楼市恐慌性上涨已引起高层关注 房价上涨存三推手

控房价 限地价 紧信贷 提门槛

楼市“尖峰时刻” 多地调控政策加码

□本报记者 张玉洁

近期部分二线城市房价大涨，异地炒房团有再度活跃的迹象。济南的沈先生是山东某股份制银行高层，近期他不时接到北京朋友的电话，询问济南楼市情况和优质楼盘，不少人考虑来济南买房投资。毕竟与北京相比，济南房价仍算是“白菜价”。

中国证券报记者了解到，部分地区楼市恐慌性上涨已经引起高层关注。业内人士认为，对于短期供需矛盾无法缓解的城市来说，控房价、控地价、收信贷和限购令等调控措施仍是主要手段。同时，房价上涨背后还折射出“资产荒”问题。如何引导资金进入实体，合理管理公众对楼市的预期同样不容忽视。

更多城市料收紧政策

在本轮房地产调控中，地方政府成为了各地调控政策发布的主体。中原地产首席分析师张大伟表示，从目前政策动向来看，各地调控政策仍以约束信贷和购房资格为主，“边走边看”、小幅渐进加码的趋势明显。

目前，一线城市中仅有北京尚未公布调控政策，前期二线城市中房价涨幅居前的四个城市均已公布了调控政策。由于之前的政策效果不明显，近期多个地政府继续加大调控力度。

8月9日，合肥市限贷政策加码，规定：市区有2套及以上住房，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的；市区有1套房或无房，但有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的，均停止贷款。其中，查贷包括外地贷款记录。而按照此前的规定，房产有两套房，贷款有一笔没结清，可按照60%的首付比例贷款。不过，合肥尚未实施限购。

9月18日杭州宣布限购后两天，杭州三宗冷门地块仍以高溢价成交，溢价率分别高达323%、325%和150%。这使得杭州调控压力陡增。9月27日，杭州升级调控政策，自9月28日起，同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。根据公告，二套房公积金贷款和商业贷款的首付比例将不低于50%。

昆山市28日也发布房地产调控政策，在苏州市调控文件的基础上，将二套房公积金贷款的比例上调至30%。

机构人士表示，部分二线楼市高烧，未来还有多个城市可能升级调控政策，这些城市都是最近房价涨幅较高、较快的城市。郑州、无锡、福州、石家庄、天津、济南等城市出台或加码楼市调控的可能性较大。

除了调控政策加码外，监管机构对违规机构的惩罚力度也在加大。9月26日，深圳6平方米的“蚁房”被通报涉嫌违法违规，相关部门已经责令“蚁房”所在的侨城尚寓项目整改。此外，上海银监局要求银行立即终止与违规房地产中介的合作。

张大伟表示，随着部分二线城市调控加码，未来政策开始“托底盖帽”。相对宽松的趋势已经出现变化，在市场分化的情况下，调控政策也有区别。在这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线城市及辐射区出现了约束性政策。未来一些城市房价涨幅过快的话，还会出台进一步的政策。

房价上涨存“三推手”

业内人士表示，资金潮叠加资产荒，以及部分购房者在这一轮房价上涨中获利带来的财富示范效应，是楼市开始高烧的主要原因。

央行日前发布的8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。分析人士指出，个人贷款的中长期贷款，多数是住房按揭贷款。8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.71%，且8月这一数字较7月的4773亿元又多增了513亿元。

张大伟表示，数据显示，过去十几年的房地产波动历史与货币政策完全吻合，外部宏观因素是主要原因。不论是经济大环境的变化，还是各项调控政策出台，都是造成市场下行的主要原因。由于信贷刺激，本该降温的房价再现爆发。

杠杆与库存水平的错配也是本轮房价大涨的原因之一。其中，供求关系紧张、房价较高的北京和上海却是目前贷款利率折扣力度最大的地区。记者了解到，目前北京首套房商贷折扣有所降低，从原先的83折略有上升，但仍然处于85折的较低水平。济南、武汉等省会城市，首套房商贷折扣大约在9折到9.5折。而在去库存压力最大的三四线城市，首套房商贷基本处于不打折的水平。若考虑到北京、上海流行的消费贷和房抵贷中可能有相当部分进入了楼市，京沪楼市的实际杠杆要高得多。

今年以来，流动性总体趋于宽松，债券、信托等金融产品收益率下滑，加之实体经济回报率下行，高收益产品刚性兑付逐步被打破，资金对低风险高收益资产需求得不到满足，“资产荒”随之出现。房地产尤其是一二线城市的房地产成为大量资金追逐的标的。

此外，先入市者的财富效应也吸引了更多的后来者。在一些供应有限的地区，供需关系失衡，导致房价上涨。

熨平情绪期待组合拳

在房价上涨的背景下，看空的声音越来越小，惜售现象层出不穷，这又进一步推高了房价。

郑州作为本轮房价上涨的城市之一，出现了一手房和二手房房源同步枯竭的怪现象。记者了解到，目前郑州新盘最火的区域当属郑东新区，热门楼盘往往一出即是“日光”。新房市场情绪也传递到了二手房市场，热门地区二手房房源紧缺。郑州本地人杨先生对记者表示，近期本来打算购买一套二手房用来自住，可是小区里竟然一套二手房都没有供应。“并不是没房可卖，而是卖家认为房子还要涨价，捂盘惜售的心态严重。这加剧了买家的恐慌性情绪。”杨先生说。

北京的数据也显示市场情绪有逐渐陷入恐慌的迹象。云房数据市场分析师对记者表示，北京月度房价环比数据显示，今年以来房价大幅上涨并非是线性上涨，而是经历了多个阶段，其中市场预期对房价走势作用十分明显。这位分析师表示，今年1-3月是北京房价的加速上涨期，当时在深圳、上海房价大涨以及各种利好因素的带动下，北京出现恐慌性购房，卖方纷纷上调挂牌价格，房价快速上涨。进入4月，随着深圳、上海先后出台严格的调控政策，购房者逐渐趋于理性，房价涨幅收窄，这一趋势维持到了7月。但进入8月，受投资性需求带动，购房者追涨情绪加剧，市场再度升温，价格明显回升。

中介的感受则更加直观。链家地产经纪人对记者表示，在市场上行的趋势下，买家买涨不买跌的心态严重。小区内只要有一套房涨价并顺利成交，后续房源的价格只会比之前的价格高，涨价也就顺理成章。整个小区乃至相关区域的房价就上去了。

张大伟认为，解决当前部分城市楼市高烧的问题要从三个角度来着手：降低资金潮；增加优质资产；化解购房者恐慌情绪。这三个方面都需要政策发力。信贷不能只投到房地产中，应引导其进入实体；房地产去库存也不能只去一二线的库存，银行对三四线城市应加大优惠力度。同时，还应当增加重点城市的土地供应。“必须要给市场一个平稳的预期，从而有助于为市场降温。”张大伟表示。

“在正常的市场中，看多和看空的差距大致相等，即使这样，其微小差异的长期积累也会导致市场波动，从而形成周期。从目前的房地产市场看，尽管总体风险仍然可控，但多空差异在日益扩大，整体看多的趋势越来越强烈。这种现象值得警惕。一旦看多力量呈现压倒性优势，市场的泡沫会急剧放大。”中国建设银行高级研修院刘旌表示。