“楼市四小龙”领涨二线城市房价 地方又祭限字诀

《中国经济周刊》 记者 陈惟杉 | 北京报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第38期)

透明售房网发布的统计数据显示，9月18日截至17时，当天杭州市区(主城区、余杭、萧山、大江东)新房签约套数不足700套，对比此前几日杭州全市每天五六百套的新房签约套数，这一数字可谓“平淡无奇”。

但截至18日24时，当天杭州市区新房签约套数激增至3265套，其中住宅便签约了3053套；二手房则成交1840套，新房与二手房成交套数均创下历史纪录，总成交套数为5105套。

杭州楼市经历“疯狂一夜”，只因杭州市住房保障和房产管理局于当日17时许发布的实施住房限购的通知。

杭州楼市限购政策“再出江湖”

被指主要针对外地“炒房客”

9月18日17点，杭州市住房保障和房产管理局发布了“关于我市实施住房限购的通知”，宣布自9月19日起实施住房限购，暂停在杭州市区限购范围内向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房与二手住房。

就在限购政策实施首日，即9月19日，杭州市区的住房成交量迅速滑落，相比于此前一日5105套的成交量，19日新房与二手房共计成交328套，其中新房成交222套，且以商业用房为主，二手房则签约106套。

其实，杭州楼市对于“限购令”并不陌生。2011年2月，杭州市曾出台“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见”，规定本市户籍居民家庭禁购第三套房，非本市户籍居民家庭禁购第二套房。这一纸“限购令”让杭州一度成为40余个“限购城”中的一员。

2014年7月29日，余杭、萧山两区解除限购，杭州主城区140平方米以上户型不再限购。一个月之后，8月29日，杭州“限购令”全面解除。彼时，杭州楼市的库存压力正在攀升，据媒体报道，截至2014年8月底，杭州市区新建商品住房可售套数为95004套，同比增长50.3%，而当年7月杭州新建商品住宅价格指数环比下降2.5%，环比降幅已连续4个月排名70个大中城市首位。

时隔两年多，杭州再次出台的“限购令”被指相对“温柔”，外界认为其主要针对外地“炒房客”。

杭州透明售房研究院院长方张接就曾表示，2016年以来，杭州房地产市场中外来购房群体增长较快，8月份外来购房者占比已达33.8%；G20之后的一周，这一比例达到39.3%。

中原地产市场研究部分析师卢文曦则表示，杭州出台“限购令”的原因有二：首先，杭州楼市的价格最近上涨较快；其次，杭州的高价地数据全国领先。杭州2016年成交的土地中，单宗土地超过10亿的地块达33宗，在全国占比接近10%，其中溢价率超过100%的地块达7宗，溢价率超过50%的达21宗，数量位居全国前列。

其实，就在9月20日，杭州便迎来限购后的首场土地出让，5宗土地中两宗宅地的溢价率分别高达323%与326%，先后两次刷新了杭州宅地出让最高溢价率的纪录。

在火爆的土地市场之余，2016年杭州楼市也确实“形势喜人”，透明售房研究院发布的报告显示，今年杭州楼市，只用半年时间，就完成了2014年全年的销量；只用了不到9个月的时间，就超出了2015年全年的成交量。

而国家统计局9月19日发布的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，8月杭州新建商品住宅价格同比上涨22.2%。

当然，无论是环比还是同比涨幅，即使排除北上广深等一线城市，在二线城市中，杭州的房价涨势都不是最为“迅猛”的。

二线城市调控政策被指“温柔”

2016年以来，在一线城市楼市火爆之余，一些二线城市的房价涨势亦如“脱缰之马”，合肥、南京、苏州和厦门甚至被业界称为“楼市四小龙”。

根据“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，排名8月新建商品住房同比涨幅前5位的城市分别是厦门(44.3%)、合肥(40.5%)、南京(38.8%)、上海(37.8%)、深圳(37.3%)；环比涨幅前5位的城市分别是郑州(5.6%)、上海(5.2%)、无锡(4.9%)、合肥(4.8%)、福州(4.3%)。值得一提的是，位列“楼市四小龙”的苏州并没有被统计局纳入“70个大中城市”的范畴。

而为了给楼市降温，今年以来，苏州、厦门、南京、郑州、武汉等二线城市先后祭出了楼市调控政策。

8月，苏州市政府出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，重启限购，提出非本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前两年内在苏州市区累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

紧随苏州，在8月31日，厦门亦宣布于9月5日起执行住房限购政策，暂停向拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭等三种类型居民家庭销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。

除了选择重启限购，一些二线城市则是拿出了限贷、限价等调控政策。

南京先是在今年4月出台区域限价政策，“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万～3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”8月，南京市政府办公厅发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，对该市土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例进行调整。

武汉也于8月底调整了土拍、房贷政策，提出在中心城区购买二套及以上新建商品住房，首付比例最低40%；郑州则是9月14日晚在出台涵盖土地拍卖、竞价制、公积金等9项新规，被称为“郑九条”，其中“郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取‘限地价，竞房价’”的规定被称为为地王“定制”。

记者注意到，哪怕是部分二线城市已经出台限购政策，二线城市出台的楼市调控政策还是被指“温柔”。

中原地产首席分析师张大伟便表示，包括杭州在内的多个城市出台的限购限贷政策，起到的只是喊话作用。在当下的资金潮下，这种力度的政策对市场的影响非常微弱。如果不收紧房地产信贷额度，房价继续出现上涨依然是趋势。