信达地产“地王”遇债转股 调控风口的涨停风波

此次调控可能会持续更久。有业内人士甚至认为地产行业即将进入寒冬。这对于此前产生的地王显然是种打击，尤其信达地产(600657.SH)。

去年下半年以来，信达地产创造了6个区域地王，但在国家地产严控之下，地王似乎难以全身而退。

就在信达地产在四个月前刚获得“地王”的上海，10月14日下午，上海土地市场官网发布了三条土地使用权出让补充公告，要求竞买者的申请文件增加“经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》，增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行严格审核。

各种房产调控政策接踵而来。

资深房产人士薛建雄向21世纪经济报道记者预测，“在明年4、5月份调控显现，上海可能会跌20%左右。现在需求已经严重萎缩。”

14日，上海一家大型地产商人士告诉21世纪经济报道记者，公司已经开始严格控制价格。“我们在宝山的一个项目价格涨幅控制在上次开盘价的5%以内。”该人士向21世纪经济报道记者透露，房价被压制，一些开发商就会选择不开盘，例如不取预售证以拖延时间。

巧合的是，在债转股热点之下，信达地产突然受到市场追捧。14日，信达地产再度盘中涨停。

尽管目前信达地产的资产负债率超过80%，但在业内看来，其背靠中国四大资产管理公司中国信达的强大背景似乎影响发酵。

针对信达地产在债转股消息释放之后的涨停，截至发稿21世纪经济报道记者并未联系到该公司相关人士进行置评。不过，信达资产一位相关负责人在接受21世纪经济报道记者采访时，强调了信达地产在信达资产不良资产处置上的功能。AMC机构被认为可能在债转股推出之后获得巨大的市场机遇。

调控政策之下的危机

曾经的风光地王，如今却可能面临尴尬的窘境。

信达地产从默默无闻到一举创下6个区域地王，成为新晋地王制造者。数据显示，自2015年7月以来，信达地产通过公开招拍挂新增9块土地，其中6块为区域地王，累计金额超过350亿元。

但信达地产的中报数据显示，今年上半年实现营业收入30.68亿元，净利润1.01亿元，归属上市公司所有者的净利润为1.30亿元。货币资金90.87亿元，资产负债率85.6%。信达地产拿地的实力显然并非来自丰厚的利润，而是强大的融资功能。

21世纪经济报道记者统计，今年以来，信达地产共发行了90亿元规模的债券，其中非公开发行债券60亿元，公开发行债券30亿元。截至7月31日，信达地产累计新增借款达到79.12亿元。

但在国家房地产严格调控之下，该种模式显然难以继续。

10月14日，上海开始明确核查土地拍卖资金来源。当天，易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，此类严查效果会立竿见影，尤其严查过程中很强调两点，第一是要求会计师事务所参与资金审查的过程，第二是明确了资金审查的时间进度安排。

资深地产人士薛建雄向21世纪经济报道记者表示，“按照新规，发债募集资金是不被允许了。开发商的资金来源基本上只能是自有资金，加大了开发商的资金压力。之前是可以预付10%，等拿到地之后再通过银行贷款进行融资。现在完全不可行了。”

但一位资深房产人士向21世纪经济报道记者直言，“央企尽管负债率高，杠杆高，但不会有风险，民营房企风险较大。”

在多位业内人士看来，此轮地产调控对于大的开发商来说会放慢扩张脚步，但不会有致命影响。“这些地王可以等下一轮再解套，民营中小开发商是撑不住的，一些可能面临资金断裂问题。对于大的开发商，包括信达地产完全没有问题，影响只不过是放缓扩张步伐。” 薛建雄向21世纪经济报道记者表示。

尽管发债等融资手段受限，但背靠中国信达的信达地产拥有更多的融资方式。根据信达地产过去融资记录可以看出，在信达地产的资金来源中，母公司中国信达一直是重要支持者，经常通过基金提供委托贷款、进行股债权投资以及吸引合作对象等对信达地产进行资金大输血。例如，今年3月信达地产公告，拟申请200亿元的房地产私募基金投资额度。

克而瑞研究中心认为，信达地产疯狂夺地，无论是否赚钱，都已经完成了母公司中国信达的资产配置需要，某种程度上比单纯盈利更为重要。

债转股带来的机遇?

根据21世纪经济报道记者了解，此前信达地产就积极参与了嘉粤集团的破产重组，通过承债式收购嘉粤集团的房地产项目，目前项目仍在推进。信达地产在集团内拥有战略性地位，根据最新数据，中国信达涉房类不良资产总额1321.41亿元，占所有不良资产总额的47.49%。

信达地产作为中国四大资产管理公司中国信达的子公司，中国信达本身并不参与到实物资产处置的流程中。而实物资产处置业务，通常由旗下的房地产子公司——信达地产负责。

实际上，目前市场对于上一轮银行不良资产剥离，不少不良资产被盘活带来的业务增量记忆犹新。

10月10日，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》和《关于市场化银行债权转股权的指导意见》。这意味着债转股正式拉开序幕。在利好刺激下，债转股概念大热，也引发A股市场相关概念股的悸动。债转股概念连续多日上涨。信达地产继13日涨停后盘中再度涨停。

“连续涨停或有两方面因素。第一是整个资本市场的大盘本身也处于一个反弹的过程，这会利好此类地产股。第二是在调控升级的背景下，此类资金雄厚的企业相对能够保持业务的独立性，进而利好股价抬升。”严跃进表示。

在此次债转股的浪潮中，这些利好的概念股受市场追捧的原因究竟是心理预期的利好还是会真正对业绩产生推动作用?

北京一家券商地产行业研究员认为，债转股前景尚不明确，还需继续观察。“债转股还没有正式启动，对于是否允许地产行业直接债转股还不明确，我认为一切都有待观察。”14日，该研究员向21世纪经济报道记者表示。

“对于信达地产来说，债转股本身是利好，但如果楼市调控房价下跌，这种影响就是负面的。目前来看，中央、地方、住建部不断出台政策严控地产，债转股不足以弥补这个利空。”薛建雄向21世纪经济报道记者表示。