房价持续上涨动力正衰减 短期刚需接盘能力有限

房价持续上涨的动力正在衰减

在国庆节长假来临之前，各地纷纷推出新的房地产调控措施。市场认为，如果地方政府在地产调控方面仍无动于衷，那在这个长假，可能又会掀起一轮抢购房子的热潮。

9月26日，南京市发布《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》，提出进一步增加商品住房上市供应、加大商品住宅土地供应、稳定商品住房价格以及强化综合执法等措施。9月27日，杭州市宣布，在市区范围内（含萧山、余杭、富阳、大江东）暂停实施购房入户政策；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于50%。9月28日，上海市规划和国土资源管理局宣布，自10月8日起，全市全面实施不动产统一登记制度。市场仍不清楚这一改革对市场将会带来什么影响，是否为下一步改革做准备，比如征收房地产税。此外，济南、昆山等地在28日推出了调控政策。

应当说，这些措施姗姗来迟。市场本身的势能已如强弩之末，恐慌性、投机性的购买力差不多消耗殆尽，一些号称新盘“日光”或者神秘大客户抢购几十套房子的消息被证实是伪造的传言。这意味着一些开发商、中介等开始制造恐慌情绪以刺激市场。另一个楼市短期见顶的信号更加清晰，即越来越多的上市公司抛售房产。

杭州、南京、苏州等二线城市的调控政策比较温和，不像一线城市那样严厉。一定程度上是因为这些城市的楼市在过去并没有被大肆炒作。但过去几个月，由于一线城市房价长期过快上涨的示范效应，以及流动性扩张带来的资产价格上升预期，让一些投资或投机客将这些城市看作投资洼地，纷纷涌入炒作。可以说，推动二三线城市楼市狂飙的主要力量是投资或投机客，他们的这种“价值发现”也带动了当地居民的积极入市。但这些城市供需并不紧张，回落空间比较大，因此，当地在调控上也比较温和。

在积极购房以及地方政府出手调控的过程中，人们可能忽视了推动此次楼市狂飙的基本力量。在很多城市的购房热潮中，投资性客户往往是主力。也就是说，所谓的本地刚需并不很多，主要是以本地与外地的投资者为主。这意味着，在房价被进一步推高之后，刚需的购买力已经非常不足，短期内刚需接盘的能力有限。我们可以理解为，人们对未来房价上涨有较强的预期（源于对信用扩张而非经济增长的预期），二线城市相对一线价格较低（事实上是一线高估而非二线低估），因此，在资产荒以及投资收益率较低的背景下，大量资金参与所谓的“价值洼地”的地产投机。

但是，房价持续上涨的动力正在衰减。自2000年至2008年，房改、城市化以及经济高速增长推动了房价高速增长，2009年-2012年则是由信用非理性扩张刺激楼市继续暴涨。而现在，城市化进程随着工业化结束开始大幅放缓，经济增长下行压力越来越大且面临转型挑战，非理性的信用扩张因整体杠杆率的不断上升而受到限制，而且人口老龄化进程已经开始，所有这些因素加在一起，使得支撑楼市继续上涨的动力不足。尤其是此次经历了暴涨的部分二三线城市，本地刚需本来就有限，房价大幅上涨后更将潜在的需求阻挡在外，因此，受信用扩张推高的房价没有理由会继续上涨。

我们认为，一线城市房价的上涨主要是由改善型需求推动，即之前的租房者购买总价较低的小户型，而原来的业主再去置换大户型，通过这样的链条推动了高端物业的价格上涨。但随着价格的上涨，具有支付能力的刚需客户大幅减少，会导致整个市场丧失动力。

由于一线城市土地供应受限，不存在楼市供过于求的情况，因此，应该抓住这个时机推出房地产税，并酝酿遗产税，以挤出投资性房产，同时，通过增加供应来抑制房价。一线楼市资源稀缺，如果有大比例投资性住房，就会扭曲市场，加速价格上涨。此外，二线城市房价暴涨很大程度源于投资需求推动，征收房产税会将这些需求踢出市场，从而让住房真正满足人们的居住需求。因此，在各地调控措施稳定市场之后，政府部门应该采取治本的方式，增加持有成本，打击投机性需求，让楼市健康发展。