再融资审核趋严定增遭拒 世茂股份输血面临新调整

半年前公布定增方案时，世茂股份(600823)不会料到，随之而来的会是证监会近期给出的“不通过”。

这项定增方案原本是一件让世茂股份和世茂房地产(00813.HK)都值得兴奋的事情—两者被屡屡诟病的同业竞争，有望因此得到解决。至少在当时的公告中，世茂股份宣称是为“彻底解决实控人避免同业竞争作出的承诺”。

定增本将以非公开发行股票的方式进行，收购的三大标的资产为世茂集团旗下前海世茂中心、杭州世茂智慧之门和南昌水城三个大型商业项目，总募资额不超过66.7亿元。各大券商报告里有着对定增的看好，中信建投证券报告认为“公司持有物业的价值将得到重新考量”。

从融资角度看，66.7亿元的定增在本轮房企融资潮中并不算太大的数目。在当时宽松的市场环境下，不少房企纷纷彩排一场场关于再融资的资本狂欢，世茂股份只是其中一员。

眼下，有关方案为何会被否决的反思才刚刚开始。而世茂股份本身勾勒出的，则是房企在中国资本市场发展的缩影：在面对日趋严谨的金融整肃下，需要更慎重的方案以及付出更多的智慧。

定增案中的股权融资受到拒绝

7月末，在证监会举办的保荐机构专题培训会议上释放的信息，已经被视为再融资审核趋严的一大信号。明确禁止的是，地产企业已经不允许通过再融资对流动资金进行补充，而募集资金只能用于房地产建设，而不能用于拿地和偿还银行贷款。

随着审核趋严，不少正在闯关的方案均根据监管精神进行了调整。

据了解，世茂股份曾两次向监管部门作了回复，并强调定增中涉及的三大项目已经全额支付完土地尾款，且募资的用处并不是土地费用的支付和非资本性的支出。但截至目前，世茂股份依旧受到拒绝。

定增案被否决，其中一大原因指向定增方式中涉及的股权融资。涉及的是标的资产中的重头—前海世茂51%的股权收购。

按照此前的定增方案，前海世茂股东全部权益以资产基础法估值48.08亿元，以此为基础，世茂建设以其持有的前海世茂48.57%股权参与认购，作价23.35亿元。而世茂建设持有前海世茂剩余2.43%股权，世茂股份作价1.17亿元以募集现金收购的方式取得。另外，世茂股份还拟投入10亿元募集资金用于深圳前海世茂金融中心开发建设。

这意味着，在这一定增方案中，大股东将以旗下公司股权类资产认购再定增。“可见此类股权定增方式并不受到监管层的放行，这可能也是本次定增被否的原因之一。”不愿具名的地产公司财务总监李凯(化名)分析道，“所释放的地产再融资受限制的信号，已经十分强烈”。

至于会给企业带来多大的影响，李凯认为因企业而异。不过，房地产本身资金密集型属性，决定了谁有充足的低成本资金，谁就拥有占得先机的一大筹码。

对于有融资需求的公司而言，面对日趋严格的审核，修改增发计划无疑是一种提高获批率的技术性手段。

世茂股份的初衷则是为了解决同业竞争的诟病。世茂股份和世茂房地产两大平台曾经有着漫长的博弈局面。直到66.7亿元定增方案抛出后，才有了阳光的一面。

两大平台的业务范围已经作出了规定：纯商业项目由世茂股份开发而世茂房地产不可以，商住混合且无法分割可以合作拿地，住宅项目则无明确规定(证监会对同业竞争的定义中并未约束公司不可以涉足住宅产品).

住宅、商业、酒店曾是世茂集团发展史上的“三驾马车”。其中，世茂股份肩负着世茂集团旗下酒店和商业运营的重担。而商业和酒店本身投资周期较长，项目自然涉及不少资金沉淀，对资金和融资的考验提出了更高的要求。

不同的融资方式以及资金用途之间如何互相调剂，是世茂股份不得不思考的命题。

融资将面临一波新的调整

值得注意的是，证监会方面收紧的态势还在加强。除了定增，证监会主管的公司债市场也在收缩。据了解，未来一些评级较低的房企发行私募债将会受到暂缓。

公司债是世茂股份资金来源的重要组成部分。今年3月，世茂股份方面曾宣布分期发行总计80亿元公司债。不久便完成了第一期15亿元的发行，不过对比66.7亿元的定增额，相距甚远。

按照李凯分析，如果公司债被大幅缩紧，则被证监会收紧的融资需求将极可能转向央行主管的银行间市场以及发改委主管的企业债市场中。

据了解，银行间市场已经在研究新的票据发行政策，对AA级企业放开净资产40%的融资规模限制，房企的注册品种将由中票扩大到其他债务融资工具。“如果利率能在4%-5%之间，甚至更低，对有资格的房企而言，会是不小的吸引。”李凯表示。

对于处在当中的房企而言，机遇来临的同时，也即将面临一波新的调整。

打通资金渠道是世茂股份近些年在不断尝试突破的地方。截至今年年中，世茂股份资产负债率为 60.30%，比上年度末降低了 1.97 个百分点，净负债率为 27.94%，处于行业较低水平。长江证券分析报告认为，“财务结构十分稳健”。但游戏规则一旦变化，世茂股份同步需要作出应对。

通常的销售输血法，对于世茂股份而言，并不见得有绝对的作用。摆在世茂股份年中报上的数字昭示着世茂股份的压力。上半年，世茂股份合同签约面积仅为46万平方米，合同销售金额，也只有75亿元，仅完成42%。公司预收款额仅为 59 亿元，仅为2015年同期营收 78%。东兴证券研究报告指出，“公司明年营销压力大幅增加”。

上半年的情况来看，主营业务中，华东、华北、东北三大地区同期反而拖累了总体营业收入。财报数据显示，分别比上年减少26.16%、29.28%和26.26%，主要靠华中地区的营业收入支撑。

接下来，可以从哪里获取资本收购三个标的，也是一大思考。从年中报上看，在筹资活动上，世茂股份的现金流量净额从12.6亿元变为-24亿元，变动比例高达-291.88%。理由是因分配上一年股利和偿还债务较多所致。值得一提的是，截至6月30日，公司募集资金结存余额约为3.41亿元。

加大销售力度，增加回款无疑是一大方面。除此之外，世茂股份还必须依托其他方法来获得“弹药”。

去年至今，世茂做了不少房地产金融创新的尝试。去年开始已经先后推出全国首单物业费资产证券化项目和购房尾款资产证券化两项金融创新产品，今年更是试水了第三单资产证券化，推出酒店资产证券化产品。此外，去年也获批成立了房地产行业首个互联网小额贷款公司。

当下，世茂股份“保险+商业”独特的护城河模式，做了不少的布局。在今年年初已经释放了参与设立新沃财产保险股份有限公司的利好消息。近期，其作为第一大股东参与发起筹建汇邦人寿保险股份有限公司，已经获得了中国保险监督管理委员会的同意。