21城严厉调控后 地产股还买不买？

楼市火爆时地产股没涨，调控后地产没暴跌，咋回事、啥原因、接下来?

国庆溜达了一圈回来，发现自己彻底买不了房了，不是因为没钱，而是各种“限”把我限住了!

关于本次楼市调控对A股的影响，市场观点不一，有认为楼市资金回流股市，利好A股的，也有认为A股也会连带受到重击的。然而回顾历次楼市调控，A股影响并不明显，在调控后一段时间下跌的情况只是略多而已，跌幅也比较有限。

时报君今天不谈这个，重点分析一下这次调控对地产股本身的影响。

1地产股会不会被打“趴”?

这个问题，节后第一天的盘面已给出了部分答案。

一如10日地产指数(399241)走势图，地产股在开盘及早盘时段遭遇了一波抛售，但午后逐步拉起，收盘仅跌1.16%。

把时间段拉长一点，影响又如何呢?

如下表，从时报君统计的情况来看，新世纪以来以“国N条”命名的楼市调控，多数对地产股构成较大冲击，比如2005年“国八条”发布后，地产股整体出现调整，在政策发布20个交易日内下跌4.89%;2013年“新国五条”发布后，地产股在政策发布20个交易日内跌幅也接近5%。

但与严厉的调控政策相比，地产股在政策出台后总体上并不算很糟。最明显的莫过于2011年“新国八条”出台，彼时强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政策出台后，房地产股反而迎来阶段底部，转而出现上涨。

2地产股走势分化、地产公司迎来洗牌?

最典型就是今天恒大相关联地产股的分化，个中逻辑耐人寻味。

嘉凯城、廊坊发展、万科A早盘大跌，这些个股此前均属于恒大概念股。由于此前恒大强势入股，有着恒大借壳预期，如今恒大借壳标的敲定深深房A，上述地产股被借壳的预期自然破灭。

而另一边，则是深物业A、深振业A等的逆势上涨。恒大借壳的深深房A是深圳国资委所属企业。此前深圳地铁入股万科的计划受阻，作为深圳国资旗下的上市公司，他们自然成为投资者联想的借壳标的。

此外，历史情况表明，历次楼市调控后，房地产行业均迎来新一轮洗牌。在楼市调控的背景下，除了房产销售存在压力，开发商的融资渠道可能也会收紧，这使得开发商之间的洗牌在所难免。

3楼市将迎来真的寒冬?

有观点认为，本轮楼市调控力度前所未有，楼市短期内可能进入急冻期。

比如今日有消息指，受新政影响，作为“楼市四小龙”之一的合肥，房屋成交连续数日零备案。

又如堪称史上最严的深圳楼市新政规定，非深户购房的社保缴费年限由3年提高至5年，大幅提高了非深户购房门槛。数据显示，截至2015年，深圳市非深户常住人口仍然高达782.90万人，是户籍常住人口的2倍以上，这意味着提高社保缴费年限后，大量非深户人口将失去购房资格，而事实上此类人群可能是购房的刚需群体，也较具购买力;另外，新政对无房但有贷款记录的群体，首付不低于五成的规定，提高了小房换大房的资金门槛。

平安证券研报认为，房地产投资的短周期改善或已接近尾声。一是从房地产投资的改善周期呈现持续时间缩短、滞后于销售的时间拉长、反弹力度减弱的特点，从历史趋势看本轮改善可能接近尾声;二是近期的房地产销售、新开工、土地购置等增速均已呈现回落的趋势，销量的回落也将在一定程度上影响投资改善的持续性;三是从全国范围来看，考虑到三四线城市库存量仍然高企，本轮二线城市房价的上涨很难继续向外蔓延至三四线城市，地区间的分化依旧严重;四是各地限购限贷政策再起，政策风向的转变对于房地产开发商的投资积极性影响显著。

不过，从目前的情况来看，楼市的变量或许还在于调控政策是否会很快放松。如果调控导致成交量急剧下滑，威胁整个房地产行业乃至实体经济，真正购房者的购房需求又得不到满足，就有可能违背调控的初衷。此外，地方政府财政收入中土地出让收入占了很大一块，在未彻底摆脱土地依赖症之前，地方政府都有很强的放松调控动力。