政政策投资来替代对房地产的刺激，如果真是这样的话，货币政策可能由宽松开始收一收，财政政策则会继续加码。

NBD:今年以来，A股市场的活跃度并不积极，您怎么看?

沈建光：目前，A股市场持续震荡与去年市场大幅波动及救市有关。目前来看，维护一级、二级市场稳定，保护投资者合法权益，这些方面有很多事情需要做。而这些问题的核心在于，中国的金融监管体制如何改革。

NBD:这两年全球经济都比较低迷，当前中国经济发展应如何评价?

沈建光：今年以来，相关部门已在协调积极的财政政策与货币政策，为稳增长提供了支持，并取得了一定成效，中国经济有所企稳。当然，也要警惕另外一种风险，即是否存在保增长保过头的可能。

NBD:从整个宏观经济的发展看，接下来中国该如何应对?

沈建光：从短期来看，遏制房地产泡沫十分关键。从长远来看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，比如国企改革，才是解决问题的根本途径。

精彩观点：从短期来看，控制房地产泡沫十分关键。从长远来看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，比如国企改革，才是解决问题的根本途径。