合肥楼市：黄金周零成交

因为房价一路上涨，今年以来，“小兄弟”合肥(楼盘)与苏州(楼盘)、厦门(楼盘)、南京(楼盘)一起跻身“四小龙”。8月11日，苏州率先成为首个重启限购的二线城市。9月5日，厦门启动限购政策。9月25日南京重启“限购令”。就在刚需们铆足劲、千方百计准备奋战国庆黄金周时，国庆各地限购令如同当头一棒，敲晕楼市也敲醒了购房者。

合肥连夜出台限购令

10月2日傍晚，在合肥市政府的新闻发布会召开前，发布会的部分内容已经在坊间流传。合肥版限购主要内容是，将加大居住用地供应力度，并在市区范围内开展限购。合肥政府表示年内再供应5000亩居住用地;市区本地人限购2套;外地人购房需要1年个税社保或纳税;最低首付30%;停止三套房贷款。停止异地公积金贷款;楼盘备案价格6个月内不给上调，6个月外上调不得超过1%。

作为限购政策补充，10月8日，合肥市最新发布住房限购查询实施细则，明确了商品住房限购查询的对象、流程等。商品住房限购查询对象为，购买合肥市市区范围内新建商品住房的购房人，包括购房者本人、配偶及未成年子女在内。其中，非本市户籍购房人除上述资料外，还须提供购房之日前2年内，在该市区逐月连续缴纳1年以上的个人所得税或社会保险证明原件。存量住房方面，限购查询对象为购买市区范围内存量住房的非本市区户籍购房人，同样包括购房者本人、配偶及未成年子女在内。购房人除提供家庭成员身份证明、户籍证明、婚姻证明等相关材料(核验原件，收缴复印件)外，还需提供购房之日前2年内在该市区逐月连续缴纳1年以上的个人所得税或社会保险证明原件。

限购令连续升级，在合肥事实上有着不得已的一面。7月1日，合肥市开始执行购房贷款差别化政策，8月9日限贷政策进一步收紧，各银行开始执行堪称合肥史上最严格的贷款细则。银行限贷政策为：有两套房及以上，有一次及以上贷款记录，一次或一次以上未结清，将停止贷款;有一套房，有两次及以上贷款记录，一次或一次以上未结清，将停止贷款。同时，合肥也大大提高了银行贷款的首付比例。根据新规，合肥市区无房无贷款，首付比例仍为25%。合肥市区无房有一次贷款记录已结清，首付比例40%;未结清，首付比例50%。合肥市区无房，有两次及以上贷款记录，已结清，首付比例60%。而在此前，合肥的放贷政策相对宽松，二套房也就30%左右的首付。

之所以再次加码，皆因7月1日的限贷令成效微弱。星空地产研究院数据监测显示，9月11日至9月24日这周内，合肥市区内累计成交商品住宅1861套,面积累计20.88万/平方米，市区内的住宅成交均价约13885元/平方米。较前一周 (9.11-9.17)的13735元/平方米单周均价上涨了150元/平方米，涨幅为1.09%。九区均价连涨两周，连续刷新合肥房价的制高点。9月24日上午，融创地产在合肥一楼盘开盘，88套高层，备案均价29600.48元/平方米，精装洋房60套，备案均价35005.29元/平方米，开盘一小时，高层全部售罄，洋房也仅剩余部分房源，一小时劲销6亿元，合肥楼价从2万元/平方米以上直接跳升到3万元/平方米以上，开创了合肥楼盘开盘传奇。

同全国其他城市相比，由于限贷刹不住楼价上涨的步伐，合肥限购只是迟早的事。

尴尬的零成交

黄金周变成限购周，从合肥来看，政策效果明显。

据万家房产网数据监控统计，10月1日—6日，合肥九区住宅成交量全部为零。由于零成交，所以价格上涨还是下跌，均无法直接反映。排除政策因素，零成交还有一种可能，放假期间楼盘备案数据滞后。截至10月7日，市区中仅有一家开盘。而2015年十一黄金周，合肥九区共售住宅732套。今年的“金九银十”的零成交，显然刷新了合肥楼市又一记录。

黄金周以后，合肥楼市何去何从颇为引人关注。

截止到9月30日，合肥九区库存8797套，同比2015年9月30日28126套库存，下降19329套，降幅高达68.72%。三季度以来，库存持续下降，合肥楼市供需失衡现象严重。另据万家房产网统计，2015年10月份滨湖住宅均价为8470元/平方米，与合肥九区均价打平手。而截至10月2日限购政策出台，滨湖房价飙升到17568元/平方米，已经超出合肥市区住宅均价近30%，一年上涨108%。越去越高，让合肥跻身于“四小龙”。

未来，合肥楼市会不会在限购政策短期蛰伏后再次大涨，目前一个至关重要的因素是土地供给。在住宅供地方面，按照合肥市规划，预计2016年商品住房用地供应达到7000亩，但实际上，合肥1—8月份共供地6579.177亩。其中市区居住用地(含商住地、医疗居住地、商办居住地)供地2913.73亩。市区居住用地是房企竞争的核心，全年已经过去三分之二，土地供应不足3000亩。由于土地供应节奏远低于规划指标，在5月份举行的两场土地拍卖，以及6月份举行的土地拍卖上，合肥土地出让平均溢价超过200%，最高溢价率超过380%。

业界认为，土地供给短缺，地价一再涨价，直接推高合肥楼价。

限购新政中，合肥明确规定，在土地供应方面，年内将在市区再供应5000亩居住用地，力争全年全市居住用地供应超10000亩。同时，调整供地结构，提高上市土地的居住用地占比，在规划设计时，主城区内90平方米左右中小户型新建商品住房占比不低于50%。

接下来的问题是，如果继续零成交，新盘推出的数量将越来越少，限购前地王频出，开发商势必不敢再拿地，大量推地的结果将只有一个，土地流拍，地市、楼市会处于胶着的状态。而一旦限购取消，在库存极低条件下，此轮限购或许就是下一轮上涨的前奏，区别是，时间延迟而已。