恒大销售额超越万科

中国恒大 10日发布的9月销售简报显示，今年累计销售额已达2805.8亿元，同比大增117.9%，目前已超越万科成为销售金额“一哥”。 碧桂园 则以2256亿元位列第三。

从房企近日密集发布的销售数据看，受市场回暖刺激，房企前9月业绩仍然较为亮眼。不过，分析人士指出，随着多地开始密集调控，2017年年 中房地产 行业将进入新一轮调整周期。激进拿地以及高负债的房企后续将面临较大挑战。

9月房企业绩亮眼

受各地楼市成交火爆影响，房企9月业绩亮眼。

10月9日晚间， 万科A 率先公布了其9月销售数据。9月公司实现销售金额253.8亿元，同比环比均出现上涨，并终结了7、8连续两个月销售金额环比下滑的趋势；前9月实现销售金额2629亿元。尽管仍受股权之争困扰，在行业大面积转暖的情况下，万科的业绩仍有所改善。

此外， 保利地产 实现签约金额201.46亿元，同比增长72.53%。1-9月签约金额1575.09亿元，同比增长43.47%。 招商蛇口 预计，前三季度净利为55亿至57亿元，同比增188%-198%。除合并因素外，招商蛇口指出，前三季度公司 房地产 销售业务结转收入增加约90亿元，同比增长超过40%，相应带来毛利增长。

亿翰智库数据显示，今年前9月，中国恒大、万科和碧桂园三家成为销售金额过两千亿元的房企。其中，碧桂园已经完成了全年销售任务。

不过，随着10月地产调控政策密集发布，销售缩量成为不少市场人士的共同看法。

由于存在一定的时滞效应， 中金公司 预计，10月份 房地产 销售强劲势头仍有望持续。考虑到地方性调控政策影响，预计10月份新房销售额同比增长35%，环比下降1%；销售面积同比增长18%，环比下降1%。同比增幅与9月份相比有所收窄，但仍然高于过去五年的平均增速。但在高基数的情况下，11月和12月份销售增速可能呈现下行趋势。

东兴证券 研报认为，从9月最后一周成交量看，近期行情较好的成都、长沙、广州、济南和青岛数据表现亮眼，接棒一线城市以及前期上涨加快的二线城市溢出的房价上涨动能。这些城市房价相对具有较好的安全边际，还有一定的上涨空间，预计“银十”行情主要依赖这些城市发力。

激进拿地企业面临挑战

世联行 董事长陈劲松认为，随着调控政策的出台，部分城市成交量会急剧萎缩。整体上看，今年很可能是房地产阶段性成交总额的高点，明年成交总额会下滑。

从以往的调控历史看，每一轮市场调整期，都有一批房企退出房地产市场，行业并购与整合的现象频繁发生。

同创咨询研究总监张宏伟认为，2017年年中将开始新一轮楼市调整期，前期激进加杠杆拿“地王”的房企将面临较大的挑战。

分析人士表示，本轮调控政策在10月初集中发布，北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉，因此市场率先调整极有可能从这些城市开始。

张宏伟则认为，按照房地产周期判断来看，6-8个月之后，也就是2017年年中开始，伴随供应量的增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格可能在2017年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及“地王”频出的板块可能率先降价。上述热点城市将率先出现个案大幅降价现象，市场普遍进入降价周期，并回归以居住和改善为主的理性市场。这个过程可能延续到2018年上半年。这意味着去年下半年的地王项目如果2017年入市将面临尴尬的处境。其中，2015年至今拿地较为激进的闽系房企或将面临较大挑战。

整体负债率处于高位

从房企经营数据来看，尽管今年前三季度房企规模性、销售状况明显向好，但总负债、资产负债率呈现偏高状态，速动比率处在不合理区间。加之现在政策趋紧，预计明年楼市将迎来调整期。上市房企可能面临资金面的问题，不排除个别资金紧张的企业可能出现资金链断裂的风险。

同策咨询研究部数据显示，上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达到84060亿元。其中，恒大以8179亿元的总负债金额排名首位，成为唯一负债金额超过8000亿元的房企。在总负债方面，排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达，总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。

资产负债率方面，2016年上半年，上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产资产负债率为77.6%，半数企业在这一平均值之上。其中， 鲁商置业 、 嘉凯城 、 天津松江 资产负债率最高，资产负债率分别为93.7%、93.6%、90.2%，资产负债率都过了90%。

分析人士指出，上半年、三季度行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。随着房地产企业融资收紧初现苗头，各家房地产企业需要警惕负债率进一步升高，出现系统风险。