小区广告怎成物业公司“私房钱”？
如今住宅小区里随处可见商业广告：有的在小区步道的灯箱上，有的在电梯间或电梯轿厢里，有的甚至挂满整个楼面。可这些见惯不怪的小区广告，真的应该悄无声息地充斥业主眼帘?业主对广告收益是否应有分享的权利?
在采访中记者发现，由谁来出售小区广告位、收益又该归谁正成为一笔糊涂账。业内人士及法律专家纷纷表示，按照相关法律法规，小区公用部分广告收入理应由业主决定并及时公示，但由于业主委员会“难产”、执法主体力度不够、法律空白等原因，往往让广告收入成为一笔隐性账目，悄然流入物业公司的腰包。
广告充斥眼帘 业主颇有怨言
家住哈尔滨市某高档小区的朱先生说，刚搬进小区的头两年，小区内几乎还没有什么广告，但最近两年，他发现不仅楼道里的电梯外墙上安装了广告屏幕，就连电梯轿厢里也都挂满了广告牌。“因为电梯门要经常开关所以没有挂，剩下的三面都挂上了广告牌，而且广告每隔两三个月就换一次。”朱先生说。
除了电梯广告充斥眼球，不少业主还告诉记者，部分小区内的灯箱、立柱旁也挂上了广告牌。这些广告以早教中心、整形医院、买房、招聘类居多，宣扬礼义、诚信等传统美德的公益广告偶尔也有，但是数量很少。
在哈尔滨市一个建成不久的小区内，不少业主也反映刚刚住进新房，广告板就已经在电梯内“围堵”住了业主。“两面都有，都是些快餐外卖什么的。”一位业主说。
采访中不少业主表示，他们关心的往往都是小区物业费、取暖费、车位费等摆在明面儿上的收入，“即便看到了广告位，也不知道谁卖出去了”，对于管理者是谁以及是否侵犯了业主权益，受访者也往往表示知之甚少和略显无奈。
刚刚在天津买房的苏先生则在采访中反问：“小区内的这些位置都是业主共有的，装广告板不应该由我们说了算么?到底是谁做了主?”
朱先生也有同样的质疑，他的女儿上小学五年级，每次接女儿放学回家，走进电梯女儿会盯着广告牌看半天，然后指着广告牌问“爸爸，什么是玻尿酸，什么是无针水光注射”，这让他很是无奈。
物业隐性收入埋着一笔大账
受访中部分业主认为，小区里不是完全不能出现广告，但是对于广告的内容及商家，物业没有征求过业主们的意见，而且电梯作为公摊面积，电梯广告获得的收益理应归全体业主所有，或与业主协商分配，并且及时公示每年的广告费收支情况。
对于业主的诉求，正在从事广告位经营的小郑向记者道出了个中实情。“往往是物业公司把小区内的广告位承包给我们，我们和他们签订合同时，根本不会问业主同不同意，我们是渠道公司是花钱拿广告位的，钱花了广告位到手就OK了。”小郑坦言，承包广告位的事情知道的人越少越好，只需花钱买通小区物业的几个负责人就行，若是知道的人多很有可能会因为业主阻力大而没办法成功。
苏先生说：“每次问物业广告费收了多少，用到哪里去了，他们都是支支吾吾说不清楚，让我们找经理，经理又避而不谈。”这也从另一个角度印证了小郑的话。
福州市台江区某小区的一名物业工作人员也表示，该小区的电梯广告位已经一次性承包给了一家广告公司，具体投放什么广告由广告公司决定，“但广告费收入其实不多”。
那么诸如小区电梯中的广告位到底值多少钱?记者登录一家传媒集团的官方网站，找到了该公司电梯广告投放的相关报价。按照广告类型来分，电梯轿厢框架刊例价698元/周/块(纸张尺寸570mm×420mm);电梯内门贴刊例价698元/周/部(纸张尺寸370mm×760mm);电梯轿厢视频媒体方面，以北京为例，15秒×600次/天刊例价398元/块，发布时间为1周。该公司网站上注明，电梯广告投放费用依时间段、地点而定，弹性很大。一般来说，可以在报价基础上至少砍掉40%，收费则一般按照周或月来计费。
以电梯轿厢框架内广告版砍去60%的保守价格280元/周/块估算，一部电梯内若装四个广告版一年的收入约为5.3万元，一栋拥有五个单元的住宅楼一年仅此项收入就为26.5万元。
家住江西省南昌市红谷滩某小区的周女士向记者出示了她所在小区2015年全年的业主委员会收支明细单，其中广告收入除却物业公司的分成后，共计9.63万元。
小郑则透露，由于住户量、发展水平等因素各地不同，广告费用也千差万别，但超过两栋楼的小区仅电梯广告费一年收入普遍为数十万元，大城市甚至能过百万。
而在各地小区，当记者问到广告费用、用途是否进行了公示、业主是否知情时，大多数业主表示由于没有成立业主委员会，对于这些业主并不了解。
“没有业委会的小区，这些费用确实都由我们物业来收取，但并不是都进了个人腰包，说我们靠此盈利有些偏颇，因为这笔收入我们主要还是用来弥补公共费用的不足。”哈尔滨一家物业公司的负责人表示。
业主与物业公司之间“信息不对称”
法律专家表示，按照我国《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
一位曾在哈尔滨一家物业公司工作过的人士告诉记者：“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，一部电梯广告费一年有15万元左右。”即使在账目上能看到，这笔收入也不会被发到业主手中，因为按规定这笔收入应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。
但关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又是如何被花掉的，业主和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。
河南豫龙律师事务所律师付建表示，小区内公用区域属于全体业主共有，将小区内公共区域改变作为商业用途使用应该提交业主大会讨论通过，而且小区公共区域的广告收入属于全体业主共有，物业企业作为全体业主的服务者应该公布收入的使用情况、支配情况及剩余存款，业主所得收益应该用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
专家表示，业主可以要求物业服务企业定期公布公共收益部分的资金使用情况，如物业服务企业拒绝公布，可以提交业主大会，决定更换物业服务企业。
而在实际情况中，由于业主委员会缺乏、相关监管部门权责不清执法力度不够以及相关法律的空白，由此类隐性收入导致的物业与业主之间的纠纷屡见不鲜。
“没有多少物业公司愿意账目公示，这是出力不讨好的事情。”采访时，哈尔滨一家大型物业公司的负责人告诉记者，物业公司很清楚，每年需要把具体的收支情况晒一晒，但是不公示也没有具体的处罚，不少进行公示的物业公司，更像一种作秀，走走过场而已，而且大部分业主不知道物业公司每年的收支情况需要公示。
哈尔滨一位区级物业办工作人员向记者透露，物业公司从服务内容、收费定价到消防占地等方面，涉及数个政府管理部门，且很多部门并没有执法权，一旦物业违规，业主投诉，往往可以针对性地找到对应管理部门予以督促，但平日则很难有管理部门进行定期的检查，就算查出问题也无法进行处罚纠错。
专家认为，利用小区公共部位进行经营，其收益归全体业主所有，这个毋庸置疑。目前主要问题有两个，一个是物业企业在从事经营前，应当征得二分之一以上业主同意，程序上得合法;另一个是经营的收益应当公开，具体用项得合法(包括支付部分经营费用和分配给业主)。如果物业企业违规收费，不按规定用途使用，业主有权要求物业企业公示收费金额，并有权拒绝其不合法的收费。实践中，业主权益受到侵害时，个人维权往往成本较高。律师建议，如果条件成熟，最好是成立业委会，来维护小区业主共同的合法权益。
周女士说，她所在的小区于2013年左右成立了业主委员会。针对小区广告的收入，业委会与物业公司按照《物业管理费条例》中规定的比例进行分配。
“有了业主委员会，每一年小区的所有收入，包括广告收入我们都能及时掌握，也能更好地进行分配，把钱花在维护广大业主权益的公共服务上，对物业公司而言，也起到了良好的监督作用。”周女士说。
但由于业主委员会的产生“相对麻烦”，且大多也不够规范，导致许多小区业主对业主委员会签订的物业服务合同不予认可或根本不知情。
此外，付建等人表示，随着我国经济的发展，物业管理行业迅速发展，但相关法律规定对于管理权限的划分、违约责任的承担等问题缺乏明确的规定，出现问题时相互推卸，造成业主与物业服务公司之间的纠纷不能得到很好的解决。
业内人士表示，目前物业服务企业是业主大会聘请的服务全体业主的企业，很多人误把物业公司当作管理者，其实物业公司就是服务于广大业主的服务企业，全体业主要树立一种观念，不要把物业管理企业当成行政管理者。