上海小公寓可以买海外大房子

国内楼市调控，人民币再度大幅贬值，海外地产再次成为投资焦点。Jerry最近收集了一些美日英澳等发达“敌对势力”国的房产投资情报。

看起来，歪果仁的房子真的性价比好太多了。贷款利率低不说，租金和房价比真的太有卖点了，关键是，在上海600、700万买个小公寓，海外可以买大house，当包租婆也能收到很多很多钱。

难怪，全球房子都是中国有钱人在买买买!看看价格，也不是富豪才能买啊，只不过，中国富豪们的信息更多，更有投资意识。

Jerry花了半个月时间，跑会听会，收集各高大上的海外楼盘推荐会资料，整理了各国房价、维护成本、税费、贷款及购买要求等信息。文章略长，聪明的你可能花15分钟来细读，但是这些干货信息应该配得上阅读所花的时间。

Jerry不是房产人士，只是出于个人需要去了解，相关信息也查阅各种资料去核实，如果不够准确的地方，欢迎修正和补充。

美国

美国大选刚刚经历了二次辩论，看起来华尔街精英们喜欢的希拉里大妈的胜率越来越高，强势美元似乎会继续强势。聪明的中国人早已到美国买房“占领华尔街”。

优势

“刚需大，租金涨”美国房产的租金逐年平稳上涨，因为它是美元资产。作为国际货币，不仅是流通性和抗跌性、增值性相比其他货币都有很大优势。

税费&附加费用

美国房产在购买期间需要评估房产的法律费用和过户费用等等，是购买价值的2%-3%左右，购买之后的维护费用和管理费用在年收入的6%，维护的话看房子的新旧程度，建议每年留出1%做储备。

过户时间

从签约到交易结束在45-60天可以完成。

贷款情况

要求是两种，第一种为单纯以购买标的来抵押，第二种以买方自身资产来抵押，如果没有卖方的资产抵押的话，一般可以贷款到65%的比例，如果算上卖家的资产，最多可以到75%，利率基本上5%-6%，年限一般是15年、20年、25年。

年均净收益

租金回报率在7%-10%左右。

对移民是否有帮助?

对移民不会有特别直接的关联，除非你选择和EB5相关的商业地产投资项目。

政策方面

最影响目前房产市场的就是美国大选，民主党上台的话会对弱势群体比较保护，如果你是房东的话，付不起房租的租客想要驱逐会比较困难，这是可以预计的相对不利的因素。

案例

区域：135 East 54thStreet， New York， United States

房型：2卧3卫，建筑面积151㎡，土地面积156㎡

售价：1767万人民币

租金：8589美元/月(合人民币51537元/月)

日本

日本因为地震高频，房子基本上10-15年就要整体翻修一次，这也是日本一些房产建筑年限久、看起来还是很新的原因。

优势

房屋面积按使用面积计价，阳台、过道面积均为赠送，自带精装修、附带土地所有权、以及2020年东京奥运会的附加价值。

税费&附加费用

购买期间：房价*6%;

持有期间：房价*1%;

租房的话，还需要每月缴纳租金的5%作为税费。

过户时间

一个半月(含邮寄材料等时间).

贷款情况

在日本低于3000万日元的房子是无法贷款的，高于3000万可以贷款，贷款利率为2.6%—2.8%，而且只能在日本的中资银行(中国银行、交通银行)贷款。贷款人要求年龄不能超过60岁，贷款期限一般控制在15年以内。

提供材料：个人收入证明(税单、银行流水、房产租金证明等)反映出来的收入是还款的2倍比较容易申请。

年均净收益(减去管理费、修缮费和固都税)：5%—9%

对移民是否有帮助?

如果是需要居留权的话，可以办理投资经营管理签证，投资房产收租是一种方式。现在看来大部分都是为了投资而购房，为了移民的很少。

政策方面

因为最近旅游业的发展，很多投资者把眼光放在了投资民宿市场，从而想在东京置业，这里想提醒大家，民宿一直是日本的一个“灰色地带”，短租房很容易被周边住户投诉或者处罚，基于稳定收益考虑还是推荐购买后长租。

案例一

区域：东京新宿区(距离地铁步行6分钟)

房型：高层公寓住宅，面积33.25m2(使用面积)，精装修

售价：2480万円(合计人民币约160.8万元)

租金：12万円/月(合计人民币约7930元)

案例二

区域：东京杉并区(地铁步行16分钟，距离新宿地铁12分钟)

房型：整栋楼，里面有14间单身公寓，土地面积267.77㎡

售价：14000万円(合计人民币约925.76万元)

租金：73.15万円/月(合计人民币约48385元)

英国

英国脱欧公投过后，伦敦房产仍然供不应求，加上英镑汇率大幅下跌，呈现购买优势，再加上英国央行基准利率下调，按揭贷款利率低，所以现在成为很多海外买家选购英国房产的时机。

优势

精装新房，地租费用、市政费、物业管理费低。

税费&附加费用

购房期间(以下述案例房产为例)：

律师费：2500英镑;

印花税：房价12.5万磅以内的部分不收，12.5-25万磅区间部分征收2%，25万-92.5万磅区间部分征收5%，92.5-150万磅区间部分征收10%;

土地注册费：540英镑;

本地调查费：250英镑。

租房期间(以下述案例房产为例)：

地租：750磅/年;

物业服务费：3197磅/年，市政税(出租由租户付);

租赁中介费(按年租金12%，可选项，市场行情在15%左右)：4243磅/年;

共计：8190磅/年(折合人民币：70678元).

过户时间

新房要等到交房后才能过户，一开始需要一个月签订合约、缴纳10%首付款。

贷款情况

可以贷款70%，贷款利率为3%，最长可贷款时间为35年，一般会选择贷20-30年，年龄最好不要大于50岁，提供材料和国内相似，包括个人收入证明、房产证明、税单等等。

年均净收益：4%

对移民是否有帮助?

英国是非移民国家，所以对移民没帮助。

政策方面

英国脱欧公投过后给海外买家最大的优势就是利率差，相当于在原本房价上打了九折，但是在英国首相特蕾莎上任后，后续会不会出各种限贷或者房屋收紧政策无法预知，这也是一个需要考量的点。

案例

区域：Prince of WalesGardens，毗邻巴特西公园，新一区地铁北线延线

房型：一室一厅/两室一厅/三室一厅

预计竣工时间：2019年二季度或三季度

售价：以两室一厅为准：87.4万英镑(折合人民币760.38万元)

租金：2946英镑/月(折合人民币25636元/月)

根据英国各项标准计算，税费&附加费用共计：36990英镑(折合人民币：31万9216元).

以此套房产为例，如果出租后，租金抵扣掉每月应该缴纳的费用和还贷等，还需要买家支付约300英镑的差价(折合人民币2670元).

加拿大

综合考虑城市规模、人口增长、经济总量、产业结构等关键条件以及气候等相关因素，加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括：多伦多及其周边城市(安大略省)、大温哥华(不列颠哥伦比亚省)、卡尔加里(艾伯塔省)、萨斯卡通(萨斯喀彻温省)、里贾纳(萨斯喀彻温省).

优势

加拿大作为继美国和澳大利亚之后的第三大华人热衷的投资国家。并且温哥华作为宜居城市，吸引了越来越多的华人投资者。

要求

1. 外国人需要在加拿大本土开设银行账户。

2。无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录。

3. 外国人需要有足够的首付款。

4。外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

5。外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。

6。外国人在贷款买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”，即，在卖房时，借款人如果依然还是非居民身份，需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

税费&附加费用

加拿大买房时，除了房价之外，还有一些额外的费用，其中包括：买房定金、律师费、验房费、土地转让税(印花税)、产权保险费等。

买房定金：一般为5000加币;

律师费：一般为1200加币;

验房费：一般为200-500加币;

产权保险费：一般为房价的0.2%~0.5%之间;

土地转让税：

例如，在多伦多买一套50万的房屋，你需要交的税为，

多伦多市税：55000*0.5%+(400000-55000)*1%+(500000-400000)*2%=5725加币;

安省省税：55000*0.5%+(250000-55000)*1%+(400000-250000)*1.5%+(500000-400000)*2%=6475加币;

总共土地转让税=12200加币。

成功购房后，房屋的持有费用主要分四大类：房产税、物业费、房屋保险、维修费。

房产税：多伦多地区房产税征收方式是房屋评估值的0.8%左右。简单来说，如果购买condo，每年房产税大约为房价的0.5%;如果购买别墅，房产税大约为房价的0.8%~1%左右。新房的房产税普遍比同地区二手房要低一些。

物业费：一般condo、townhouse和部分有社区规划的house需要缴纳物业费。Condo物业费普遍为0.5~0.7加币/平方英尺一个月;townhouse和house的物业费则较低，一般为500加币~800加币一年。

房屋保险：新房交房后第一件事情就是给房屋买保险，一般为房价的0.2%左右。购房者可根据自己的需求选择保险种类，而且和汽车保险捆绑购买会有一定的优惠。

加拿大最近的新政策关于“主要住宅税务豁免”规则修改如下：

简单地说就是，今后所有在加拿大购买房子的人出售房屋时，所赚的利润都要将(无论是否是自住的第一套房)赚取得利润要拿50%拿出来打税，即物业增值税(capital gain tax)“只有拥有法定居住权，并且能证明该物业持有人在购房一年自己居住在内的才可以享受。”

过户时间

买二手房：办理贷款预批-->选经纪人-->选房-->出offer-->卖家接受offer-->签订购房合同-->支付房价5%作为定金-->检验房屋-->检查产权-->支付尾款-->签约过户-->完成交接

买新房：选项目-->签订购房意向合同-->支付5000加币定金-->签订正式合同-->30天内支付总房价的5%(减去5000加币剩余部分)-->180天内再支付5%-->370天内再支付5%-->540天内再支付5%-->交房前半年开始办理贷款-->交房时支付总房价15%和印花税(剩余65%贷款)-->完成交接

贷款情况

准备至少35%的首付款，并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候，借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%，非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还。

平均净收益

在多伦多市中心的公寓投资，按照现在的贷款利率，年投资回报率可以达到8-9%;北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。

对移民是否有帮助?

不能移民。投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定，且目前为止加拿大政府也没有开放类似政策。

政策方面

外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

案例

区域：加拿大安大略省多伦多

房型：建筑面积88㎡，2卧室2卫生间1车库

售价：279万人民币

租金：1200加币/月(折合人民币6021元左右)

澳大利亚

悉尼和墨尔本都是比较好的投资标的，墨尔本和悉尼的房租相差不大，但墨尔本的房价大概是悉尼的三分之二。

澳大利亚二手房也不能买，可以投资新开盘的公寓和联排别墅。公寓管理费较高，联排别墅价格相对贵一些。

对于租户来说，联排别墅租户大都是家庭，比较稳定，房子保存的也比较好，而公寓的话大多会针对学生，在折旧上会快一些。从升值来说，带地皮的house相对更有升值潜力。

税费&附加费用

购房期间：

印花税：房款的8%—9%左右，需要购房者一次性缴纳;

律师费：2000澳币左右(折合人民币约为10000元);

海外申请费：100万以下的房子5000澳币，100万以上的房子10000澳币，超过200万每加100万多10000澳币。

以联排别墅为准，需要缴纳的各种费用在54万人民币左右。

建议至少持有一年以上，3-5年比较合理。否则卖掉需要征收50%的增值税，得不偿失。一年以上就降到20%-25%，只有过了两年才会来征收。

通过会计做账，把房子卖出时候登广告、中介佣金包括往返澳洲的机票住宿等等算在房屋成本里面，可以合理避税。

租房期间：

保养费：联排别墅每年1000澳币左右，包括公共草坪的修整、电子门维护等等;

市政费：每年900-1100澳币左右;

公寓的费用在所有项目上乘以4.

如果因为租房产生收入的话，租金如果抵扣掉贷款、日常维护等等支出基本都被去掉了，如果归零的话就不算产生收入，如果产生也很少，在一万澳币以下的话达不到征收标准。

过户时间

以交房时间为准，手续1个月左右。

贷款情况

和澳洲本地居民政策一样，一般可以贷到房款的60%，材料需要三个月的工资流水、在职证明、税单等等。

因为选举等因素，为了安抚工人阶级，澳洲现在贷款比较紧，如果可以放开建议多贷。贷款利率在4%到5%左右。

现在澳洲本土银行贷款比较严格，到今年年底走澳洲本土四大银行可能会有些紧，所以可以选择中国银行、汇丰银行、新加坡的大华银行等来贷款。

年均收益率：4%

对移民是否有帮助?

会给你移民加分，但是不会起到决定性作用。

政策方面

澳洲大选过后政策会有些变化，但是至于宽松还是收紧还未知，现在澳洲的很多银行家都发声希望政府不要太过于限制海外买家的贷款，但具体的结果还是要看明年的政治形势。

案例一

地段：Belmore St，Burwood(悉尼内西区重镇Burwood中心地段)

房型：公寓(两房/一房)精装修，赠送地下车位，两房使用面积在70-80㎡

售价： 一房60万澳币左右，两房90万澳币左右

(折合人民币约为300万、450万元)

租金：3500澳币/月(折合人民币17500元)

案例二

地段：29 Gaza Rd，450米至火车站和购物中心，开车10分钟到Eastwood，开车20分钟到悉尼市中心(坐火车30分钟)，

房型：联排别墅，土地面积在160㎡—200㎡

售价：120万—140万(折合人民币为600万—700万)

租金：7000澳币/月(折合人民币35574元/月)

Jerry在收获信息和参与会议的过程中，发现投资者除了关注房源和各国政策本身之外，他们还关注以下几点问题：

1. 限购：关于各国的限购政策，Jerry简单的梳理总结一下，美国、英国、加拿大都不限购，澳大利亚只能买新房，不可进行房屋拍卖，没有限购要求，加拿大贷款买房比较合适，而日本的话如果没有合理的身份取得当地银行贷款是有限制的。

2. 关于换汇：中国公民每年有5万美金的换汇额度，要想一次性凑足首付款会遇到额度不足的问题，但是对于英国和澳洲的新房就不存在这类问题。新房很多都是到2018年或者19年才会交房的，只需要购房者在交房时付齐首付款就没有问题了只需要每年按照额度来换取外汇就可以。

3. 是否需要本人去当地购买?这个不是硬性规定，不过很多国家都有这样的一条政策，如果你在国外购买房产之后，可以以维护房子的理由去当地考察，这样机票、住宿等等都会算在已购买房屋的成本里，未来出售时可以帮助投资者减免税款。

Jerry在吸收这些知识的的同时也暗自给自己定了个小目标~

不能买别墅，买个小公寓也是极好的，毕竟投资是让资产保值增值很重要的一步内~看起来还不是很难，努力吧!