房抵贷调查:"二押贷"非新花样 循环加杠杆博房价上涨

业内人士表示，房抵贷这类产品市场上一直都有，但规模不是很大。其近期受到关注，还是和房价的快速上涨有关。目前接受二次抵押“房抵贷”产品的银行数量并不少，主要是针对一些还款年限比较久、升值比较多的房产，所有的杠杆都是建立在房产不会大跌的前提下。

在人人谈“房”的时代，任何关于“房”的信息都会受到极大关注。《每日经济新闻》最近报道的深圳6平米“鸽子房”余波未平，近日，银行的房抵贷产品又热闹了起来。

“这类产品其实市场上一直都有，但是规模一直不是很大，而近期会受到关注，还是和房价的快速上涨有关。”一位广东地区金融人士这样告诉《每日经济新闻》记者。

“房抵贷”其实是房屋抵押贷款，主要指借款人以房产为抵押，向银行申请流动资金贷款。有些银行只接受结清按揭贷款的房产，有些银行也承接仍在按揭的房产，这就是所谓的“二押”，而这也是近期又一广受关注的“话题”产品。

多位业内人士对《每日经济新闻》记者表示，目前提供接受二次抵押“房抵贷”产品的银行数量并不少，主要是针对一些还款年限比较久、升值比较多的房产。

“所有的杠杆都是建立在房产不会大跌的情况下。”一位城商行人士如是总结。

“二押贷款”规模一直低迷

房屋二押贷款并不是一个新的产品，上述广州地区金融业内人士对《每日经济新闻》记者表示，二押贷款这类产品其实市场上一直都有，但是规模一直不是很大，而近期会受到关注，还是和房价的快速上涨有关。

根据此前多家媒体的报道，目前许多银行都有类似的产品。

“二押贷款的基本逻辑就是，剩下（未还）的房贷低于房产评估值。”深圳地区一位业内人士表示。比如一套房子目前价值1000万元，但只有100万元房贷，900万元的差价，银行打个7折，就可以再贷出630万元。

深圳地区一位城商行人士对《每日经济新闻》记者表示，一般是可以贷出房产净值的七成，利率肯定会在基准利率上有所上浮，额度会根据银行状况来定。一般会以经营贷和消费贷的名义贷出来，额度上各家银行会根据贷款用途给出不同的额度，有的银行可以做到上千万，贷款期限也不等，有的期限长得可以做到15年。

由于房产手续的原因，二押贷款一般会选择在原来做按揭贷款的银行来做。当然，不在同一家银行也是可以操作的。

前述广州地区金融行业人士也表示，各个地方的规定不一样，以前有的地方不做“二押”；很多地方也有规定，二押贷款必须得到一押银行的同意，然后才能去办理相关手续，而做按揭的银行有的时候并不一定愿意。不过他表示，现在各地的政策也在调整，放开了一些。

“一般的银行肯定希望客户能够在自己银行做贷款，但是如果银行不愿意，也可以拿出房产复印件去其他银行做。”前述城商行人士表示。

除了银行以外，P2P网贷行业也有这类业务。“因为各种手续比较难办，所以这类业务规模并不是特别大。”深圳地区的一位P2P平台负责人表示，很多人不会选择做二押，毕竟手续比较多，一般会选择将按揭还掉，再去做抵押贷款。

变身循环加杠杆工具

除了办理手续繁复的二押贷款以外，围绕房产的各类贷款产品也不少，很多产品的状况甚至是“有房就贷”。

最常见的还是房抵贷。前述城商行人士表示，已经完成还款的房子（或者通过赎楼把剩余房贷结清），再将房产拿去抵押进行贷款。一般银行会根据其评估后的净值再打折给出贷款。

多位业内人士表示，不管是房抵贷、“一押”还是“二押”，贷款的名义基本上都是经营性贷款和消费类贷款，按照规定资金要有具体的使用方向，不能将资金再次投入房地产或者炒股等。不过，这并不意味着没有套利空间。

前述城商行人士对《每日经济新闻》记者表示，原则上来说是不能将资金再拿去投入楼市的，但是仍有人和一些相关公司的联手操作是难以被发现的。比如某人申请资金用途是作为装修，但是他和装修公司有关联关系，装修公司最后再将资金转给贷款人。或者做经营贷，将资金打给关联公司，再套出来，都是有可能的。

事实上，在房价不断上涨的情况下，将房产“盘活”再融资放大杠杆的情况并不少见，此前《每日经济新闻》记者就曾接触到多位利用首套房加大杠杆购买二套房的购房者。

“只要有一套楼，还了一两年，就可以把钱融出来，就会有第二套，第三套。”前述城商行人士表示，对于银行来说，有房产的客户至少算是质量比较好的客户。“所有的杠杆都是建立在房产不会大跌的情况下。”不过他认为，银行在做此类业务的时候还是会有一定的折扣，只要房价不是非常大幅度的下跌，银行风险应该还是可控的。

除了房抵贷产品以外，还有很多银行和P2P网贷平台以房产为基础给出一些信用贷款。

前述广州地区金融行业人士也表示，因为“二押”办起来麻烦，很多平台也会基于房产信息，来做一个信用贷款的评估，将房产作为一种重要的参照要素。