许维鸿：重庆房控可借鉴，但难复制

今年十一，当多个一二线热点城市密集出台限购限贷政策，抑制过热房市时，9月主城区每平方米均价只有7164元的重庆成为关注焦点，甚至有媒体将其称为“高烧楼市中的一股清流”。然而，重庆房市调控方式很难在全国其他地方复制。

作为我国四大直辖市之一，重庆至少有两条大多数地方难以比拟的优势：首先是既拥有省一级的“立法权”，又拥有城市土地的“财政权”，可将城市发展与产业政策导向充分结合，把控“土地财政”节奏。

同时，重庆是唯一一个内陆直辖市，改革开放后很多年一直是劳动力输出地，城镇化进程相对滞后于沿海地区。随着经济结构转型，越来越多产业回迁内地，重庆的优惠政策吸引不少外出务工人员带着技术和产业回流，形成独特的“后发优势”。

尽管如此，回顾重庆设立直辖市后的历史，除土地供给价量平衡外，笔者认为至少有五个方面值得兄弟省市借鉴：

房地产发展基于产业就业，人口集聚是大前提。设立直辖市以后，历届重庆领导班子都把城乡统筹发展作为首要任务，持续在全境架桥修路，不仅带动“酉秀黔彭”等传统山区群众脱贫，更形成持续的人口集聚，为解放碑、观音桥等中心地段的摩登繁华打下基础。同时值得一提，尽管山城重庆的高速公路建造养护成本比东南沿海地区高一倍，但中心城市的土地增值能充分支撑远郊区县的基础设施投入。

房地产行业终究要服务实体经济，不应过度货币化;土地财政也应为城市产业集聚升级服务，不可独立存在。重庆抓住“人口回流”机会，通过产城融合，推动汽车、电子信息、装备制造、化医、材料、消费品、能源等支柱产业集群化发展，实现上中下游产业链垂直整合，同类企业集聚共生，制造业与生产性服务业融合，创造足够就业机会，避免“鬼城”出现。同时针对工薪阶层刚需，推动建设廉租房、保障房，差异化定位商品房。

房地产与现代金融相伴相生，如何保证企业不靠房地产投机牟利，反倒千方百计降低基础设施和房地产开发的金融成本？西南证券、重庆银行、重庆国投等重庆“钱袋子”的市场化经营至关重要，它们为境内外来重庆的投资者提供“高于平均投资收益”的合理溢价，有效避免资金在房市扎堆。现代金融市场更引来惠普、京东方等国内外龙头企业，创造更多有效就业。

尽管山城重庆基建投资连续每年增长20%左右，但重庆市政府尽可能避免直接承担债务，而是成功通过PPP投融资模式创新降低运营成本。

重庆一直把房地产投资控制在固定资产投资的25%左右，既保证新兴城市应有的建设体量，又不至于使实体经济喊“渴”：按每平方公里1万人的标准规划建设，按人均30-40平方米规划城市住宅总量，每2万元GDP配建1平方米写字楼，每2万元商业零售额配建1平方米商贸设施，实现各类房产建设的总量平衡，始终把楼面地价控制在当期房价的1/3左右。

总之，重庆一些房地产调控方式值得肯定与借鉴，但无法被复制。(作者是中航证券首席经济学家、重庆金融学会副秘书长)