调控政策博弈土地市场 谁能压倒谁

从8月份开始，全国房地产市场的神经开始紧张，原因无外乎对后市调控政策可能趋严的猜测，事实上，合肥、厦门、武汉等城市从8月份开始陆续重启限购政策，而苏州、南京等城市则出台了更严格的土地限价令。

但土地市场却没有想象中的听话，从8月份到9月份，全国土地市场不仅没有明显降温，反而愈演愈烈，多个城市土地成交创下最新历史纪录，9月21日南京土地市场再现地王，南京市被逼的只能摇号决定土地使用权归属。

越来越疯狂的土地，谁之过?

20天—35幅地王

相比大家比较熟悉的楼市限购限贷令，土地市场的限价令似乎更为严格，但土地市场非但没有降温，反而更加疯狂。

此前，苏州、南京出台土地限价令，郑州(楼盘)也在9月14日晚出台《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，规定自9月18日起执行包括扩大居住用地供应规模、提高土地出让竞买保证金缴纳比例等房地产调控措施，其中还要求土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%。

但9月份的土地市场依然延续着此前的疯狂，南京等地的土地限价令并没有明显效果，南京不得不采取摇号的方式决定土地使用权的归属。

9月21日，南京土地网拍进入第三场，共有6宗地块接力出让，除1宗位于尧化门外，剩下5宗均位于江宁，同时，6宗地均设有最高限价。无一例外的是，当天拍卖的6宗地块全部达最高限价进入待摇号环节。

数据显示，截止9月21日，全国合计成交单宗土地超过10亿的地块达到了31宗，其中溢价率超过100%的地块达到了21宗，如果叠加已经触碰最高限价的南京14宗地块，合计9月份前三周再次出现了35宗地王地块。

据了解，上述地王主要集中在南京、无锡(楼盘)、上海(楼盘)、郑州、青岛(楼盘)、武汉等城市，有约8幅土地溢价率超过3倍，其中武汉黄陂区武湖街地块溢价率超过486%、东莞(楼盘)茶山镇横江村溢价率超过500%。

“高地价背后是各类资本追逐土地资产的表现，土地资产泡沫的风险不断加大。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

他认为，高地价给房企的压力有三个层面，“第一是高地价项目使得后续产品营销的竞争力削弱，房企的产品经营压力相对会比较大;第二是高地价的前提下，很多用地实际上还有很大的经营和追加投资的成本，这会使得此类企业的财务压力继续增加;第三，如果碰到融资收紧等问题，那么就会发现后续经营非常困难。比如近期对于公司债、增发等政策的收紧，会使得房企的经营压力继续增加。”

对于地王频现对后市的压力，中原地产首席分析师张大伟指出，未来三年，如果这些地王周围房价上涨不超过100%，这些地王都将面临巨大的资金压力，与入市难度。

但问题是，开发商对未来的房价就如此有信心吗?

张大伟以北京(楼盘)为例分析称，目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。对于这1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。

政策迭出只有喊话效果?

张大伟指出，房价上涨在前3月出现降温后，再次出现明显升温，主要原因除了地王频现，还有就是信贷继续超发。

“包括杭州(楼盘)等多个城市的限购和限贷政策，最多只有喊话作用，在当下资金潮下，这种力度的政策对市场的影响非常微弱，不收紧房地产信贷额度，房价继续出现恐慌上涨依然是趋势。”张大伟分析称。

据和讯房产整理，自8月份以来，合肥、厦门、武汉等多地重启限购措施，如合肥在8月9日出台限贷政策;厦门出台限购政策，对拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及无法提供连续缴纳1年以上社保的非本市户籍居民家庭暂停销售144平方米及以下的普通商品房;武汉则从9月1日起提高二套房首付至40%，并对有两套房以上或两套房贷均未结清的，暂停发放贷款。

但上述政策能否取得效果仍需观望。中原地产数据显示，刚刚过去的2016年8月份，房价涨幅远远超过了历史，70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%，二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%，刷新了单月上涨历史纪录。

数据显示，8月涨幅最高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉，其中郑州成为8月全国二手房新房涨幅最高的城市。

“在7月房地产信贷占接近100%信贷额度基础上，9月14日，央行发布8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，其中住户部门贷款增加6755亿元，个人贷款的中长期贷款当中，基本住房按揭贷款，8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.7%，8月过半信贷又都是房贷，而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿。”张大伟分析称，资产潮依然汹涌。