楼市调控加速行业洗牌 倒下的或许不止中小房企

（原标题：楼市调控加速行业洗牌 倒下的或许不止中小房企）

每一轮楼市调控，都会带来新一轮房地产行业洗牌。楼市调控让一些曾经的大开发商，从行业前10位退出，又让另一些中小房企进入了领军企业行列。这一次的楼市调控，也不例外。

然而，谁会退后，谁会向前？并不只有规模大小那么简单。这一轮楼市洗牌，究竟是哪家欢喜哪家愁？前9月销售好的企业，是否真的更容易熬过这一轮的调整？那些拿地金额超过了今年前9月销售额的企业，是否存在杠杆过高的风险？

每一轮的楼市生态变革，都会产生新事物、新模式。上一轮诞生的电商、首付贷等模式，最终却成为这一轮楼市泡沫的推手。在这一轮更为严厉的调控下，房地产市场能不能产生真正有意义、有价值的行业新模式呢？

大规模楼市调控之后，往往伴随着房地产行业的新一轮洗牌。

2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措。《每日经济新闻》记者梳理克而瑞2011年至2015年间发布的上市房企销售排行榜发现，在持续调控之下，房企排名出现大洗牌。

轮转之下，2011~2013年世茂房地产和华润置地从第二梯队入列前10；融创中国自2014年冲入TOP10；“常居二线”的华夏幸福2015年也入位十佳，取代了世茂。

第一梯队的战场已显动荡，何况其后若干层级的竞技场。Wind数据就显示，2005~2011年已有105家（约44.1%）涉房上市企业退出房地产。

行业的新陈代谢一直在进行，调控潮的出现，则会如“推进器”一般刺激行业加速洗牌，影响行业发展格局。

标杆房企排位之变

2016年，在这一轮楼市调控潮下，如果仅用分化加剧、集中度提升来描述，或许显得太过简单。

记者注意到，在2012年中国房企数量抵达近9万家的峰值之后，已呈现“只减不增”的态势。全联房地产商会副会长李辙就预测，未来10年中国顶多剩下1000家房企。

这意味着整个房地产市场的容量正在被压缩，这将倒逼房企角逐进入深水区，被洗牌的将不止是中小企业，第一梯队也要面临竞争高压。2014年以来上市房企销售排位变化加速就是印证之一。

克而瑞数据显示，在今年上半年，中国房企第一梯队中万达集团的销售金额为500.9亿元，同比去年减少109.2亿元，排名也由第6位降为第10位，这是万达近5年来最低排名。

前8月销售金额1794.2亿元的碧桂园则首次进入三甲，此前其最高年度排位在第6位。与其相似的是从TOP20上位第7的华夏幸福，前8月销售金额实现760.2亿元。

万科坐了十多年的“头把交椅”也不再稳固，今年10月11日恒大披露的前9月销售业绩为2013亿元，再次改变了行业老大的位次。

“企业的发展最终由综合实力决定，但在中国的房地产市场，企业对宏观战略的把控显得尤为重要。在去库存的大趋势下，选择民生地产路线的恒大、碧桂园等一类企业，近年发展速度惊人。有一些企业出于对趋势的不同判断，选择了不同的路，有一些也因为策略失误而衰落。”曾任职多家标杆房企的资深人士胡晓波就对《每日经济新闻》记者直言。

宏观逻辑的确对中国房企发展影响至深，因而可以看到，这一轮调控的来临，正在加速第一梯队的身份更迭。

调控加速行业洗牌

10月9日，国土部发布消息称，“十三五”期间，将严格建设用地总量管控，落实城市开发边界。”这意味着房地产企业将面临更大的成本压力和更激烈的行业竞争。

建设用地的总量管控很可能成为地价持续上涨的最大触因。据易居研究院数据显示，截至2015年全国十大城市土地成交均价已上涨七成。高涨的土地成本则将进一步侵蚀房企的利润率。

虽然伴随基准利率的下降，以及政府对债券市场发展的推动，企业能加大发行期限长、利率低的债券降低融资成本，但北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹向《每日经济新闻》记者直言，目前上市公司平均投资回收周期在4.5年。土地成本占比的上升，要求企业有更多的融资来支撑投资回收周期延长带来的资金压力。目前已有六成上市房企面临再融资问题，如果地租成本持续上升，回款周期再拉长，会有更多的企业面临再融资问题。

放在房企第一梯队的语境下，即使一些实力房企能够大规模发行公司债，优化表面上的企业债务结构，但不能免除高杠杆的风险。比如在融创中国的中报里，记者注意到，截至6月30日，企业负债总额1279.57亿元，净负债率达到了约85.1%，而上一期净负债率为75.9%。同策咨询数据则显示，融创中国今年1~8月的土地支出已超580亿元，而其上半年销售业绩为560亿元。

据克而瑞监测，千亿级房企中，上半年绿地、万科的负债率也分别在88.36%、80.6%，保利的负债率也近80%。地产行业的中期财务风险，还在持续上升。

杜丽虹向记者透露，当前约有53%的上市房企投资回报率比债务融资成本还低，在这种情况下，越使用财务杠杆，股东投资回报率越低。目前房企的投资回报率降到了8.3%。

这意味着，当前的行业格局中，在成本压力下，即使是更具优势的标杆房企，也必须要进入关于投资回报率、利润率、周转率等各指标的更残酷角逐。

“伴随调控和地产的周期调整，在行业发生动荡的时候，即使是千亿规模的大企业也难言轻松，一旦失误就可能跌出主流名单，甚至走向衰亡。当前的行情下，房企的确是如履薄冰。”胡晓波就直言。

未来排位取决于当下策略

影响房企长期排位的更重要因素，或许是战略眼光。正如方正证券首席经济学家任泽平所说，“房地产周期短期看金融，长期看人口。”

《每日经济新闻》记者注意到，10月11日国务院印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。任泽平就指出，目前我国城镇化率56.1%，预示着房地产有基本面支撑，房地产也还有发展空间。

国庆期间20余城轮番而至的楼市调控，一个显著的特征就是因地制宜、分城施策。针对一线和部分二线城市“过热”的楼市，调控政策从供给端、需求端和营销端进行调整，但基于城镇化和宽松货币政策，这类城市的房地产发展仍得到了充分鼓励；针对部分三四线城市的大量库存，国家通过严控土地批复、差异化调控来打通发展症结。

这预示着，无论看短期市场还是看政策层面，作为国民经济支柱之一的房地产仍有发展空间。杜丽虹就直言，“这一轮楼市变动有一个特点，一线城市和部分二线城市房价涨幅依然明显，这是这些城市的投资价值决定的。”

不过，第一梯队房企对“房地产”的态度似乎已经迥然不同。

近日，恒大发布公告称，拟27亿元出售三大快消品业务，专注于房地产主业。万达商业则于2014年主动下调了房地产收入目标至640亿元，如果按以往每年增长10%的比例计算，万达商业下调房地产收入超800亿元。绿地也在近年加码“大基建+大金融+大消费”的产业集群，绿地2016年一季度报显示，房地产营业收入同比增长119%，基建和汽车则分别增长了113%、172%，增长态势已超主业。

产业预期的不同使得标杆房企在房地产行业的发展态势也呈现分化，这便影响了今年1~8月各大房企企业房销售金额和销售面积的排名情况。如若削弱在房地产领域的销售目标，一些第一梯队企业更长期的市场排位是否会受影响？

在克而瑞信息集团董事长丁祖昱看来，行业新常态下，房企普遍采取房地产+多元化并举的方式，追求更稳健的发展。转型不确定性高，一定会有部分企业会失败、亏损、出局。如果能把房地产和多元产业同步做好，就会有更大的胜算。